房地产行业投资价值新范式：众安集团重构穿越周期的力量

本文来源：时代财经 作者：唐洛

2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开。

在行业深度调整期，众安集团展现出强劲的经营韧性，凭借持续优化的财务表现、稳中精进的业绩表现与多元协同的产业优势，再次荣获“2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10”与“2025中国房地产上市公司投资价值TOP10”等殊荣，获得市场的广泛认可。

| 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10证书

| 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10证书

一、行业变革中的众安价值逻辑：以四维模型引领转型

当前房地产市场正处于深度分化与变革关键期，“政策底-市场底-估值底” 三重底部共振形成，倒逼行业投资逻辑从规模扩张向 “安全边际+运营效能” 双轮驱动转型。具备“财务稳健性×战略成长性”双重基因的企业，将成为资本配置的核心标的。

在此背景下，众安集团率先构建起价值创造四维模型，为行业提供了穿越周期的实践样本。该模型以“安全底座”筑牢风险防线，以“价值要素”构筑竞争壁垒，以“效能引擎”驱动价值释放，以“多元生态”实现估值转化，系统化破解行业发展难题。

| 众安集团价值创造四维模型

图片来源：中指研究院综合整理

尤其在行业估值体系向DCF模型演进过程中，众安集团多元业态布局形成的稳定现金流，正在重塑资本市场对企业价值的认知维度，为企业赢得更多发展机遇。

二、解码众安集团的四维模型：各维度协同筑牢根基

在行业深度调整期，众安集团构建了特有的价值创造四维模型，为企业稳健发展筑牢根基，构筑高质量发展的完整闭环。

（一）安全底座：穿越周期的生存法则

2024年，众安集团实现合并收入约139.30亿元，毛利约22.85亿元，同比增长49.8%，净负债率降至29.2%，这组数据印证"长期主义"战略成果，在行业变局中完美平衡"稳增长"与"控风险"。

在行业流动性危机频发的当下，众安以"财务健康度"为核心，通过主动降负债、优化融资结构、强化现金流管理来构建安全边际。2024年财报显示，其总资产负债率降至67.2%，较2023年下降6.1个百分点，处于行业健康区间，这一成果为企业的稳健发展奠定了坚实基础。

从具体数据来看，截至2024年12月，众安集团的银行有息借款降至65.4亿元，同比降幅高达22.9%。一年内到期债务占比36.8%，长短期债务分布更加合理，有效降低了偿债风险，确保企业资金链的稳定。

| 2021-2024年众安集团银行有息贷款及其他借款情况

数据来源：企业年报

2024年初，中央经济工作会议明确提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。凭借债务优化方面的显著成效和稳健的财务状况，众安集团成功入选多家金融机构白名单。

（二）价值要素：资本定价的核心锚点

在房地产行业的投资价值评估体系中，资本定价的核心锚点对企业市场定位与发展潜力起决定性作用。

对于众安而言，其价值要素不仅体现在对市场趋势的精准把握和战略布局的高瞻远瞩上，更通过土储质量与区域聚焦效能，构建坚实竞争壁垒，为企业长远发展与资本增值奠定基础。

在土地投资领域，众安实施精准区域深耕战略。在其总土地储备中，长三角核心区占比达84%，杭州单城占比超四成。这种聚焦策略既有效规避了低能级城市的库存风险，又充分利用核心都市圈的人口虹吸效应，为销售的稳定去化及持续供应提供了有力保障，形成项目、运营、品牌协同的良好局面，这也进一步印证了“聚焦高能级城市=锁定资产溢价”的投资逻辑。

（三）效能引擎：创新驱动价值释放

房地产行业进入精益运营的决胜周期，众安通过产品升维与服务生态重构，创造经济效益，持续提升品牌影响力与市场竞争力。

| 众安集团产品实景展示

图片来源：众安集团

在产品创新方面，众安集团聚焦打造"生活解决方案"，以"安全、舒适、绿色、智慧"为核心，推出适配改善型需求的"众安好房子范式"。产品专精于社区底盘的优化，例如提升得房率满足家庭成长需求，打造垂直庭院实现绿色居住，运用智慧连廊技术达到节能减排效果，实现居住价值系统性跃迁。

| 众安“好房子”社区底盘示意图

图片来源：众安集团

在服务体系创新上，2025年初，众安集团升级发布「长住久安」空间服务体系，优化服务链条并丰富内容。其中增设的“五感体验”、“安心交付”、“客户共创”等特色服务，进一步提升了客户感知。

| 众安「长住久安」空间服务体系导览图

图片来源：众安集团

特别是「客户共创计划」，通过邀请多城业主共同参与产品优化，收集到大量创新建议，让业主从“居住者”转变为“共建者”，深度融入产品迭代过程，切实提升了产品与服务的竞争力。

| 众安「客户共创」活动实景图

图片来源：众安集团

（四）多元生态：估值转化与盈利升级

随着房地产行业估值逻辑从单一开发利润向多元生态协同价值创造转变，众安集团积极拓展业务领域，持续夯实自身“横向融通・纵向贯通”的多元一体化发展战略。

从资本层面看，众安集团拥有“房产+商业+物业”三港股上市平台的联动优势，分别为众安集团（00672.Hk）、中国新城市（01321.Hk）、众安智慧生活（02271.Hk）。资本平台的协同效应显著增强了企业的融资灵活度。各产业平台基于差异化禀赋构建多元融资组合，在资本市场形成持续造血能力。通过资源共享与战略协同，运营成本结构也得以优化。

从产业生态层面看，众安集团积极拓展商业运营、智慧物业管理及其他新兴业务板块，同步开拓建筑及资本板块，加快上下游协同融合，打造可持续发展的产业生态，为企业带来新的增长点和盈利机会。

| 众安集团“横向融通·纵向贯通”产业布局示意图

图片来源：众安集团

1. 结语：从旧模式到新价值，众安经验的行业意义

站在行业新旧动能转换的历史节点，众安集团的实践表明，融合安全底线思维、资产质量意识、创新驱动战略，以及产业协同的跃升阶梯，企业才能在行业洗牌中占据价值制高点，在估值体系重构中获得定价权。

这或许就是中国房地产走向成熟市场的必由之路——从单一开发利润转向多元生态价值，从规模扩张转向质量驱动，从资本驱动转向能力驱动，从短期投机转向长期主义。行业的寒冬终将过去，真正创造价值的企业终会迎来春天。