北京
治理革新成突围关键。
中房报记者 苗野 付珊珊 北京报道
董事会已成为衡量企业韧性与发展能力的重要标尺，强弱表现已通过企业发展一一体现。
在房地产行业深度调整之际，近日，中国房地产报基于2024年已经发布年报的A股和H股上市房企候选池，根据企业整体经营表现、应对风险能力、董事会构成质量与多样性及未来发展潜能，通过对净资产收益率、市值增长率、营收增长率、董事会构成质量与多样性等核心维度进行科学测算，研究推出了“2024年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单。
从各项数据指标来看，2024年房企董事会表现呈现“强者恒强”特征，在“2024年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，央企、国企及混合所有制企业持续主导行业格局，占比超七成。榜单最终结果精确至小数点后两位，满分基准为1。数据显示，2024年房企董事会综合指数平均值为0.76，较2023年略有下滑，反映了房地产行业仍在深度调整中寻找平衡。
治理革新成突围关键。在“2024年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，董事会综合指数在0.9以上的有3家房企，比2023年少了3家，华润置地、中海、保利发展凭借稳健的财务表现与治理结构优化拿下前三甲。
综合来看，华润置地虽市值缩水17.7%，但营收逆势增长11%，为TOP3中唯一正增长企业，也是TOP30房企中营收增速第三的企业，其董事会规模最大，独董占比41.7%，治理透明度较高，稳居第一位置。中海地产和保利发展紧随其后，位列二三名。中海凭借财务自律与战略聚焦，在行业下行期展现韧性。保利发展当前表现凸显“大而不强”，但通过优化业务结构和战略调整，同时加强成本控制和债务管理，仍有望逆势突围。
在榜单前10排名中，只有龙湖和融创2家民营房企入围。融创市值增幅显著拉高了评分，但总市值仍然较低，主要依赖债务重组和资产处置等非经营性因素，而非内生增长驱动。营收和ROE的负增长也说明这种增长不可持续，需加速资产盘活与债务重组。
龙湖整体呈现“治理稳健、盈利尚可、增长乏力”的特征，其ROE为6.64%，虽低于头部企业，但优于多数负ROE房企，董事会结构较均衡，独董占比44.4%，女性董事占比22.2%。但龙湖也不可避免地出现了市值缩水和营业收入下滑的现象。
这是行业调整期的共性，在这一季榜单中，超半数企业市值负增长，80%企业营业收入负增长，说明房地产行业整体面临需求收缩压力。
上榜企业中千亿元市值房企只剩6家，碧桂园、万科在TOP30房企中市值跌幅最大，成为其减分项，反映了市场对企业资产价值与增长潜力存疑。与之形成对比的是，中国金茂、陆家嘴的市值逆势增长，排名均有所上升，分别位居第8和第11，且陆家嘴是TOP30房企营收增长最高的企业。
建发国际整体表现出“稳增长、弱市值”特征。ROE达13.53%，排名TOP30企业中最高。营收虽增长6.36%，但增速低于头部企业，市值受行业下行拖累缩水14.66%，也从侧面反映市场对其未来增长前景的担忧，综合排名下降了5名。
综合指数在0.8以上的有8家房企；处在综合指数0.6~0.8的房企大多因截至2024年年末ROE的负值表现、市值和营收大幅减少30%左右拉低了董事会综合指数。
过去一年，中国房地产行业在深度调整中迎来关键转折，透过榜单可以看出，头部企业凭借规模优势与治理能力稳居前列，部分中小房企通过差异化战略实现局部突破，但行业整体仍面临盈利与增长挑战。
变革还在持续，当行业加速从“规模驱动”转向“治理与产品力竞争”时代，房企董事会也从“救火队”转向“导航仪”，无论是华润置地、中海等国企、央企的治理韧性，还是绿城、金地等混改探索，均印证了一个逻辑：在行业新旧动能转换期，谁能通过董事会革新凝聚共识、平衡多元利益，谁就能在不确定性中捕获确定性。
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