现房销售推行提速或加剧房企资金压力，业内建议“渐进式过渡”

本报记者 李贝贝 上海报道

近日，河南信阳市住房和城乡建设局发布相关文件。其中提到，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。值得注意的是，信阳市并非孤例。市场消息显示，多地近期正在研究对新出让土地试点现房销售的办法，现房销售模式推行或将提速。

不过，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。多名受访人士直言，对比来看，大力推行现房销售模式，将显著增加房企的资金周转压力，可能引发一定的市场震动、供需不平衡等问题。

5月14日，滨江控股执行总裁朱立东向《华夏时报》记者分析指出，现房销售时间节点较期房销售模式更靠后。对比来看，现房销售模式下，房企销售回款周期更长、资金周转速度变慢。而在盈利模式发生变化的同时，房企的资金模式也备受考验。

现房销售制度进入全国推广试点阶段

近年来，商品房预售制频繁引发“烂尾楼”“货不对板”等问题，现房销售呼声渐高。2024年3月，住建部就表示“有力有序推进现房销售”；同年12月，全国住房城乡建设工作会议提出，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点工作之一。

今年以来，多地提出“有序推行现房销售”。据中指研究院不完全统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台了现房销售相关政策，带动了新建商品房现房销售面积占比的逐年提升：国家统计局披露的数据显示，2024年，我国现房销售面积约3亿平米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已达到30.84%。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者表示，房地产市场的供需关系发生重大变化，“此刻实行现房销售，似乎更可行，至少可以迈出一大步”。

中信证券研报指出，预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助力发展商规模壮大。但当前房地产市场的供求关系已经发生根本变化，预售制生存的市场基础（供不应求）已经不存在。

在业内人士看来，房地产市场供需关系发生重大变化，现房销售是重塑房地产行业格局，推动房企向高质量发展转型的重要举措之一。此举不仅可以更好地保障购房者权益，也倒逼开发商从“快建快销”转向精细化运营，提升企业的产品力。

朱立东认为，现房销售将带来房企盈利模式的变化。“过去（预售制）追求速度。理论上说，资金周转的速度越快，盈利的速度也就更快。但现房销售模式下，可能更多需要依靠产品的溢价来创造价值。”朱立东判断，在市场正常的行情下，同类产品中，产品品质更好的楼盘，其溢价能力更强，这也意味着追求品质的房企更容易脱颖而出。

市场消息显示，杭州2017年试点现房销售的保利天汇、养云静舍等项目，就因品质过硬成为区域标杆，二手房价格较周边溢价15%—20%；北京试点现房销售的华曦府项目，通过实景示范区开放提升市场信任度，开盘2小时售罄249套。

头部房企竞争优势凸显

尽管公认当前推行现房销售模式颇具必要性，但销售模式的切换，也要求开发商需要具备更强的资金实力和风险承受能力。

“（现房销售）肯定是对房企的资金要求更高了，同时房地产行业的整体模式改变会比较大。”一名TOP10房企内部人士向记者表示，这将导致开发商融资成本上升。新销售模式之下，尤其是中小房企或因融资渠道有限、成本高企，面临现金流断裂的风险。

朱立东认为，现房销售模式下，房企资金周转的速度“肯定会变慢”，对开发企业的资金要求更高。据公开信息，在预售制度下，开发商可通过提前销售回笼资金（通常占项目总投资的60%—70%），但现房销售要求开发商在项目竣工后才能回款，资金占用周期延长2—3年。

同时，“房企对市场预期、研判也会产生变化。”朱立东表示，如果在期房销售阶段，对于市场行情的研判也就是半年的时间，但现房销售模式下，项目可能会在一年半到两年才能上市，对于市场行情的研判需要拉长到2年时间。

由于现房销售要求企业更谨慎规划开发节奏，房企需承担项目开发全周期的资金投入，回款周期延长至竣工后，短期内可能会导致新房供应减少。广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大但回收周期长的“错配现象”，也会导致开发商拿地积极性明显下降。

对此，业内人士强调，大力推行现房销售模式，需要考虑其对整个行业和市场的冲击。

丁建刚提出，政策实施应该遵循“法不溯及既往”的契约精神，必须在土地出让时就约定现房销售，而已经出让的土地仍可按照预售制度进行销售；朱立东则建议，销售模式的变化应该是一个渐进式的过渡，是缓慢、稳健的推行过程。“这样市场的供求关系也会比较平稳。”朱立东认为，这有利于行业更健康、长远地发展，也可以兼顾市场近期的健康发展。

记者注意到，各地在大力推行现房销售模式的同时，也出台了一系列配套支持政策。例如，赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，缓解开发商资金压力；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，刺激购房需求；山东多地则提高购买现房的公积金贷款额度，降低购房者购房成本。

另据媒体公开报道，5月上旬，多地相关部门正在着手研究制定构建房地产发展新模式相关政策。其中，对新政策发布后获取土地的项目，实行现房销售；对新政策发布前获取土地的项目，预售节点改为项目封顶，并给予一定缓冲空间，是否办理了施工许可证可能是其中的一个重要节点。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