中美达成关税协议，楼市会怎样？︱刘德科

文︱刘德科

今天〔2025/5/12〕，中美双方发布《中美日内瓦经贸会谈联合声明》，互相加征关税均调低至10%。

此前，不少机构的楼市报告都把关税战列为4月份楼市转冷的关键原因；现在，关税战得到了一定程度的妥善解决，楼市能起来吗？我们的看法是：如果没有新出台有力的增量政策，楼市转冷的趋势还将加剧。

错误的归因

第一，把当前楼市转冷的锅甩给关税战，本身就是一种错误的归因。

过去一个多月，你肯定看到过像「关税战冲击楼市信心」「关税战导致楼市成交低迷」或「关税战像盆冰水浇醒了楼市的春梦」之类的观点。确实有一部分人是这种心态。但持有这种心态的人，跟一贯看空房地产的人，差不多是同一类人，跟有没有关税战没关系——现在关税战得到了一定程度的妥善解决，他们照样不会出手买房。

药效衰竭

第二，当前楼市转冷的关键原因，其实是上一波政策的药效已经日渐衰竭。

上一波提振楼市的政策，是在去年9·26政治局会议提出「止跌回稳」之时密集出台的，其核心措施是央行把二套房首付也降到了15%（历史所未见）——这个重磅措施，对于楼市「止跌回稳」起到了至关重要的作用。但即便是如此重磅的措施，对于全国大多数城市来说，其政策药效也就维持了两三个月而已，到去年年底就已经重新归于冷寂。只有成都、杭州、上海和北京这四座城市例外，政策的药效稍微更久一些，所以才有了所谓的「楼市小阳春」。

换言之，今年一季度全国房地产市场的整体数据看起来还不错，主要是因为成都、杭州、上海和北京这四座城市的成交量，起到了掩护作用。整个中国也就这四座城市尚有「楼市小阳春」的气息。进入4月份之后，哪怕是这四座城市，也在急剧转冷，更遑论其他城市了。

尚未成为议题

第三，「楼市转冷」尚未成为决策者的一个议题。

虽然前些天的4·25政治局会议仍然强调「持续巩固房地产市场稳定态势」，但4月份急剧转冷的房地产数据，还来不及转化为政策制定层面的议题。住建部门仍然把一季度的漂亮数字当作是楼市「止跌回稳」的辉煌成果，把成都、杭州、上海和北京这四座城市来作为楼市热度的指标城市。

此前我们写过，在当前阶段，最典型的指标城市应该是南京和广州。像南京和广州这种超高能级的城市，楼市行情仍然处于泥潭之中——地方政府能出的政策几乎已经全给出尽了，但楼市仍然没有起色。所以，这已经不能怪南京和广州了。现在，南京和广州需要的是超出地方政府权限的那些楼市提振政策。如果决策者能以南京和广州来作为指标城市，楼市增量政策的出台节奏就不会那么犹豫，就不会那么拖沓。

亟待增量政策的出台

稍微总结一下，当前楼市转冷的关键原因，不是关税战，而是上一波政策的药效已经日渐衰竭。

现在的楼市，亟待增量政策的出台。何种量级的政策措施，才能扭转楼市转冷的趋势？我们只能说，前几天〔2025/5/7〕央行宣布的降息降准，完全不足以扭转楼市转冷的趋势。

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我们一个月前写的那篇文章

2025/4/18

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科