违规出售公租房，企业需承担哪些责任？房地产律师讲解

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：江文远

被告：甲公司（前身为乙公司）

（二）原告诉求与事实理由

江文远诉请：

确认其与甲公司于 2013 年 1 月 21 日签订的 3 份《乙公司拆迁定向安置内部认购书》（认购标的分别为一号房屋、二号房屋、三号房屋）无效；

甲公司返还已支付的购房款 1416894 元、面差补款 70240.6 元、土地出让金 73651.2 元、产权变更费 183897.76 元，合计 1744683.56 元；

甲公司赔偿利息损失（2019 年 8 月 19 日前按中国人民银行同期贷款利率，2019 年 8 月 20 日起按 LPR，分笔计算至本金付清之日）；

甲公司承担全部诉讼费用。

事实理由：2012 年 9 月，江文远通过甲公司宣传，得知其出售范庄在建楼房，宣传称该楼房为商品房可办产权。2013 年 1 月 21 日，江文远与甲公司签订 3 份认购书，购买 3 套房产，并支付购房款 1416894 元。2014 年，应甲公司要求，江文远通过陈芳支付面差补款等费用 327789.65 元。甲公司承诺两年内交房办证，但至今未履行。江文远多次协商退款无果，遂诉至法院。

（三）被告答辩

甲公司辩称：

2023 年 4 月，甲公司通过拍卖获得原乙公司全部股权，并于 8 月更名。因原乙公司实际控制人拒不交接证照文件，公司已报案，故原告与甲公司不存在买卖合同关系；

本案已超诉讼时效，且原告可能存在虚假诉讼。2013 年购房约定 2015 年交房，原告未及时起诉，且原乙公司曾在政府协调下退还部分购房款，原告可能已获退款。

（四）法院认定事实

2013 年 1 月 21 日，江文远与乙公司签订 3 份认购书，分别认购一号、二号、三号房屋，总价款分别为 440094 元、587186 元、389614元。乙公司承诺两年内交房，符合条件时五年内办理产权证；

江文远于 2013 年 1 月 21 日支付 140 万元，2013 年 5 月 16 日支付 16894 元；2014 年 3 月，陈芳受江文远委托向乙公司汇款 327789.65 元，但乙公司未出具收据；

案涉房屋为公共租赁房，2015 年，乙公司因擅自出售公租房被通州区住建委处罚，要求限期改正并罚款；

2023 年 4 月，福州宜能科技有限公司通过司法拍卖受让原乙公司股权，8 月乙公司更名为甲公司。

二、争议焦点

江文远与甲公司签订的 3 份认购书是否有效？

甲公司是否应返还江文远支付的全部款项及赔偿利息损失？

本案是否已过诉讼时效，是否存在虚假诉讼？

三、案件分析

（一）认购书效力认定

案涉房屋为公共租赁房，用于保障特定群体住房需求，涉及社会公共利益。江文远与乙公司签订的认购书改变公租房用途，违反法律强制性规定，根据《民法典》相关规定，应认定为无效。

（二）款项返还与赔偿责任

乙公司出具收据确认收到购房款 1416894 元，甲公司作为乙公司股权受让后的主体，应承担返还责任。关于面差补款等 327789.65 元，因认购书无约定且无收据佐证，无法确认与案涉房屋相关，该部分诉求不予支持。合同无效后，甲公司应赔偿江文远资金占用损失，按相应利率标准计算。

（三）诉讼时效与虚假诉讼认定

请求确认合同无效不适用诉讼时效规定，且返还购房款的诉讼时效应从合同被确认无效时起算，故本案未过诉讼时效。甲公司主张虚假诉讼但未提供证据，该抗辩不成立。

四、裁判结果

法院依据相关法律规定，判决：

确认江文远与甲公司签订的 3 份认购书无效；

甲公司于判决生效后 15 日内返还江文远1416894 元，并支付资金占用费（按不同基数和利率标准计算）；

驳回江文远其他诉讼请求。

五、案件启示

谨慎审查交易标的：购房时应核实房屋性质、产权等信息，避免购买违规出售的保障性住房，防止合同无效风险；

留存交易证据：交易过程中应妥善保存合同、收据、付款凭证等资料，确保诉求有充分证据支撑；

关注企业变更风险：交易对象发生股权变更、名称变更时，需明确权利义务承接关系，保障自身权益；

及时行使权利：虽确认合同无效不受诉讼时效限制，但涉及财产返还等诉求应及时主张，避免证据灭失或法律关系复杂化。