借名买房后产权人离世，过户难题如何破解？房地产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈明远

被告：

陈立峰

陈立辉

家庭关系：陈明远与陈立峰、陈立辉系兄弟关系，三人之父为陈国强，之母为李秀兰 。陈国强于2012 年 8 月 29 日去世，李秀兰于 2021 年 3 月 8 日去世。

（二）原告诉求与事实理由

陈明远诉请：

判令确认其与陈国强存在借名买房合同关系；

判令陈立峰、陈立辉协助其办理位于北京市一号房屋的过户手续。

事实理由：陈明远以陈国强名义申请经济适用房指标，出资购买一号房屋，承担购房款、物业费、契税等全部费用，办理入住、装修并居住至今。陈国强负有协助过户义务，其去世后，陈立峰、陈立辉作为继承人应履行该义务，故诉至法院。

（三）被告答辩

陈立峰辩称：驳回陈明远全部诉求，确认一号房屋为陈国强、李秀兰的共同遗产。陈明远未提供借名买房合同，且父母在世时未主张过户，在母亲拟处置房屋时亦未提出异议。购房款由陈国强委托陈明远和自己代缴，购房合同由自己代签，父母生前持有房产证，陈明远仅凭居住及缴费凭证不能证明房屋归其所有。

陈立辉辩称：不清楚购房及拆迁过程，不发表意见。

（四）法院认定事实

家庭与房产背景：陈国强与李秀兰育有三子，陈国强、李秀兰先后去世。2008 年 9 月 26 日，陈国强与甲公司签订合同购买一号房屋，2011 年 5 月 26 日房屋登记在陈国强名下。

拆迁与购房资格：2007 年 1 月 15 日，陈国强、陈明远、陈立峰、陈立辉分别与甲公司签订拆迁补偿协议；同日，三人先后取得经济适用房购买资格审核。

其他房产纠纷：2023 年，陈立峰与陈明远就二号房屋达成调解协议；2008 年，陈明远与乙公司解除另一购房合同 。

证据与争议：陈明远提供付款凭证、居住证明等证据，主张借名买房；陈立峰提供代签合同、公证书等，证明购房系陈国强委托行为，且调解记录显示各方曾认可一号房屋为遗产。

二、争议焦点

陈明远与陈国强之间是否存在借名买房合同关系？

若存在借名买房关系，陈立峰、陈立辉是否应协助办理一号房屋过户手续？

三、案件分析

（一）借名买房关系认定

亲属与购房关联：陈明远与陈国强为父子，且同时拆迁、取得购房资格，存在借名买房的家庭基础。

出资与使用事实：陈明远支付全部购房款，负责装修并长期居住，实际行使房屋权益，符合借名买房特征。

其他房产与证据冲突：虽二号房屋调解及公证委托书存在干扰，但前者与本案无关，后者仅能证明委托付款，无法否定借名合意；且调解记录未明确一号房屋归属，不能作为遗产认定依据。

（二）过户义务认定

若借名买房关系成立，陈国强应履行过户义务。其去世后，陈立峰、陈立辉作为继承人，在无相反证据推翻的情况下，需协助陈明远完成过户，以保障其合法权益。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决：

确认陈明远与陈国强就一号房屋存在借名买房合同关系；

陈立峰、陈立辉于判决生效后七日内，协助陈明远将一号房屋过户至其名下。

五、案件启示

书面协议是关键：借名买房应签订书面合同，明确房屋权属、出资方式、过户条件等，避免因缺乏直接证据引发纠纷。

保留完整证据链：出资凭证、居住证明、沟通记录等证据需妥善留存，形成完整证据链，增强主张的可信度。

及时行使权利：借名买房后应及时办理过户，避免因时间推移、产权人离世等因素增加过户难度。

注意家庭财产处理：涉及家庭房产纠纷时，应尊重事实与法律，避免因亲情关系模糊产权归属，可通过公证、协议等方式明确财产分配。