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西安曲江金茂府

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1.品牌

最近金茂很忙，先任命了三个副总裁，然后又公布了14位城市总人选，金茂最新的组织架构已经从“总部-区域-城市”三级管理变革为“总部-地区”两级管理。从原本的5大区域，近20个城市公司，调整为14个城市公司，还有6个事业部/片区。

金茂结束运行多年的区域公司管理机制，彻底变革。现在总部直接对接14个新组建的地区公司，大大缩短管理半径和决策时间。

最近曲江金茂的两块地，大家最大的感觉是什么？

金茂终于拿了位置还不错的地方。

金茂过去几年业绩不佳调整，其实也是因为之前的拿地策略，选择位置一般的地段，想通过高端产品突破销量。但是发现，市场不买账，这些区域一般的地段，去化较慢，造成库存压力；这次整个变革以后，预计未来金茂的项目位置，会好一些，回归核心城市、核心地段、回归高端，这也是金茂的“老本行”，金茂的优势本来就是高端豪宅产品，专注改善的项目，区位还是很重要的。换句话说，市场不缺乏有钱人，缺乏的是让有钱人心动的产品。而有钱人也不是傻子，不可能为了产品溢价那么多，还是得地段跟得上才行。

2.地段

这个项目，是目前我个人认为，西安所有在售已售金茂项目里，最好的位置，并且我觉得比璞逸东方的位置好。

这个位置周围，因为是交大和理工大，整体低密很多，而璞逸东方周围全是高层住宅，区域的密度较大。

此外，我个人猜测金茂府和璞逸东方之所以分别在这两个位置定位，也是营销策略的安排。

金茂府的主力面积是199㎡，其次是173㎡，,232㎡的是溢价产品。主要竞品是保利天瑞和对面的邦泰。保利天瑞的面积段，主要是139㎡、164㎡、179㎡和218㎡。而邦泰，我预计也是139㎡，170㎡和200㎡左右。金茂府的173㎡和199㎡，其实就是在跟保利天瑞和邦泰抢客户，如果他把璞逸东方放到这，璞逸东方都是大户型，并且璞逸东方的定位会比府系稍微再贵一些，可能很多受众就不考虑璞逸东方了。

而从璞逸东方的角度，旁边就是星河湾，之前星河湾已经营销了一部分大户型高端客户，现在在星河湾旁边开一个金茂的璞逸系列，都不需要自己怎么营销，只需要说你对比一下旁边的星河湾，营销自然就上来了。如果把府系放在这，面积小，可能也没法给星河湾形成有效的冲击。

再具体到地段，其实这个地方，不要把他当做豪宅，当做高端改善来看，更合适。曲江一期已经没有地了，如果曲江的客户需要置换，只能从周围这几个板块挑选，这个位置距离南湖4公里左右，具体曲江一期的项目，大概也就是3~6公里，很适合曲江一期的业主改善。同时，本身曲江二期创意谷附近也是成熟的居住区，创意谷的商业也基本够用，另外就是我刚才说的，周围因为是学校，低密且城市界面较好，如果雁翔路继续往二环走，其实那边安置小区和一些家属院的老小区还是比较多的，但是金茂府这个位置，这些弊端刚好都避免了。

另外，周围有地铁、商场和学校的配套，生活较为便利。

3.户型

这也是我觉得金茂府比璞逸东方更好的点，容积率低一些，2.8；小区总高也相对低一些，23~25层。两梯两户的设计，至少在目前改善的竞品中，这个容积率和总高相对不是那么劣势了。具体户型来说，199㎡在功能性来说，跟璞逸东方229㎡的四房基本上一致，但是少了30㎡，也就是少了90w左右，对于改善家庭而言，200㎡左右的四房，其实基本上都差不多，在客餐厅比较大的情况下，都有一个北向卧室比较小，缺点差不多。另外，的确可以感受的到府系的装修要比璞逸东方稍微降标一些，但是对于普通改善家庭，这都不是问题。毕竟金茂的装修颜值还是比较在线，跟其他的比起来，已经还算不错了。另外，从奇偶层露台来说，奇数层多了一个北露台，但是价格比偶数层贵了21w左右，在客厅都带阳台无遮挡的情况下，为了一个北露台多21w是没必要的，所以建议优选偶数层。西户比东户的电梯厅要大一些，正常来说肯定是选大的，但是6号楼西户临雁翔路，是个大路。楼下有商业，从安静的角度，东户更好，但是东户贵了25w。

