成都三岔湖项目“沉睡”8年未动工 中洲控股陷亏损与欠税困局

中洲控股表示，2025年公司将坚持以销售为核心目标，加快重点项目及库存去化速度。

中房报记者 孟双奎 成都报道

成都三岔湖项目前景再生疑云。

2024年深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）年报显示，该项目总占地54.75万平方米，总建筑面积84.43万平方米，剩余可开发面积与规划一致，意味着至今未有任何开发动作。年报同时披露，其开工时间、竣工节点及总投资额均“不确定”。

此外，公司财务困境进一步加剧。2024年，中洲控股归属上市公司股东的净利润-20.24亿元，同比下降9.75%；四川区域实现营业收入1.61亿元，同比下滑94.46%。值得注意的是，这是公司连续第2年巨亏，2023年其归属母公司净利润亏损18.45亿元，同比降幅超2400%。

截至2024年底，中洲控股全国土地储备仅剩5处，总建筑面积160万平方米，其中成都仅有三岔湖项目，这与2017年公司单月豪掷80亿拿地的激进策略形成鲜明对比。

除项目停滞外，中洲控股在成都的税务问题浮出水面。2025年4月，旗下成都银河湾公司因欠缴土地增值税5458万元、累计欠税余额超4.76亿元被税务部门公示。

按照目前趋势，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中洲控股可能会逐步退出四川区域，“四川市场包括成都市场涌现了一大批高品质项目，市场竞争激烈，对于企业来讲，确实需要在区域投资上做一些布局，而聚焦粤港澳大湾区更符合中洲控股目前的优势。”

从“五盘齐发”的雄心到唯一项目长期搁置，中洲控股的成都之旅折射出房企区域扩张的典型困境。在行业深度调整期，如何平衡战略收缩与历史遗留问题化解，将成为其关键考验。

项目“沉睡”多年

中洲控股总部位于深圳，是一家聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈的全国性企业，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。

2014年，时任中洲控股成都公司高层曾对外界表示，中洲控股在成都要力争达到“五盘齐发”的阶段性目标，对外释出中洲旗下在三岔湖有近千亩土地储备的信息。

在中洲控股2016年年报中，关于公司的土地储备一栏中成都三岔湖项目赫然在列。信息显示，项目主体为四川中洲文旅投资有限公司，占地面积547495平方米，计容积率面积848752平方米。

项目数据与2024年报内容相差不大，意味着项目确定后至少8年未开发。2024年10月18日，中洲控股在投资者互动平台表示，成都三岔湖项目暂未达到开发条件。

严跃进认为，未达开发条件可能有3种情况：第一种可能是政府层面的规划对项目开发有限制；第二种跟企业本身有关系，如果企业在资金方面有压力，开发条件不成熟，也有可以暂缓开发；第三种则是在项目推进过程中存在一些纠纷，一般企业也会认为目前未达到开发条件。

就在三岔湖项目开发停滞不前的同时，中洲控股的业绩也遭遇了滑铁卢。

2023年，中洲控股首次出现年报亏损。当年年报显示，2023年中洲控股归属母公司净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣除非经常性损益后归母净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。

进入2024年，中洲控股并未扭转亏损态势，反而将亏损扩大。2024年，中洲控股录得营业利润约为-20.89亿元，同比下降约30.41%；利润总额为-22.54亿元，同比下降38.23%；净利润为-25.06亿元，同比下降18.42%；其中归属上市公司股东的净利润为-20.24亿元，同比下降9.75%。

报告期内，中洲控股资产减值和信用减值合计减值亏损18.59亿元，占归属母公司净利润亏损金额比例的91.8%、而在各项减值中，存货跌价损失的亏损规模最大，年内发生额为-15.34亿元。

与此同时，中洲控股在全国的规模也在持续缩减。2024年，广东地区录得营业收入43.38亿元，虽同比下滑12.63%；四川地区录得营业收入1.6亿元，同比下滑94.46%；上海地区录得0.2亿元，同比下滑52.97%。2024年山东地区营业收入更是直接为零。

土地储备方面也呈现出捉襟见肘的局面。2017年，中洲控股曾有过激进的拿地行为，1个月内耗资80亿元在香港、佛山、惠州、无锡和重庆激进补仓。然而从2019年起，中洲控股的拿地节奏突然就缓下来了，2019年～2021年，仅通过村企合作、股份收购、招拍挂等形式新增了4宗土地。这一情况在2024年变得更为严重，截至报告期内，中洲控股累计土地储备占地面积共计76.8万平方米，总建筑面积160.21万平方米，剩余可开发建筑面积160.21万平方米，分别为成都1个项目、深圳1个项目、惠州2个项目、东莞1个项目。

