专业文章丨商品房销售出现面积差易引发的法律问题与应对

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（本文转载自北京市京师郑州律师事务所）

我国人口基数大，对于住房需求非常强烈，开发商与消费者在签订商品房销售合同时、房屋实际交付时出现面积差的问题难以避免，其中关于房屋面积差价款补足的问题日益引起关注。为了解决多方困扰，深入研究商品房销售合同中面积差价款补足所涉及的法律问题很有必要。这些问题不仅增加了交易的成本和风险，还可能导致买卖双方的信任危机，影响房地产市场的健康稳定发展。因此，本文将从商品房销售合同中出现面积差的具体情况出发，详细分析面积差价款补足中可能出现的法律问题，并探讨相应的解决对策。

一、商品房销售合同及面积差价款补足的概述

（一）商品房销售合同的定义与特点

商品房销售合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

房屋销售合同双方所获得的信息不对称，买受人对房屋的详细状况了解有限，只能通过开发商的宣传介绍以及官方可查询的审批文件来了解房屋情况，而开发商则掌握更多信息；商品房销售合同内容具有复杂性，合同条款涉及房屋的质量、面积、交付时间、产权转移等多个方面，合同反应的条款细则专业度比较高；商品房销售合同风险较高，一旦发生纠纷，涉及到的具体金额标的比较大，且解决不易。

因此，在签订商品房销售合同时，双方应充分沟通，明确各自的权利和义务，将双方的权利义务尽然于双方签订的合同之上，以避免后续产生争议。

（二）面积差价款补足的含义与产生原因

面积差价款补足是指在商品房销售合同中，当房屋实际面积与合同约定面积存在差异时，根据合同约定，买受人需要向出卖人补足相应的价款。

房屋产生的面积差异源于多种因素。如测量误差，在房屋建设过程中测量工具、测量技术或测量人员的专业水平都是不可避免地误差因素，可能会导致房屋实际面积与合同约定面积存在一定的偏差。再如施工过程变更导致面积差异，设计调整、材料替换或施工条件变化对房屋结构或尺寸进行微调可会导致房屋面积出现差异。当这些差异超出合同约定的合理范围时，买受人就需要根据合同约定，向出卖人补足相应的价款，即进行面积差价款补足。

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二、面积差价款补足中可能出现的法律问题

（一）合同约定不明确

有些商品房销售合同对于面积差异的处理方式约定不明确，导致在实际履行过程中双方产生分歧。如合同中未明确约定面积差异的计算标准、补足价款的方式等。根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》，房屋实测面积与预测面积的合理差值通常为面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。具体处理原则为：合同有约定，按合同约定的方式处理。合同无约定或约定不明，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

需要注意的是，即使合同中有相关约定，但如果表述模糊或存在歧义，同样可能导致双方对此约定的认定产生争议。在签订商品房销售合同时明确约定面积差异的处理方式就显得十分重要，这是避免后续产生纠纷的重要途径。

（二）测量标准不一致

不同的测量机构可能采用不同的测量标准，导致房屋面积的测量结果存在差异。这可能会引发买卖双方对面积差价款的争议。例如，有的测量机构可能采用建筑面积作为测量标准，而有的则可能采用套内面积或实际使用面积。由于这些标准在定义和计算方法上存在差异，因此即使是对同一套房屋进行测量，也可能得出不同的面积结果。

在某些情况下，即使同一测量机构在不同时间点对同一套房屋进行测量，也会因测量技术的进步、测量人员的更替或测量设备的更新等因素，导致测量结果出现差异。因此，为确保买卖双方的权益得到保障，应明确统一的测量标准，明确在出现极细微的出入时应按照何种算法估值，与此同时还要加强对测量机构的监管，以减少因测量标准不一致而引发的纠纷。

（三）开发商的不当行为

在商品房销售时，可能会出现某些开发商在房屋面积测量上故意弄虚作假，或者在合同中设置不合理的条款，损害买受人的利益。例如：故意低估房屋的实际面积，以便在销售过程中以更低的价格吸引买受人，但在面积差价款补足时却要求买受人按照更高的面积标准补足款项；利用买受人对合同条款不熟悉或疏忽大意的心理，在合同中设置陷阱条款，如模糊的面积定义、不合理的面积计算方式或打着为了重复利用合同而设立格式条款来免除开发商责任。这些不当行为不仅违反了市场公平交易的原则，也严重损害了买受人的经济利益和信任。加强对开发商的监督，规范其销售行为，对于保护买受人的权益、维护市场秩序也具有重要意义。

