广东
楼市逐渐企稳，金融客却迎来了最难的一年。
今天，楼市君收到爆料：广州金融客2021年买的四套嘉裕公馆150平，合计亏了6000万，很难翻身了？
细思极恐的是，这样的案例还有很多。
炒房炒房，炒到最后是倾家荡产？
｜中介和楼市君聊天截图
壹
从爆料内容来看，我们可以得到两个爆炸的新闻点：
第一是亏了6000万，第二是提到了水很深的“经营贷”。
为了证实消息的真实性，楼市君把嘉裕公馆近五年的成交数据盘了一遍。
1、从总价3330万到总价1字头，嘉裕公馆约150平跌麻了。
从嘉裕公馆近5年的成交价来看，2021年的成交总价确实接近2500万。
而今年 最低成交总价是1960万，距离中介口中目前应该是跌到1600万还有点差距。
当然，不排除成交数据统计不完全的情况。
如果按照2021年每套2500万买入，对比近期1960的成交总价，加上经营贷和垫资费用，相当于每套账面资产亏了1140万。
短短5年，4套合计损失了4560万，也很难再潇洒得起来了。
｜广州楼市发布 制图
可悲的是，这样的金融客，还有很多。
这些年金融客们到底经历了什么？心情曲线跟嘉裕公馆的价格走势有关。
整体上，近4年嘉裕公馆的价格变化主要分为攀升和俯冲两个阶段，降幅度比涨幅高。
｜图源：贝壳找房
2022-2023年价格猛涨阶段， 嘉裕公馆约150平户型就卖了25套，总价一度飙升到3330万，单价22万/平。
那位金融客2021年买入，也算买在了涨价前夕，见证了嘉裕公馆2022、2023年的量价疯涨，账面财富激增。
尝了2年的甜头，很多人都觉得赌对了，以为会一直涨下去。
｜广州楼市发布 制图
没想到2024年至今价格回落，低至12万+，比2021年还低。
换句话说，2021年前后买入的金融客，如果没有在2024年前卖出去，现在基本套牢，苦日子比甜头多。
现在拿在手里像烫手山芋，像很多股民那样， 越亏越不能卖。
关键股票有可能会涨回来，楼市还会疯涨吗？
2、4套都动了经营贷，又踩一雷。
亏钱就算了，金融客的4套房还都是用的经营贷，续贷压力难上加难。
2021年前后，房贷利率在5.6%左右，而经营贷只要3.8%左右，巨大的利息差让不少人动了歪心思。
甚至有人 钻空子注册“ KK公司”申请经营贷然后用来买房，珠城、金融城等热门板块这种操作屡见不鲜。
虽省了一笔利息，但这两年迎来续贷高峰期，麻烦也 接踵而至。
此前就有人透露，珠城一套约92平的房源，半年评估价就下降了181万。
假设是JYD，那么买家需要补125万，更何况是4套。
｜图源：社群
而且经营贷想转回正常的房贷，也行不通了。
某些中介说的可以转成20年等额本息的法子，实际上是重新办理新的经营贷，或者是消费贷，本质上没有区别。
｜图源：小红书
贰
楼市逐渐企稳，金融客们的续贷危机如何解决？
很多人又剑走偏锋，钻银行的漏洞搞起了“超贷”，拆东墙补西墙，日子并不好过。
楼市君留意到，今年珠城包括金碧华府、广弘天琪、骏逸苑等多盘都出现了这种现象，甚至能2倍市场价成交。
｜广州楼市发布 制图
金融客超贷买房，醉翁之意不在房，而是通过拉高评估价超贷出来的钱，为了套钱不惜多 交税。
比如嘉裕公馆约209平户型，2024年4月正常成交总价是3050万，而今年4月成交的同面积户型，总价高达4200万。
异常交易高出了1000多万，大概率会被拿来填经营贷的缺口。
｜图源：贝壳找房
还有金碧华府4月成交的一套129平，单价高达16.64万/平，而差不多户型正常价格13万/平左右。
｜图源：贝壳找房
更离谱的是骏逸苑这套136平户型，单价去到13.88万/平，相当小区正常均价6万+的2倍。
金融客着急入手套贷，业主也想尽快脱手，交易就这样完成了。
｜图源：贝壳找房
不过值得庆幸的是，这两年珠城部分二手业主，已经明确拒绝配合做超贷，不助长这种不良之风。
像骏景花园、盈彩美居等，捡漏自住客相对较多的小区，业主都想要实客。
相当于把金融客超贷的路子给堵了，最终只会束手无策。
｜楼市君与中介聊天截图
高评高贷本身就处于灰色地带，危害不止一点点。
1、拉高贷款额度，带来高额利息负担。
2、把风险全部丢给银行，可能引发金融危机。
3、可能涉嫌虚假交易，牢底坐穿。
时代不同了，炒房致富的概率，可能还不如中彩票高，入坑需谨慎。
你身边有类似的案例吗？欢迎评论区分享~
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