对于2025年，中洲控股认为，基于“持续巩固房地产市场稳定态势”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，公司将坚持以销售为核心目标，加快重点项目及库存去化速度。

欠税疑云

业内有观点认为，随着四川地区市场份额逐渐缩小，中洲控股未来极有可能退出四川地区，专注于粤港澳大湾区。不过，目前中洲控股在成都还有亟待解决的历史遗留问题。

截图来源：企查查

企查查信息显示，4月3日，国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局中和税务所发布成都市银河湾房地产开发有限公司（以下简称“成都银河湾”）欠税公告。公告显示，成都银河湾欠税税种为土地增值税，当前新发生的欠税余额54583537.41元，欠税余额约4.76亿元。

而在更早的2025年1月9日，该税务所还发布了成都银河湾4则欠税公告。欠税税种分别为增值税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税，欠税余额分别为5947.2万元、1402.47万元、159.64万元、7734.32万元。

2025年3月28日，成都银河湾被列入被执行人，执行标的2263.34万元，执行法院为四川省成都市成都高新技术产业开发区人民法院。

公开信息显示，成都银河湾由成都深长城地产有限公司（以下简称“成都深长城”）和成都中洲投资有限公司（以下简称“成都中洲”）共同持股，持股比例分别为99%、1%。

穿透股权发现，成都深长城为中洲控股旗下子公司，并对成都中洲100%全资控股。也就是说，中洲控股通过子公司成都深长城，间接控制成都银河湾。

成都中洲锦城湖岸小区实景图。孟双奎/摄

据了解，成都银河湾在成都开发了锦城湖岸项目，住宅早已售罄。四川中原地产研究院院长吴江表示，锦城湖岸项目一直是网红盘，关注度颇高，如果有欠税情况，不可能拿到预售证。

不过严跃进表示，我国的土地增值税在房地产开发项目中通常实行“先预缴、后清算”的征收模式。比如开发商在预售或销售地产时，会按预收房款或实际销售收入的一定比例预缴土地增值税。当项目符合清算条件时，开发商需进行土地增值税清算，计算实际应纳税额，并与已预缴税款对比，多退少补。所以项目即便销售完毕，也有可能出现未缴税的情况。

严跃进进一步分析认为，开发商出现欠税，除了时间节点的原因外，不外乎两个原因：一是主观上恶意欠税，这种就是对于计算土地增值税的成本等出现了分歧，导致此类欠税工作；二是说明企业没有资金，或者销售状况不好，资金回笼表现一般。

对此，记者致电国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局，其工作人员表示，公示内容是可以公开的全部内容。

而当记者电话联系成都银河湾，尝试确认欠税信息时，其工作人员在电话里表示，不清楚欠税公告。接着记者表达想联系品牌部或负责对接媒体的工作人员时，对方再次表示“没有”。

记者整理发现，2024年中洲控股在成都的主要开发项目——中洲中央公园与锦城湖岸情况一致，住宅部分都已售罄，而天府珑悦此前的取证批次也都已售罄。

一位不愿具名的业内人士告诉记者，可能与欠税公告相关的还有中洲控股目前在成都的唯一土地储备——成都三岔湖项目。“三岔湖周边的项目放在以前还有开发机会，眼下东部新区存量巨大，不是开发的好时机。如果中洲拿了地，很有可能拖欠土地款。”

记者注意到，三岔湖的项目开发主体与欠税主体成都银河湾并不一致。

企查查信息显示，四川中洲文旅投资有限公司（以下简称“中洲文旅”）由成都中洲和成都文化旅游发展集团有限责任公司（以下简称“成都文旅”）分别持股94%和6%。

也就是说，成都银河湾和中洲文旅两家公司通过成都中洲，形成间接关联，属于中洲控股资本体系下的兄弟公司。

记者电话联系成都银河湾和中洲文旅的核心控股方成都中洲时，其工作人员表示不方便透露相关信息。此外，截至发稿，成都文旅并未对记者询问成都三岔湖项目最新动态及有无欠税情况的疑问作出回应。

资料显示，中洲文旅在仁寿县观寺镇有12宗土地，均位于三岔湖畔，总占地面积约为54.74万平方米，与年报所示成都三岔湖项目54.75万平方米的总占地面积一致。

该12宗土地均为其他普通商品住房用地，有1.1～1.5、2～3的容积率，如果成功开发，这里将是拥有别墅、低密洋房和常规住宅形态的超级大盘。