广东
这些年，我们见过太多网红产品的没落。
号称"年轻人第一口茅台"的茅台冰淇淋，原先一杯定价就高达66元，2025年全面收缩线下渠道，仅保留两家酒店专柜；
同样定价66元的钟薛高厄瓜多尔粉钻雪糕也曾刷新认知，2024年销量同比暴跌70%；
还有文和友，从长沙现象级文旅地标到广深闭店潮，不过短短两三年而已。
一种快消品退出市场或许无关紧要，反正永远有新的替代品出现。
但是，当这股风潮蔓延到不动产领域，动辄百万、千万级的网红楼盘崩盘，背后必然伴随着一个又一个家庭的血泪。
关于这个话题，黄埔业主们，或许最有发言权。
接连跌破地板价
黄埔二手还有底吗？
这两天，一个中介朋友说要给我发万科东荟城的最新成交情况。
我说不用了，谢谢，我知道它有1字头的成交，刷新地板价了，不过应该是个案，不具备普遍意义，并且转手发给他我们之前写的稿子：1.8万/㎡！东荟城，卖出保障房价...
他说毛线！现在已经有两套了！
就在3月，连着成交两套不到2万/㎡的房源。
3月25日成交
3月30日成交
这不是最要命的。
更恐怖的是，二手房难卖，导致整体房源的挂牌价还在下行！
最开始都只是三万五万试探性降价，只是最后都会比心理预期低上10-20万。
目前东荟城的二手房挂牌房源，基本都已经自刀过好几次，有不少都在2万/㎡出头的线上晃悠。
但凡再稍微往前走一步，就要多爆出几个1字头成交了。
难免让人唏嘘。
这些二手房
通通跌出白菜价
我去后台找了一下我们2021年写的稿子，当时东荟城还是市场中领涨的存在。
彼时，这盘4万+/㎡的价格层出不穷，以至于我们心中都波澜不惊了。
图源：2020年9月文章
包括东荟城在内，整个黄埔都是一片涨声四起。
回看昔日光景，这些网红盘每月成交价都会涨个几百上千：
图源：2020年9月文章
虽然不忍心，但我今天还是重新做了个表，能更直观地感受到这两年突变的画风。
形式急转直下，金碧世纪花园、中海誉城、万科金色梦想这些网红盘们无一幸免。
30%-40%的跌幅，让当年高位接盘的业主们大呼遭不住。
这其中，甚至包含着不少“高杠杆玩家”，月供压力与预期收益形成致命剪刀差。
收不到钱，还不起房，当年买房的那批人集体出逃，于是才有了踩踏式抛售的恶性循环。
是什么，击碎业主心理防线
你要是问我这种情况短期内会改善吗？
虽然很残忍，但我不得不给出答案：不会。
主要原因，除了当年楼市过火形成的泡沫太多，还在于新房正在对二手房进行降维打击。
一批又一批新盘卷生卷死，正在重构整个楼市的价值坐标系。
以刚入市的广州地铁·珑岄上城、海丝城为例，开盘售价直接击穿了黄埔业主们的心理防线。
想卖出二手房？只能比新盘价格更低。
而且更要命的是，通过降价可以实现跑量已经算很好的结果了，更大的可能性是有价无市。
其一，是因为实力拼不过。
新政的出台推动广州产品设计革命，新规住宅得房率普遍提升至110%以上，二手房那不到80%的得房率怎么赢？
更别提新盘还有装修、园林设计、智能家居、绿色建筑等一系列附加值，而二手房只有楼龄老化、物业缺失这些debuff。
后者的生存空间自然被压缩得越来越小。
其二，还有个最重要的的因素——政策。
广州已取消限购并实施"四低"（无门槛、低首付15%、低利率3%、低税费），但二手房仍受制于高额税费征收。
这摆明了是要把人往新房市场引流，普通人怎么可能逆大市而行。
回顾这两年，恐慌情绪像病毒一样在黄埔二手房市场蔓延。
金碧世纪花园有业主把报价从2023年的4万+/㎡一路降到 2.9万/㎡，依然没等来买家；
曾经一房难求的保利学府里，如今挂牌半年无人带看的房源占比过半。
中介朋友圈和各大社交平台上，“急售”“骨折价”的标签越来越密集，那些过去高傲的网红盘业主，现在每天都在经历“要不要再降10万”的灵魂拷问。
图源：小红书
当新房带着政策红利和产品升级呼啸而来，曾经的楼市神话碎成一地鸡毛。
如果要我给现在购买黄埔买家们一个建议，我只有三个字：买新房。
如果要我给现在购买黄埔二手房的买家们一个建议，我只能说：
多思考，慎捡漏。
现在的二手房确实在降，但尚且还没有到底。
别为昔日的网红滤镜买单，楼市从来只给理性者留入场券。
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