资产荒下的破局之道：险资加速涌入公募 REITs 赛道

南方财经全媒体记者 孙诗卉 实习生 吕广龙 上海报道

近年来，我国基础设施公募REITs市场稳步发展，发行数量和募集资金规模持续增长，REITs市场受益于常态化发行提速及前期限售份额逐渐解禁，提质扩容取得成效。截至目前，我国REITs累计上市超50只，发行规模（含扩募）超千亿元。与此同时，公募REITs也吸引了大量机构投资者的目光，其中保险资金参与度显著提升。

据21世纪经济报道记者不完全统计，今年上市的7只公募REITs中，险资均参与配售且占总份额比例靠前，其中招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金险资配额占比达7.43%，另外南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的险资配额比例也达到了6%以上。

2025年上市公募REITs统计表

中国人寿表示，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。

对外经贸大学创新与风险管理研究中心副主任龙格对21世纪经济报道记者表示，险资作为“耐心资本”，深度参与REITs全链条投资，支持实体经济与存量资产盘活，符合国家战略。从险资本身的角度来看，受资产荒和利率下行压力驱动，转向公募REITs有利于险资获取长期稳定收益。

从试点到常态化，基础设施REITs持续发展

早在2020年4月，中国证监会与国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，要求基础设施REITs试点项目聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

在这一政策的支持下，首批9只公开募集基础设施证券投资基金（REITs）于2021年6月21日分别在上交所（5只）、深交所（4只）平稳上市，成为我国基础设施REITs发展的一个重要里程碑。

去年7月6日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，决定全面推动基础设施REITs常态化发行。

改进后的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求》中，将可申报项目的行业范围细化为13种，包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施等。

国家发展改革委副秘书长张世昕在去年8月1日的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，经过4年试点，我国基础设施REITs制度规则持续健全，发行规模稳步扩大，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各有关方面参与积极性不断提升，对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用正逐步显现，常态化发行已具备良好基础。

此外，中国证监会在日前表示，为进一步优化产品结构，合理分配参与各方权责，更好发挥REITs盘活固定资产、拓宽投资渠道、推动经济发展的重要作用，REITs专项立法工作已列入立法议程。

根据中国证监会数据，截至2月28日，全市场已批复52只首发和扩募REITs项目，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，市场规模超过1100亿元。

业内认为，基于我国基础设施领域资产类型丰富、存量规模巨大的特点，中国REITs市场的潜在规模庞大，市场发展前景广阔。

市场与政策双引导，险资成REITs“主力军”

龙格指出，从险资流向来看，因现金流稳定且政策支持明确，消费基础设施（如购物中心）、保租房、能源及产业园REITs更受险资青睐。

与此同时，从当前的趋势来看，险资正在成为公募REITs最大的投资方之一。

从北京平准基础设施不动产股权投资基金的合伙企业出资额看，中国人寿、财信人寿两家险企出资占比超过了80%，可以窥见保险资金在REITs市场中的参与程度。

险资参与REITs的形式多样，涉及战略配售、私募基金投资、专项基金设立等多种方式，北京平准基础设施不动产股权投资基金就属于专项基金。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，公募REITs的收益相对稳定，其波动性介于一般固收类产品和权益类产品之间，与险资的投资属性契合度较高。

以首批在上交所上市的东吴苏园产业REIT为例，其今年一季度实现本期收入5963.89万元，净利润1539.15万元，经营活动产生的现金流量净额为3342.96万元，现金流分派率为1.05%，年化现金流分派率为4.26%。

龙格认为，险资投资公募REITs有三点优势，第一，REITs强制高分红（约6%～10%），提供类债券的稳定现金流，符合险资长期负债端收益要求；其次，底层资产（如基础设施）与股债相关性低，优化组合风险收益比；第三，新准则下，REITs分红计入损益表，价格波动不计入，有利于平滑险资利润波动。

除REITs项目与险资投资属性相契外，政策鼓励也是提高险资积极性的重要因素。国家金融监管总局在2023年发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，将REITs风险因子从0.6降至0.5，降低偿付能力占用；鼓励险资参与基础设施盘活，优化资产配置结构。

近日，国家金融监管总局于4月8日发布了《关于调整保险资金权益类资产监管比例有关事项的通知》（以下简称《通知》），上调权益资产配置比例上限，将部分档位偿付能力充足率对应的权益类资产比例上调5%，进一步拓宽权益投资空间，以优化保险资产配置结构，发挥保险资金价值投资、长期投资优势，提升保险资金服务实体经济质效。

富国基金分析，从实操层面看，截至2024年末，上市保险公司综合偿付能力充足率普遍在150%～300%区间，《通知》下对应权益类资产配置比例上限为30%～40%，2024年保险资金“股票+证券投资基金”的实际配置比例在10%～20%之间，仍有较大理论上限空间。

5月7日，一揽子金融政策公布，国家金融监管总局局长李云泽在发布会上表示，大型保险集团资本补充已经提上日程，并提出将进一步扩大保险资金长期投资试点范围，近期拟再批复600亿元，为市场引入更多增量资金。

据统计，目前已有8家保险公司获批开展保险资金长期投资改革试点，批复总金额1620亿元。在政策引导下，追求中长期的价值收益逐渐成为市场共识，业内认为，险资作为“耐心资本”，深度参与REITs全链条投资，支持实体经济与存量资产盘活，符合国家战略。