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三、解决面积差价款补足中法律问题的研究对策

（一）完善商品房销售合同条款

合同双方应在签订合同时，明确约定面积差异的处理方式，包括计算标准、补足价款的方式、违约责任等。有关政府部门可以制定示范合同文本，引导合同双方合理约定。示范合同文本应本着公平公正原则，详细列明包括面积差异的处理方式在内的各项流程，确保买受人在签订合同时能够充分理解并同意相关条款。此外，合同中还应包含对开发商不当行为的制约处罚措施，以此增加开发商的违约成本，降低其出现不当行为的可能性。

（二）统一测量标准

政府应加强对测量机构的监管，制定统一的测量标准，并要求测量机构严格按照标准进行测量，确保测量结果的准确性和公正性。

同时，政府应建立测量机构的资质认证制度，对测量机构进行定期的考核和评估，确保测量机构具备相应的技术能力和专业水平。对于不符合标准的测量机构，应取消其资质，禁止其从事商品房面积测量工作。此外，政府还应加强对测量过程的监督，防止测量机构与开发商勾结，提供虚假测量结果。通过加强对测量机构的监管，可以有效保障测量结果的准确性和公正性，为买受人提供更加可靠的法律支持。

（三）加强对开发商的监管

政府部门应加大对开发商的监管力度，严厉打击开发商在面积测量上的不当行为。同时，建立开发商信用评价体系，对违规行为进行记录和公示。对于多次违规的开发商，应列入不良名单，限制其参与新的商品房开发项目，以此作为对其不当行为的严重警示。政府可以建立投诉举报渠道，鼓励买受人和社会各界对开发商的不当行为进行举报，并对举报信息进行及时核查和处理，以此促使开发商自觉遵守法律法规，规范面积测量行为，减少面积差价款补足纠纷的发生，保护买受人的合法权益。

（四）建立健全争议解决机制

可以设立专门的房地产纠纷调解机构，为买卖双方提供便捷、高效的争议解决途径，以专业知识和丰富经验，能够公正、客观地处理面积差价款补足等纠纷。其调解过程应公开透明，确保双方的权益得到充分保障。同时，调解机构还应积极推广调解理念，鼓励买卖双方通过调解方式解决纠纷，减少时间成本，避免造成诉累。法院应提高审判质量和效率，依法及时受理买受人的诉讼申请，对开发商的违法行为进行严厉打击，维护买受人的合法权益。加强对诉讼程序的监督和指导，确保司法公正和权威。

（五）提高买受人的法律意识和自我保护能力

通过宣传教育，提高买受人的法律意识，使其在签订合同和处理面积差价款补足问题时，能够依法维护自己的权益。政府、房地产协会及社区组织应定期开展法律宣传教育活动，普及房地产交易相关的法律法规知识，使买受人了解合同签订、面积测量、纠纷解决等方面的法律规定。通过案例分析、法律讲座等形式，提高买受人的风险防范意识和自我保护能力，使其在购房过程中能够做出明智的决策，避免陷入法律纠纷。此外，还应鼓励买受人主动咨询专业律师或法律机构，获取专业的法律意见和建议，以更好地维护自己的合法权益。

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四、结 语

商品房销售合同中的面积差价款补足问题涉及到买卖双方的切身利益，解决这一问题需要政府、开发商和买受人共同努力。通过完善合同条款、统一测量标准、加强监管、建立争议解决机制等措施，可以有效减少面积差价款补足中的法律问题，维护市场秩序，保障买卖双方的合法权益。只有各方共同努力，才能构建一个公平、透明、有序的房地产市场环境，促进房地产市场的持续健康发展。未来，在法律法规的不断完善下，商品房销售合同中买卖双方的权益将会得到更加充分的保障。

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作者介绍

张依 实习律师

北京市京师（郑州）律师事务所