未约定不可分割，共有人分割房屋需满足哪些条件？房产律师支招

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

杨淑芸

杨淑兰

杨淑芳

被告：

杨婉晴（杨家长孙女）

杨晓琳（杨家次孙女）

关联关系：

杨正国与李秀琴系夫妻，育有五个子女，分别为杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳、杨明辉和杨明远；

杨明辉于 2001 年 4 月 16 日去世，杨婉晴系杨明辉独生女；

杨明远于 2011 年 12 月 4 日去世，杨晓琳系杨明远独生女；

杨正国于 2020 年 11 月 3 日去世，李秀琴于 2021 年 9月 12 日去世，二老父母均先于其死亡。

（二）原告诉求与事实理由

杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳诉请：

判令位于北京市西城区 XX 号院 XX 号楼 XX 号的一号房屋归三原告所有，二被告的十四分之二份额归杨淑芳所有，由杨淑芳占一号房屋十四分之六份额，杨淑兰、杨淑芸各占十四分之四份额，杨淑芳按评估价格支付二被告房屋折价款；

判令二被告协助原告办理一号房屋的产权变更登记手续；

判令原、被告按所有权比例分担房屋超出面积的超标款 50120 元、手续费 13.54 元；

评估费、案件受理费由法院依法判决。

事实理由：三原告系姐妹关系，一号房屋为杨正国与李秀琴的夫妻共同财产。此前遗嘱继承纠纷一案中，法院判决涉案房屋由原、被告共同继承，按份共有。为便于房屋管理和使用，三原告请求分割房屋。

（三）被告答辩

杨婉晴、杨晓琳辩称：不同意原告诉求。认可亲属关系、房屋产权份额及坐落，但被告所占份额小，不影响原告使用，且当前房价低，分割会损害被告权益；不同意支付评估费，对超标款不知情，也未授权原告交纳，不同意分担。

（四）法院认定事实

家庭关系：杨正国与李秀琴育有五子女，部分子女已去世，其女、孙女关系明确。

房屋权属：2003 年 3 月 19 日，杨正国与乙公司签订《房屋买卖合同》购买一号房屋，2007 年 9 月 10 日登记在杨正国名下。

继承判决：之前判决判令一号房屋由杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳、杨婉晴、杨晓琳继承，按份共有，各占相应份额 。

费用支出：2024 年 8 月 15 日，三原告向丙公司补交一号房屋超标款及手续费共计 50133.54 元。

评估情况：经摇号确定甲公司进行评估，2024 年 11 月 15 日出具报告，一号房屋总价 823.83 万元，原告交纳鉴定费用 23100 元 。

房屋现状：一号房屋处于三原告控制下，仍登记在杨正国名下，各共有人未约定不可分割。

二、争议焦点

三原告是否有权请求分割一号房屋？

被告的份额应如何处理，杨淑芳提出购买被告份额并支付折价款是否合理？

房屋超标款及手续费应由谁承担，如何分担？

评估费、案件受理费应如何分配？

三、案件分析

（一）房屋分割请求的合法性

根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条，共有人未约定共有物不可分割的，按份共有人可随时请求分割。本案中，各共有人未约定一号房屋不可分割，三原告作为按份共有人有权请求分割，被告不同意分割缺乏法律依据。

（二）被告份额处理及折价款支付

为充分发挥房屋价值，杨淑芳请求购买被告份额并支付补偿款具有合理性。且杨淑芳已将折价款汇入法院，保障了被告权益，法院支持其请求符合法律规定和实际需求。

（三）超标款及手续费的分担

因本案为共有物分割纠纷，必然涉及产权变更登记，而交纳超标款是办理过户的前提。作为房屋共同所有人和受益人，原、被告应按份额比例分担超标款及手续费，原告该诉求有事实和法律依据。

（四）评估费与案件受理费

评估费是确定房屋价值的必要支出，案件受理费用于案件审理，法院将根据案件具体情况和各方责任，依法判定费用承担方式。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：

一号房屋由杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳按份共有，其中杨淑芸、杨淑兰各占十四分之四份额，杨淑芳占十四分之六份额；

判决生效后十日内，杨淑芳各给付杨婉晴、杨晓琳房屋折价款 588450 元（已交至法院）；

判决生效后十日内，杨婉晴、杨晓琳配合杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳办理一号房屋过户手续；

判决生效后十日内，杨婉晴各给付杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳房屋超标款及手续费 1194 元；

判决生效后十日内，杨晓琳各给付杨淑芸、杨淑兰、杨淑芳房屋超标款及手续费 1194 元。

五、案件启示

明确共有物分割规则：按份共有人若无特别约定，依法享有随时请求分割共有物的权利，这为解决共有物使用和管理纠纷提供了法律依据。

合理选择分割方式：分割共有物时，应充分考虑物的性质和使用价值，选择对各方最有利的分割方式，如折价、变卖或实物分割，以实现资源的优化配置。

共有人权利义务对等：共有人在享有共有物权益的同时，也需共同承担因共有物产生的费用和义务，按份额比例分担相关支出符合公平原则。

重视法律程序与证据：处理共有物分割纠纷时，当事人需遵循法定程序，提供充分证据证明自己的主张，以维护自身合法权益。

协商与诉讼的平衡：共有人应优先通过协商解决分割争议，若协商不成再通过诉讼途径，诉讼中应尊重法院裁判，积极履行义务。