共有房屋被低价出售，损失赔偿如何计算？房地产律师讲解

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：王明远、王志强、王雅婷

被告：赵丽娟

（二）案件背景

王明远与张慧兰（2022 年 12 月 23 日去世）为夫妻，育有子女王志强、王雅婷。张慧兰与张建国（2024 年 2 月 22 日去世）系兄妹关系。2014年 7 月 22 日，张建国、张慧兰、王明远、王雅婷作为共同购房人，购入一号房屋，房屋由张建国居住并办理相关手续。2024 年 2 月 22 日张建国去世后，王明远等人发现一号房屋已被出售，获卖房款 290 万元。后得知赵丽娟与张建国于 2023 年 6 月 29 日登记结婚，且张建国生前未婚无子女 。

（三）诉讼过程

王明远、王志强、王雅婷认为张建国擅自出售共有房屋侵害其权益，赵丽娟作为配偶应在张建国遗产范围内赔偿，遂诉至法院。赵丽娟辩称原告主体不适格、房屋属张建国个人财产且诉讼超时效。法院经审理，调取拆迁档案、房产交易信息等证据，查明案件事实并作出判决。

二、争议焦点

房屋权属认定：一号房屋是张建国个人财产，还是张建国、张慧兰、王明远、王雅婷的共有财产。

责任承担问题：若房屋为共有财产，赵丽娟是否应在张建国遗产范围内，对王明远等人的损失进行赔偿。

诉讼时效争议：王明远等人的诉讼请求是否超过法律规定的三年诉讼时效期间。

三、案件分析

（一）房屋权属判定

陈淑珍（2003 年 5 月 27 日去世）与张鹏（1966 年 12 月 3 日去世）育有六子女，包括张建国、张慧兰等。陈淑珍生前购得 27 号院房屋，其去世后该房屋拆迁，拆迁利益包括补偿款、补助费及 4 套安置房，应作为遗产由六子女继承。从拆迁档案看，一号房屋购房人为张建国，张慧兰、王明远、王雅婷为其他购房人，且购房资格和款项均源于拆迁利益，因此一号房屋应有张慧兰、王明远、王雅婷的份额。虽房屋登记在张建国名下且由其居住多年，但不改变其他共有人的权利。

（二）责任承担依据

张建国出售房屋所得 2941100 元，赵丽娟认可继承张建国遗产。综合房屋拆迁安置、登记及使用情况，法院酌情认定王明远等人应获售房款 140 万元。赵丽娟未举证证明遗产支出情况，应在继承遗产范围内承担赔偿责任。

（三）诉讼时效认定

王明远等人基于张建国私自售房主张权利，诉讼时效应从其知晓房屋被售开始计算。2022 年 4 月房屋出售，其起诉未超过三年诉讼时效，赵丽娟的时效抗辩不成立。

四、裁判结果

法院判决：

赵丽娟于判决生效后十日内在继承张建国遗产范围内，赔偿王明远、王志强、王雅婷售房款1400000 元；

驳回王明远、王志强、王雅婷的其他诉讼请求。

五、案件启示

共有财产登记与管理：共有房产应明确登记共有人信息，日常管理中对重大处分行为需共有人一致同意，避免单方处置引发纠纷。

遗产继承风险防范：涉及遗产转化的财产，继承人应及时明确份额并进行权属登记。配偶在继承遗产时，对遗产范围及债务承担需谨慎处理，保留相关凭证。

诉讼时效把握：权利人应及时关注自身权益，知晓权利受损后及时主张权利，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。

证据留存意识：主张权利或抗辩时，需提供充分证据。如本案中赵丽娟因未能举证遗产支出情况，承担了不利后果。