抛弃了“贝壳”，他们卖得好火…

贝壳的“神话”正在破灭？

广州多个新盘近期逆势热销，对比去年依赖渠道的业绩，这些项目用事实证明——

开发商自销，不是不能打！

｜广州航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

最近，广州不少楼盘陆续开盘。

先是天河有盘2小时狂销200多套，直接完成半年指标；

紧接着海珠、番禺相继有新盘开盘，首开去化近90%；

紧接着番禺、黄埔更是引爆板块热度，甚至打破近两年板块开盘记录。

｜新盘现场

这些项目有个共同点：都没找贝壳！

这记耳光来得响亮。

曾几何时，有开发商被渠道PUA到认为“离了贝壳就卖不动”。

如今，它们用事实证明：开发商不靠中介机构，也能杀出血路。

大家知道，过去贝壳凭借巨头地位，动辄收取3%的佣金，却未必带来匹配的销量。

一套千万豪宅，贝壳就要抽走30万，开发商利润被进一步压榨。

｜珠江新城航拍

｜广州楼市发布 摄

有人说，开发商苦之久矣——卖一套房，利润立马被分走几十万。

甚至有业内人士曾表示，中介机构利用市场支配地位，强迫开发商签订独家代理协议，否则禁止旗下中介带看。

而且在多渠道代理项目中，有机构强行要求开发商，单独划出一栋楼给贝壳独家销售，变相挤压其他平台生存空间。

这么一来，开发商的利润大大降低，大部分客源被平台截留。

｜万博航拍

｜广州楼市发布 摄

如今，开发商们不仅给出诚意价，还在产品上下苦工：

把精装标准提升至豪宅水准、实在户型设计上做到“零浪费”、充分发挥新规优势...

所以，这场“反垄断”势头绝非偶然，而是开发商的集体觉醒。

与其被渠道掐住脖子，不如自建团队、掌控流量、夺回定价权！

贰

在这场渠道变革中，广州开发商们各显神通。

有的组建自营团队，有的推迟贝壳进场时间，还有的通过提高全民营销佣金分散渠道风险。

其他分销平台也迅速跟进，纷纷降低平台费用、提升服务质量。

还有项目，选择进一步与KOL、KOC等营销力量展开合作。

｜来源：朋友圈

这种百花齐放的竞争态势，正在打破贝壳一家独大的市场格局。

更深层次的变革，也正在发生。

今年，住建部深入贯彻落实《国务院关于进一步优化政务服务提升行政效能推动“高效办成一件事”的指导意见》。

“一窗受理”平台的推进，让超60%的交易流程可以绕过中介直接完成。

这一举措，或许让曾经依靠信息不对称牟利的商业模式遭遇重创。

值得一提的是，在新房市场竞争大、部分一线城市购房需求转向二手房的当下，本应是贝壳大展拳脚的时候，其业绩却在“开倒车”。

4月15日，贝壳找房发布2024年财报：

净利润同比暴跌30.9%，至40.66亿元；毛利率也从2023年的27.9%，下降至24.6%。

｜来源：2024年贝壳年报

今年一季度，贝壳净利润继续同比下跌，股价较峰值腰斩。

这个连接5万家门店、45万经纪人的渠道巨头，或正面临成立以来最严峻的生存考验。

它构筑的垄断护城河，或反而成为限制自身发展的桎梏。

叁

广州楼市，正在掀起一场“价值回归”。

这一趋势背后，是市场信心的全面修复、与开发商产品力的双重升级。

一方面，市场回温让开发商重获定价话语权。

大家可以看到，进入5月，广州一二手楼市买卖双方对后市预期持续好转。

五一期间，当33个新盘、3000多套房源同时砸向广州市场；结果不是去化难，而是一手认购量同比暴涨35%。

｜来源：广州中原研究发展部

|广州楼市发布制

再加上，政策面的持续发力为这场变革提供了坚实支撑。

今年政府工作报告提到：持续用力推动房地产市场止跌回稳。上周，官方还出台了一揽子金融政策。

面对外部复杂形势和国内环境，决策层祭出了三大招：货币放水、资本输血、地产纾困。

｜广州楼市发布 制图

10支利箭中，基本都是围绕货币放水和资本输血展开。经过这轮调整，官方更精准向购房者给予支持。

预期和信心回升，有助于楼市复苏行情持续。

另一方面，购房者越来越理性，更看重产品本身而非渠道营销。

近年来我们可以发现，开发商们也抓住市场机遇，将中介成本转化为产品升级和价格让利。

用实打实的精装标准、创新户型和配套升级。

｜珑岄上城72平户型板房实拍

｜广州楼市发布 摄

这种“佣金变品质”的策略，让开发商通过自有渠道直接触达客户。

不仅将节省的佣金反哺产品力提升，渠道垄断自然被打破，也让购房者以更友好的价格获得更好的房子。

如此一来，项目形成了“开发商让利-产品升级-销售提速”的良性循环

所以， 当市场觉醒、政策转向、技术赋能，旧的游戏规则正在被改写。

这场运动，或许只是开始。大家怎么看？欢迎留言讨论~