朗诗绿色生活“不避嫌”，拟最高2700万竞价朗诗集团法拍物业

文/乐居财经 徐酒眠

朗诗绿色生活（01965.HK)打算收购朗诗集团旗下物业，愿意最高出价2700万元。颇为特别的是，这笔关联交易将通过司法拍卖进行，预计将在今年五月底至六月初前后落实。

5月初，朗诗绿色生活就对这笔潜在关联交易进行了公告，5月13日，其再度发布了建议授权及股东特别大会通告。

田明直接及间接持有朗诗集团50%股权，他同时也是朗诗绿色生活的董事长、执行董事兼控股股东。本来是左手倒入右手，但朗诗集团的债务问题，因为该等物业已被法院颁令强制执行，因此朗诗绿色生活只能通过司法拍卖竞标。

根据估值师对该等物业进行的估值，按市值基准计算，于2025年3月31日的估值总额约为2660万元。

具体来看，该等物业位于南京市秦淮区建邺路108号及丰富路18号10–11幢，总建筑面积约为3479.97平方米，是朗诗集团开发的商业及金融用途物业，土地使用权于2047年9月21日到期。

目前，该等物业是朗诗集团及其关联方的办公室，朗诗绿色生活自2022年8月1日开始也租赁了其中一间房的部分，约170平方米。相关资料显示，南京市秦淮区建邺路108号501室，正是南京朗诗物业管理有限公司的注册地址。2022年、2023年、2024年，朗诗绿色生活就此支付的租金分别为3.9万元、9.3万元、9.3万元。

乐居财经《物业K线》注意到，该等物业在朗诗集团手中，2023年、2024年的亏损净额(除税及非经常性项目前后)分别为205.3万元、99.1万元。

“董事认为可能收购事项，一方面将扩大本集团的资产及经常性收入基础并对本公司及股东整体有利；另一方面，本集团将能节省物色合适搬迁场所可能所需时间及减少所需成本。”

决定出手收购该等物业，朗诗绿色生活表示，交易成功之后将保留402室、501室自用，其余部分将出租给朗诗集团及其关联方，或者其他独立第三方，以获取租金收入。

根据朗诗绿色生活的计划，其中约1677.36平方米将用以出租。而根据物业估值报告，与该等物业相似的办公单位的单位租金介乎每平方米每天2.0元至2.3元。据此推算，若能全部出租，每年产生的租金约在122万到140万。

看起来既能开源又能节流，而且还能解关联方之困，这笔买卖似乎的确值得做。

事实上，朗诗绿色生活此前就接手过关联方资产。去年3月，其曾从朗诗绿色管理集团的成员公司，收购上海市普陀区的朗诗藏峰项目2套办公房屋及6个停车位，交易对价为907.17万元。这笔交易，实质上也是关联地产公司的“以资抵债”。

回到朗诗绿色生活，最新财报显示，其2024年实现总营收约7.89亿元，同比减少15.3%。同期录得毛利约0.68亿元，同比大幅减少53.1%，毛利率较上年同期下滑7个百分之至8.6%。

更残酷的是，报告期内净利润亏损约3.19亿元，较2023年亏损的1.35亿元增加约136.3%。朗诗绿色生活解释称，预期信贷亏损模式下的减值亏损约1.72亿元，并进一步叠加商誉及无形资产减值亏损约1.40亿元，是造成其净亏损的主要原因。

值得一提的是，为投放更多时间和精力管理朗诗绿色生活，2024年3月8日，田明由非执行董事调任为了执行董事。但老板出山，朗诗绿色生活却交出了一份亏损扩大的成绩单。

从长年亏损及与其服务质量不相符的项目中退场，截至2024年12月31日，朗诗绿色生活的在管面积约为3362万平方米。其中，在管建筑面积约为2862万平方米，同比减少4.8%。

在管面积减少，作为主要营收的来源的物业管理服务收入6.71亿元，同比下降4.6%；同时也影响到社区增值服务收入同比下降20.9%至0.68亿元。

而上游关联地产业务收缩，非业主增值服务收入约0.24亿元，同比减少77.4%。此外，其寓经营及管理服务收入减少约27.8%至0.26亿元。

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