本土高端酒店在流拍，国际资本却在全球扫货

文 | 酒管财经

全球酒店交易市场表现出“十里不同天”的市场处境。

一边是本土高星酒店被摆上货架，即便是打出“骨折价”依然无人问津。另一边是国际大资本通过股权交易和资产收购，遴选全球标的强化自身酒店版图力量。

市场缘何表现出如此巨大不同？现阶段酒店资产估值，是处于低位还是仍有水分可挤？我们应该是保持扩张侵略性，还是寻求平稳，讲究“落袋为安”？

谁在“扫货”全球酒店资产？

全球旅游业保持增长的大背景下，全球大资本和国际酒店集团，开始了新一轮的并购和交易。

一方面，是资本方对于酒店资产的蠢蠢欲动。

这包括黑石集团。

5月份，该集团旗下酒店投资平台BRE Hotels以约1.75亿美元收购纽约金普顿Eventi酒店。这是一家位于纽约曼哈顿切尔西区的高端酒店，拥有292间客房。

还有美国资管巨头贝莱德（BlackRock）。

5月初，凯德综合商业信托在月初宣布，将以2.8亿新元出售新加坡馨乐庭莱佛士坊公寓酒店（Citadines Raffles Place）。买方为美国资管巨头贝莱德（BlackRock）与马来西亚YTL集团旗下酒店业务组成的合资公司。

这是贝莱德收购的第二个位于新加坡的馨乐庭公寓。

另外，美国私募投资公司KSL Capital Partners，在5月7日前后完成对威尼斯JW万豪度假酒店的全资收购。该酒店位于威尼斯Isola delle Rose私属岛屿，由Matteo Thun设计，有266间客房、最大水疗中心及6家高端餐厅等设施，2015年开业后成当地热门五星级酒店。

此次收购是KSL对欧洲旅游资产的战略布局，反映国际资本看好威尼斯高端市场。

另一方面，资本的关注焦点，除了单纯的物业收购，逐渐向品牌、管理体系的整合过渡。

5月7日，伦敦知名投资机构Tristan Capital Partners通过旗下第六期欧洲地产投资专项基金（EPISO 6），与易捷集团（EasyGroup）达成协议，全面收购英国经济型连锁酒店品牌EasyHotel。

EasyHotel目前在欧洲运营48家酒店、逾6000间客房，其遵从"基础住宿+按需付费"的极简商业模式，预计未来三年内可通过品牌升级与数字化改造实现15%的复合增长率。

3月，私募股权公司PAI Partners拟收购德国连锁酒店集团Motel One 80%股权。Motel One总部位于德国慕尼黑，目前在13个国家运营99家酒店，拥有约28,000间客房。PAI Partners此前已投资B&B Hotels、Roompot等酒店和休闲品牌。

而新加坡主权财富基金GIC将斥资8800万美元，收购印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份，计划共同开发印度高端酒店。这三家公司目前经营四家酒店，分布在班加罗尔和浦那，品牌包括万豪和凯悦。

还有长租公寓的布局。

4月7日，华平投资旗下亚洲房地产基金Warburg Pincus Asia Real Estate Fund宣布完成对日本Tokyo Beta资产包项目的收购，卖家为美国投资管理公司Lone Star Funds。

图源：华平投资官网

此次收购的Tokyo Beta资产包包含1195处物业，拥有超过16000个房间，占据东京共享住宅市场的主导地位。该市场主要面向学生和年轻职场人士，提供单间租赁及共享设施。

第三，则是国际酒店集团通过并购扩大自身业务版图。

5月初，万豪国际集团宣布已达成协议收购精选服务领域独特的创新生活方式品牌citizenM。通过此次收购，万豪国际将在全球范围内加速拓展精选服务及生活方式领域的住宿产品。

目前，citizenM已在全球布局36家酒店，8544 间客房，分布于美国、欧洲及亚太地区的20多个城市，包括纽约、伦敦、巴黎和罗马等门户城市。

2月20日，洲际酒店集团（IHG）宣布收购欧洲酒店品牌Ruby，进一步扩大其品牌组合至20个。该品牌专注于为年轻旅客提供高性价比的奢华体验。

同样在2月，凯悦酒店集团宣布将以约26亿美元收购Playa Hotels & Resorts(PLYA.US)，加码全包度假轻装上阵。Playa 在墨西哥、牙买加和多米尼加共和国运营着24家高端全包式度假村。

