【盘活存量资产系列报道】闲置商住楼逆袭成“满租”公寓，如何切中年轻人的“租房经济学”

嘉定北自如友寓，坐落在上海地铁11号线的末站附近，一个距离市中心较远、与“热租”似乎并不太相关的位置。

然而，这座公寓却在短短几个月内完成了一场令人惊叹的蜕变。

从一栋沉寂的商住楼，到如今762套房源几近满租，它以独特的方式在竞争激烈的市场中脱颖而出。

那么，它是如何做到的呢？

让我们一起走进嘉定北自如友寓的故事，探寻它背后的秘密。

精准洞察，找准市场定位

嘉定北自如友寓，最初是一处计划散售的商住楼资产，原本由业主方规划用于分散出售。

然而，随着政策调整，散售计划被迫搁置，整栋建筑长期处于闲置状态，成为业主资产库中的一大难题。

高昂的持有成本和政策带来的限制，使得这块资产的盘活成为迫切需要解决的问题。

面对这一困境，业主方决定与自如资管展开合作，寻求其在运营和市场管理方面的专业支持。

合作启动后不久，自如资管便发现了盘活这块资产的关键。

在进行产品定位和设计规划时，自如资管通过分析地铁沿线的租房热力图，发现一个有趣的现象：尽管嘉定北位于上海的边缘，远离市中心，但许多潜在租客却主要来自市区。

事实上，嘉定北自如友寓距离嘉定北地铁站仅需5分钟步行。

这些潜在的租客，依赖地铁11号线通勤。而地铁11号线连接多个商圈，如徐家汇和真如，通勤到市中心仅需约30分钟。

这一发现使得嘉定北自如友寓在市场中找到了独特的定位。

对于年轻职场人来说，便捷的地铁交通比地理位置更具吸引力。

尽管公寓远离市中心，但它仍能满足租客对高效通勤的需求。

同时，自如资管还注意到，该片区的租赁需求正在逐步释放。嘉定北板块正处于“双核”驱动之下：一边是嘉定老城商圈，一边是嘉定新城CBD。周边聚集了日月光中心、罗宾森购物广场等成熟商业体，以及上海大学嘉定校区与多个高新园区，持续吸引年轻白领与科技人才汇集，形成了稳定的租赁生态。

对于这些人群而言，相比高昂的市中心租金，他们更关注租金的可负担性与居住品质的平衡点。嘉定北自如友寓正好切中这一需求，成为“通勤可承受、生活有保障”的现实选择。

项目改造，高效利用每一寸空间

嘉定北自如友寓的成功不仅依赖于合理的租金定价，更在于其对空间的高效利用。

尽管嘉定北区域内的租赁房源供给充足，但大多数户型集中在大开间或整租两居、三居产品。

然而，市场上的年轻职场人群，尤其是刚步入职场的白领，面临较高的租房压力，预算有限，却渴望拥有独立私密的生活空间。

这些年轻租客希望找到十几平方米的小户型，既能保证私密性，又不至于超出他们的预算。

这一需求与市场上大开间产品之间的错配，为嘉定北自如友寓的产品规划提供了明确的方向。

左右滑动查看自如寓房间图片

自如资管根据这一市场洞察，将原有大户型产品（如两居、三居）进行了改造。通过独立分租设计，新增大量带独立卫浴的小开间产品，既扩大了产品供给面，又提高了整体出租效率。

同时，在空间配置上，设计团队也做出了针对性优化：

所有户型均配备独立卫生间，提升私密性；

房间内设置大容量衣柜、床头无线充电板、阳台等，充分满足年轻租客的储物、生活与晾晒需求；

合理的采光与通风设计，也增强了居住舒适感。

这种“从租客真实需求出发”的设计理念，让嘉定北自如友寓在租赁市场中形成了差异化优势。

在成本可控的基础上，提供了超越同价位产品的空间体验。

快速爬坡，入住率高达96%

从项目启动到如今的高入住率，嘉定北自如友寓在市场上迅速脱颖而出。

项目上线3个月内，入住率即突破96%，并持续维持在高位运行。

这样的表现，得益于几个关键要素的共同作用：

一是强大的运营体系支撑。自如资管通过高效的供应链管理体系，仅用不到两个月完成了762套房源的配置与上线。标准化的装配流程与精细化的工期安排，极大压缩了项目准备周期。

二是精准的获客能力。依托自如平台日均百万级的活跃流量与租客数据池，项目在上线初期即通过算法匹配大量意向用户。加之嘉定北本身已具备一定的产业与人群基础，租客转化效率得以进一步提升。

三是产品和价格的匹配度。每一位来到嘉定北自如友寓的租客，几乎都能在预算、交通、空间三个维度上找到“合适感”。这样的匹配，是建立在深入调研与精细设计基础上的结果。

图为自如寓内健身房

远郊资产逆袭的启示

嘉定北自如友寓的案例表明：远郊资产并非“无解”，关键在于能否深入理解市场结构与用户需求。

在这个项目中，自如资管并没有“复制”市中心的产品逻辑，而是以“空间溢价”替代“地段溢价”，构建出属于边缘区域的产品策略。

对于许多同样面临“去化难题”的远郊资产而言，这是一种具有参考价值的路径。

通过精准定位、高效改造、专业运营，原本沉寂的资产可以被重新激活，进而服务于更广泛的城市青年群体。

这也是自如资管近年来持续深耕的方向——不局限于城市核心区，不依赖地段红利，而是以数据为基础、以产品为载体、以运营为抓手，为城市中每一栋“被忽视的房子”寻找新的可能。

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