1号楼和6号楼的差价在东户上差价44w左右，在西户上差价19w左右，1号楼东西户是没有价差的，而上述这19w和44w价差，主要体现在6号楼东西户的价差。1号楼临路，所以价格也相对低一些，另外我觉得也是开发商整个的定价策略，放一些低价，客户吸引力更强一些。4、14、18楼都是特殊楼层定价，性价比较高。

173㎡的定价，在与199㎡1号楼同楼层定价对比下，东户比199㎡便宜了48元，西户比贵了1176元，3号楼相当于是西面和南面都临路，东西户价差还是比较大。而且目前大部分的新盘。户型越大，价格越高，本次的1号楼199㎡反而是没有溢价，在3号楼和1号楼都临路的前提下，这样一对比1号楼的性价比最高。具体到户型：

四房功能性基本都能满足，但是173㎡北面的书房是玻璃推拉门，且这个房间的面积比另一个北卧室大，如果对于不需要书房，都准备做成卧室的家庭而言，这个书房的私密性差一点，但是面积却相对较大，其实这个房间应该设计小一点，让北面另一个卧室稍微大一些。另外也是奇数层多一个露台有溢价，个人觉得没必要。

4.价格

具体到价格，本次因为1号楼临路，我们就拿1号楼199㎡和璞逸东方的2号楼和3号楼229㎡进行对比。璞逸东方的2号楼和3号楼东西户做了价差，3号楼东户比西户贵1021元，2号楼东户比西户贵521元，对比下来，金茂府的1号楼比璞逸东方的2号楼单价便宜1564和1054元，金茂府的1号楼比璞逸东方的3号东户便宜554元，但是比3号楼西户贵467元。

总的来说，还是金茂府的定价在都临路的情况下，更便宜。

但是不临路的6号楼和璞逸东方相比，东户稍微贵一些，西户稍微便宜一些。金茂府整体还是定价比璞逸东方便宜。如果在200㎡左右考虑，金茂府从总价、功能性以及小区舒适性来说都更合适。

金茂府的230㎡是作为整个小区的顶豪来定价，溢价太多，但是面积其实跟璞逸东方229㎡差不多，没啥性价比。

本次金茂是精装产品，大家一般都会折4000~5000元的装标出去，也就是对比周围觉得金茂大概是2.4~2.6的毛坯单价。目前周围新房的竞品保利天瑞放风价2.5~2.8，邦泰还没出户型和价格。我猜最后这两个盘的价格应该也就是2.2~2.4左右，但是不排除奇兵制胜，保利天瑞和邦泰为了去化，可能在竞品户型上，定价更低，另外，邦泰一般赠送都很多，实际得房率可能更大。此外，周围的二手房价格其实目前跌的比较多，未来大家在二手市场其实是一起竞争的，看看现在的星河湾，大概也能推测一下金茂两个产品的未来走势，如果周围出现入户光厅及大赠送产品同类型产品，这个产品还是会跟璞逸东方一样，二手竞争压力较大。还是之前说的，金茂的产品，适合自住改善，不适合投资。

5.学校

曲江系的小学和中学，中等梯队吧。但是，有一点，是不少考虑这个区域产品客户都考虑的一点，就是这个位置离铁一中和交大附小附中算是比较近，这些主城区附近的房子，都是一些老小区，父母们为了孩子上学，长期都是压抑了住房需求，金茂、保利天瑞和邦泰，也算是给这这些家长，在兼顾孩子上学的同时，能改善住房需求的一个不错选择。

6.医院

附近有个曲江新区三甲医院，但是目前还没盖好，离西北妇幼也比较近，整体来说，医疗资源比较方便。

7.公共交通

离五号线理工大地铁站300米左右，算是地铁盘，比较方便。

8.自驾便利

上南二环、三环和绕城还是比较方便的。

9.周围公园

周围的没有特别近的公园，离麓融公园1.5公里，步行不算方便。离青龙寺2公里左右，也有点远。

10.周边环境

前文已经说了，我个人觉得这个周围环境比较舒服，没有特别大的硬伤，同时学校这些都是低密，不会有特别挤的感觉。

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