整体来看，投资机构更加关注核心优势的高端酒店资产，交易区域更多集中在旅游热门目的地。对于酒店集团的布局涉及高端、经济型以及长租公寓等产品。

追求投资回报的众多资本们，在现阶段保持了对于酒店资产的热情。

而酒店集团的收购动作更具针对性和精准性。

比如洲际和万豪的收购，表现出对于年轻化、个性化的精选服务品牌的青睐。而凯悦收购动作体现了该集团惯有的“买买买”风格，以及对于全品牌矩阵的追求。

国内市场遇冷了么？

当纽约金普顿Eventi酒店被黑石揽入怀中时，位于广州的富力空港假日酒店，面临着折价法拍依然无人问津的局面。

4月22日，广州富力空港假日酒店首次拍卖结果出炉。该酒店评估价约3.96亿元，起拍价约2.77亿元。

但是，此次拍卖报名人数为0，因无人出价，标的物首次拍卖已流拍。

另据阿里法拍平台公布的信息统计，截至4月24日，该平台已有18个超过1亿元的酒店资产流拍，其中不乏第二次上架。

如果说国际市场的酒店资产处于资本布局和重组的阶段，国内高端酒店资产则以“抛货”和调整为重心。

《酒管财经》认为，国内高端酒店市场供过于求，除非优质物业，投资者对于大部分物业处于观望状态。整体来看，“国内冷、国际热”的酒店资产交易现状基本形成。

不过，国内市场的整合动作并没有停止。

第一个大动作便是同程旅行收购万达酒管。《酒管财经》认为，该笔收购足以改变民族酒店品牌的市场格局。拥有更多高端和中高端品牌的同程旅行，或将改写OTA平台与酒店集团的关系。

同时，国际酒店集团正在重仓中国市场。

途易晟深圳曼湾度假酒店 / 图源：深圳发布

就在前两天，深圳市与欧洲最大旅游集团旗下的德国途易酒店集团签订《旅游发展战略合作框架协议》，双方在以“酒店集群开发+全产业链联动”模式开展深度合作。同日，德国途易酒店集团中国区途易晟首店——途易晟深圳曼湾度假酒店（TUI SUNEO）正式揭牌。

而凯宾斯基酒店集团刚与首旅酒店集团达成战略合作，将推出全新的生活方式酒店品牌，未来五年内在中国新增 200 家酒店。要知道，目前凯宾斯基在全球也只是经营着79家酒店及公寓。

除此之外，还有洲际在中国市场引入筑格品牌，万豪与德胧集团合作臻品之选等。

一个明显的趋势：尽管中国市场竞争激烈，国际酒店具体依然选择重仓这一市场。它们尝试用全新的生活方式酒店品牌，迎合当下年轻的消费者。并以更加俯身的姿态深耕三四五线城市。

如何应对新一轮大整合？

从全球旅游业来看，酒店行业处境整体向好。

《世界旅游经济趋势报告（2025）》预计2025年全球旅游业将迎来显著增长，全球旅游收入较2019年将增长7.9%。

其中，亚太地区旅游经济快速增长，旅游总人次达到95.6亿人次，增速达到19.9%，在五大区域中位居第一；旅游总收入增速达到6.4%，较GDP增速（4.0%）高出2个百分点。

不过，影响酒店行业的因素还有很多。

此前，前喜达屋品牌的创始人巴里·斯特恩利希特选择从2月份重新恢复品牌名为喜达屋酒店时，知名品牌战略专家蒋海峰曾撰文称：

作为犹太资本圈的一员，斯特恩利希特可能预估美国乃至全球马上会经历新一轮信贷泡沫破灭，然后大量优质酒店资产被抵押、被贱卖、被银行收回，这样他就可以再重复一遍在上世纪八十年代经历的那场如梦似幻的酒店帝国的崛起之路了。

如果真是如此，所谓的酒店“资产管理”或将在全球范围内再次展开。

聚焦到中国市场，《酒管财经》认为：

中国高星酒店拍卖、交易还会继续，业主更替还会延续，“地产系”业主逐渐被分流，业主身份的多元化趋势不改。

中国酒店市场仍是开发洼地，本土酒店集团和国际酒店集团的竞合关系会更加复杂，扮演的角色和身份也会逐渐出现调整，甚至是对调。

酒店轻资产趋势不改，酒店物业的承建方、持有方、运营方会彼此独立。酒店集团之间的竞争，会从过去单纯的“大鱼吃小鱼”，增加“大鱼带小鱼”的关系。

标准和非标的磨合和博弈还会继续。中台和后台会保持高标准化，以此来保证效率。而前台酒店品牌的设计风格和理念，会更具自主性、个性化和年轻化，以此迎合未来更加难搞的年轻人。