旭辉境外债重组进入关键期，老板称彻底“站起来”仍有挑战

5月12日，旭辉控股（00884.HK）举办了一场境外债重组方案说明会，董事兼主席林中、CFO杨欣、旭辉境外重组负责人朱皋鸣出席了该场电话会。

会议刚开始，林中就向债权人和投资者致歉，他表示：“我作为企业掌舵者，过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让信任我们的伙伴承受压力，在此我代表董事会向各位债权人致以诚挚的歉意。在过去近900多个日夜的境外债务重组过程中，我们深知方案的反复调整给各位带来了很多麻烦。但即便在最艰难时期，双方仍以建设性姿态反复磨合。”

CFO杨欣也表示：“时隔三年，再次有机会和大家做这样大规模的电话交流，心里也是感慨万千。”

他们说这些话的背景，是旭辉的境外债务重组已进入最关键阶段。4月23日，经香港高等法院召集聆讯批准，旭辉公告提请各位债权人开始投票和选择选项；5月7日债权人已经可以开始投票；5月26日下午5点托管指令截止；5月28日下午5点，账户持有人信函和放债人委托书表格提交截止。

截至2024年年末，旭辉控股尚有有息负债866亿元人民币，其中70%为境内外信用债，约合600多亿元人民币。

而此次旭辉境外债重组，涉及本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计本金68亿美元，约合490亿元人民币。

朱皋鸣介绍，考虑到众多债权人的不同诉求，重组方案遵循“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，提供了五大类选项供债权人评估和选择。

选项1A或1B是32%的旧债转为零息的新债券或贷款，期限默认2年可延长至3年，到期按剩余本金100%偿还。在基准日后12个月末，公司可按75%的价格（即旧债本金的24%）偿还最多剩余本金的40%。

选项2A或2B的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，这部分现金将自重组生效日一年内分3期支付。选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，转股价为每股1.6港元，分4年强制转股，但期间持有人可随时无限额自愿转股；选项2B为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。

选项3是针对偏好持有债券债权人的一个保本选项。它与选项5一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为新长期票据，票息为1.00%-1.25%，初始年期为6年，在一定条件下公司可逐年延期至9年。

选择选项4A或4B的债权人将以50%的旧债转为新债券或贷款，票息为1.00%，默认年期为4.5年，视实际情况公司可延长至5年。

选项5A和5B是针对偏好持有贷款债权人的一个保本选项。它与选项3一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为以美元或人民币计价的长年期贷款。

总体来看，在旭辉与债权人多轮沟通和修改方案后，这仍然是一份以大幅削债为核心目的的方案。

杨欣表示，目前房企债务重组中，境外债重组主流方式是“债转股”，境内债是“以资抵债”。他建议债权人能优先考虑债转股，原因是股票流动性优于有息债务且具价值想象空间等。

为了能说服更多的债权人选择债转股，林中对于旭辉当前经营情况和未来发展计划进行了一番介绍，以使债权人相信旭辉仍有“造血”和“复苏”的能力。

林中表示，旭辉和其他多数民营房企并不相同，旭辉一直保留着核心骨干团队和人才，支撑了27万套新房的交付，在债务重组以后，旭辉将坚决摒弃房地产过去的"三高"模式，转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，聚焦三大核心业务板块，包括稳定的收租业务，高度聚焦自营开发业务，收缩深耕少数核心城市以及大力发展房地产资管业务，学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展。

杨欣表示，旭辉是少数资产大于债务的民营房企， 截至2024年末，旭辉的股东权益超过百亿人民币，权益货值有1300亿人民币，且主要布局在重点城市，此外，旭辉还保有460亿元的持有型商业资产，这些资产位于北京、上海、成都等城市，去年全年的租金收入达到18亿元。

在降负债方面，杨欣表示，除了在进行境外债重组，旭辉境内债百亿公司债重组也在积极推进中，在完成境内外大重组后，旭辉信用债的规模会缩减50%以上，在300亿元人民币以内，存量信用债周期延续9-10年，利率降至经营发展可承受的水平。

旭辉存量债务除了70%信用债以外，还有30%的抵押债，大概是260亿元，在未来的债务清偿规划中，绝大部分开发贷款将随项目去化而自然清偿，剩下的存量商业项目经营物业贷款，计划通过提升商业项目运营来提升估值，进而形成债务置换空间。

林中预估，接下来旭辉或将经历五个阶段，分别是通过债务重组修复资产负债表、逐步修复信用、经营留存一定资金后在安全边际内审慎拓展、新发展模型下恢复盈利、恢复分红。但他也表示这个过程不会容易：“从活下来到彻底站起来，依旧充满困难和挑战。”