广东
五一热销的长尾效应，让咱二手房的业主们信心持续大涨！
贝壳显示，广州上周（5.5-5.11）的二手房，涨价房源涨幅19.5%，居然超了降价房源。
再一看涨价房源，嚯，珠城东的华骏花园和星汇雅苑好几套改善房价格大涨，有的甚至涨了1150万，好家伙。
其中一套130㎡三房，涨价905万，当前挂牌价945万，莫非原始挂牌价才40万？？？
真40万还不被秒？于是我点开了这个涨价榜一探究竟。
谁知挂牌变化堪比垂直过山车，隔一天再看的时候，涨价房源已经换了一批，涨幅低了很多，珠城东的两个小区房源都不见了。
不是吧，业主心态这么不稳吗，全部上演一夜消失？
还是说已成交下架了，珠城暴涨？
价格横跳
原因竟是…
事情并没有那么简单，好像也没有很复杂。
在一众挂牌中，我们找出了那一套房源，原来是业主反复调价，翻倍涨再骨折降，单价在7万/㎡、14万/㎡横跳。
然而，华骏花园最新成交记录还停留在两年前（2023年8月）的高峰期，建面约128.7㎡三房成交价超10万/㎡。
小区楼龄超20年，目前挂牌量31套，挂牌均价约9.6万/㎡。
最新的成交均价显示为5.2万/㎡但未有成交房源释出，价格几近腰斩。
珠城东另一个涨价夸张的是星汇雅苑，楼龄接近20年，一个月内的涨降幅都在53%，最新挂牌单价约8.7万/㎡。
细看调价时间轴，该房源总价多徘徊在600-700万上下，一夜暴涨后还是调回了低位。
隔天再截图，涨价靠前的依然有星汇雅苑，一套约76㎡两房，总价1700万，折合单价约17万/㎡，与新近成交价8万/㎡的纪录相差甚远。
其实从房源动态能看出，业主对自家房源的价格有一定心理预期。
业主大概也意识到房源抛售难度大，涨价估计是心理波动大，最后还是会降到挂牌均价。
我们也观察了几天，发现这些涨价榜上的房源，多数是珠城东“久不开张”的小区。
我们再来简单看看珠城的近况。
珠城二手现状：
有的房源难超10万/㎡
数据显示，珠城近一年的成交量峰值在今年3月，高位也基本集中于最近半年。
成交价格方面，珠城中＞珠城东＞珠城西，珠城东均价约8.57万/㎡。
就近半年的涨幅而言，珠城东是三个细分版块里跌幅最大的，回落16.8%，不排除延续降价的趋势。
从挂牌来看，珠城东、西、中的挂牌量相差不大，但很显著的一个特征是，二手房源楼龄普遍大。
尤其是珠城西区，20年以上楼龄房源占比超七成，其次是珠城东。
仅有的几套10年内次新房都是标杆级顶豪，如汇悦台、嘉裕公馆、尚东柏悦府，都是热门成交小区。
5月份的珠城成交中，单价超13万/㎡的二手房仅嘉裕公馆和凯旋枫丹丽舍，其他都在10万/㎡以下。（统计时间：2025.5.14，来源：公开数据整理）
显然，最近的珠城处于回暖阶段（点击蓝字可回顾详情），打头阵且交易频繁的多是热门小区，以高端改善或豪宅为主，还占据了城市稀缺资源，如江景或公园。
换言之，板块现有行情，难以支撑“低热度+高楼龄”珠城业主超10万/㎡成交的心理预期。
挂牌价的暴涨暴跌，更多反映的是部分珠城业主心态的波动与不稳，毕竟珠城在创造奇迹的同时，也有人活在光芒照不到的阴影里。
实际上，这类房源要想“开张”，还是降价更打动市场。
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