市区顶流学区房少100多万，也没人要！市场怎么了?

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今天，法拍平台上成交了4套房源，流拍了2套，成交房源的表现尚可，意外的是，广小+六中双本校学区的皇家大厦居然流拍了。

这套皇家大厦601室，建面约140.68㎡，起拍总价为375万，起拍单价为2.67万元/㎡，有一定的性价比，但却意外没人要。

另外，主打温州市实验小学本校学区资源的上田小区16幢401室，建面约140.69㎡，起拍总价164万元，最终有5人报名，成交总价约203万元，成交单价约1.43万元/㎡，溢价率23%。

而万科·世纪之光（世海名庭）3幢2503室，建面约89.45㎡，起拍总价约85万元，单价为0.95万元/㎡，最终有3人报名，成交总价约95万元，成交单价约1.06万元/㎡，溢价率约12%。

下面一起来看下，部分热门房源的具体情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

皇家大厦601室

该小区位于鹿城区广场路与府前街交汇处，东临公安路,南临鼓楼街，西临府前街，北临广场路。

该房源已腾空，内部附带简装，较为杂乱，清理一番后基本够用。

皇家大厦是老小区，有电梯，核心价值点在于广小本校+六中本校双学区，是温州市区顶流的学区房，认可度非常高；

同时皇家大厦也是广小+六中双学区房源中唯一有电梯的小区，还可以按揭。

类似的面积，21年最高峰成交价800万，挂牌挂过1000万。

目前单六中学区小面积（20-40㎡）老房子150-160万，楼梯房180万+；60-80㎡大面积老房子，当年读240-250万，电梯房贵个10-20万；26年读，便宜个10-20万，27年读再便宜个5-10万。

广小+六中双学区，20-60㎡不占名额、老房子，报价约180-220万，60㎡以上房源报价约300-330万元，可按揭的房源报价约430-450万。

单卖学区名额，单六中总校50万上下，单广小30-40万。近期成交价和报价，都略有下浮。

另外2024年3月，隔壁邻居的602室，建面约105.33㎡，吸引了31人报名，竞价95轮，成交总价约560万元，单价约5.32万元/㎡，热度非常高。

据温都信息平台：2025年4月皇家大厦成交2套105㎡房源成交价约454、429万，成交单价约4.32、4.08万元/㎡；成交了1套141㎡房源，成交价约533万元，成交单价约3.78万元/㎡。

2025年1月交了1套141㎡房源，成交价约518万元，成交单价约3.68万元/㎡。

目前皇家大厦105-120㎡房源最低报价420万+，比去年拍卖房源560万的高价，跌幅超100万。

而140㎡房源报价约510-560万，也比这次的起拍价高出100来万。

由于原房东拿证时间为2014年，学位被占用的可能性较小，这套房源大概率是能当年买当年读。

综合对比而言，今天的成交表现令人意外，居然流拍了，其实对比市场价有捡漏空间，转手一卖，也有不错的收益，甚至比同小区105㎡的房源价格还要低，最终这套头部学区房却依然流拍了。

或许因为学区房行情已经过去了，现在临近学校报名，六中房源的市场需求该买的大多买了，市场需求已经很少了，对于这种仅符合个别高要求的家长的房源，市场需求萎缩更明显，同时持有的风险更大。

接下来这套房源降价75万，二次上架拍卖平台，起拍价300万，将在6月3-4日出让，到时候会有人买吗？

02

上田小区

位于鹿城区万源路与市府路交汇处往北150米处，挨着西侧的温州市实验小学总校。

上田小区是一个纯安置房小区，大多为楼梯房，部分楼幢后加装电梯，义务施教学校为温州市实验小学总校及南浦实验中学锦绣校区（原十九中）。

核心价值点在于小学学区，这是市区头部的篮子小学，初中学区认可度不高。

本次拍卖的16幢401室房源，楼幢位于小区北侧，南面为矮房子，采光不受影响，东侧为四幼，可能存在噪音等问题。

该房源已腾空，内部附带简装，可拎包入住。

今年4月，上田小区5幢605室（顶跃），建面约215.68㎡，成交总价约195.2万元，成交单价约0.91万元/㎡。

2024年10月，上田小区10幢206室，建面约136.17㎡，成交总价约221.5万元，成交单价约1.63万元/㎡。

据温都信息平台：2025年4月上田小区成交1套130㎡房源成交价约277万，成交单价约2.13万元/㎡；成交了1套145㎡房源，成交价约273万元，成交单价约1.88万元/㎡；成交了1套167㎡房源，成交价约294万元，成交单价约1.76万元/㎡。

目前上田小区110-140㎡以上房源报价多在约250-280万，具体据装修、楼层、入学年份对价格有影响，26年入读的房源便宜个20万左右。

今天这套房源面积更大，但成交价更接近60-80㎡房源，算是市场最低价，比近期140㎡房源成交低很多，性价比不错。

03

万科·世纪之光

位于瓯海区潘桥街道福州路与连云港路交汇处北面约400米处（S1线潘桥站东面）。

万科·世纪之光首次开盘于2020年1月，面积段约77-130㎡，共计约1782套房源，层高约2.9米，开盘毛坯均价约1.8-2万元/㎡，装标为1200、3000元/㎡。

前期开盘销售情况很好，后期续销较为波折。该小区已经于2022年12月底交付，比合同约定交付时间提前了5个多月，也是温州少有提前交付的小区。

本次拍卖的房源位于3幢2503室，楼下为印象里、S1线潘桥站，其中约2万㎡商业部分由印力（万科集团商业管理平台）统一运营招商管理。北面为物流园，东面为农田、铁路，南面为在建安置房。

本次拍卖房源的视野受影响较大，采光基本不受影响。

房源内部为房开装修，已腾空。

2020年1月，3幢2503室，开盘毛坯备案价约185万元，普惠94折，装标以1200元/㎡，普惠折后含装总价约185万元，含装单价约2.07万元/㎡。

当年的开盘价比这次的成交价还高约90万元。

据温都信息平台：2025年3月世纪之光成交1套89㎡房源成交价约116万，成交单价约1.3万元/㎡。

目前万科·世纪之光报价约1.2-1.4万元/㎡，楼层、装修等因素会影响价格。

今天这套拍卖的房源的性价比高，比市场价低不少，楼层也不错。

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