占用人长期占用房屋，怎样计算合理的赔偿金额？房产买卖律师答疑

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林强

被告：吴芳

原房屋买受人：陈刚（已故）

（二）原告诉求与事实理由

林强诉请：

判决吴芳将位于 ×××1 号宅院（一号宅院）及地上房屋腾退返还；

判决吴芳按 1000 元 / 月的标准，支付自 2023 年 10 月 20 日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；

案件受理费由吴芳负担。

事实理由：林强与陈刚曾存在房屋买卖合同纠纷，经法院判决，陈刚应返还一号宅院及房屋，但直至其2023 年 10 月 3 日去世仍未履行。陈刚去世后，吴芳实际占有使用该宅院及房屋，林强多次要求其搬离遭拒。吴芳的占有行为无合法依据，侵害了林强的权益。

（三）被告答辩

吴芳辩称：

陈刚新建房屋无过错，林强应补偿新建房屋价值并分担 12 万元建房费用；

自己与陈刚系事实婚姻关系，若认定为保姆则非本案适格被告；

依据陈刚遗嘱，自己对新建房屋有居住权，林强无权要求返还；

自己在北京无其他住房，年老体衰且无生活来源，林强主张占用费不合理。

（四）法院认定事实

房屋权属起源：一号宅院集体土地建设用地使用权登记在林强名下。1995 年 10 月 3 日，林强将宅院内北正房五间卖给陈刚，陈刚支付 9000 元后入住。

合同无效判决：2006 年，法院判决林强与陈刚的房屋买卖合同无效，因陈刚非本村村民，违反法律强制性规定，该判决经二审维持。

返还判决与执行：2006 年，法院判决陈刚腾退房屋及院落、返还宅基地使用证，林强支付房屋现值 27,841 元 ，该判决经二审维持，但陈刚未履行。2011 年，法院判决陈刚拆除院内新建北房五间、赔偿占用损失，部分判决执行后，陈刚又于 2019 年新建北房五间。2019 年，法院再次判决陈刚拆除新建房屋、赔偿损失，后因旧房存在安全隐患，新建房屋未实际拆除。

现状与争议：陈刚去世后，吴芳占有使用宅院及房屋，部分房屋对外出租。吴芳以与陈刚存在事实婚姻、持有陈刚遗嘱为由，主张居住权。

二、争议焦点

吴芳是否为本案适格被告，其与陈刚的关系如何认定？

林强是否有权要求吴芳腾退一号宅院及房屋？

吴芳应否支付房屋占有使用费，若支付，标准和期限如何确定？

陈刚新建房屋的补偿及费用分担问题如何处理？

三、案件分析

（一）被告适格性与关系认定

吴芳与陈刚同居始于 1994 年 2 月 1 日后，且未办理结婚登记，根据法律规定，不构成事实婚姻，仅为同居关系。即便吴芳曾为保姆或存在其他关系，因其实际占有房屋，与本案有直接利害关系，属于适格被告。

（二）房屋腾退权利认定

陈刚与林强的房屋买卖合同已被生效判决确认无效，陈刚及继受占有人吴芳无权占有房屋。

陈刚通过遗嘱处分房屋的行为，因房屋本身应返还林强而无效，吴芳不能据此主张居住权。

吴芳无合法依据占有房屋，林强作为宅基地使用权人及房屋合法权利人，有权要求其腾退。

（三）占有使用费认定

吴芳占有房屋期间获取收益，且无合法抗辩理由，应支付占有使用费。1000 元 / 月的标准合理，起算时间自陈刚去世、吴芳实际占有之次日（2023 年 10 月 20 日）起算。

（四）新建房屋补偿争议

吴芳未就新建房屋补偿及费用分担提出反诉，且建房未经林强同意，相关诉求在本案中不予处理，可另行主张。

四、裁判结果

法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》相关规定，判决：

吴芳于判决生效之日起七日内，将一号宅院及地上房屋腾退返还给林强；

吴芳按 1000 元 / 月的标准，向林强支付自 2023 年 10 月 20 日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于判决生效之日起七日内执行。

五、案件启示

严守宅基地流转规定：农村宅基地仅限本集体经济组织成员流转，非成员购房合同通常无效，买卖双方均需承担法律风险。

重视婚姻关系法定程序：1994 年后未登记的同居关系不受事实婚姻保护，涉及财产继承、居住权等权益时，可能因关系认定争议受损。

尊重生效判决权威性：当事人应及时履行法院生效判决，拒不履行不仅需承担法律责任，后续处分行为也可能被认定无效。

合理主张权利与义务：主张补偿或分担费用应通过合法程序（如反诉），避免因程序瑕疵导致诉求无法在本案中处理。