北京买房：理清思路，购房建议1528

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我老家在山东小城，前些年也是学区房很贵，一条街能差几十万。但今年突然间就跌了好多，尤其是老破大跌的最狠，跟旁边差学区的已经差不多了。我想问问北京是不是也会这种情况？当然我们老家是特殊，出生的孩子本来就少，又有很多都跑到济南北京和天津去了，所以下跌明显。但如果这是人口趋势导致的，是不是北京也多少也得降啊？

我在北京的小区是在学院路学区的，学区挺一般的，看您的说法是溢价并不高，有没有必要换到旁边的朝阳区？我家是肯定用不上学位的，只是想避免损失。

A：

1、一条街能差几十万？那您老家是房价够贵的，均价至少在1万左右了吧，甚至更高，这就不是“小城”了吧？再或者是前几年炒作的太厉害，导致溢价太高了，所以才有这么多的差价？

2、北京当然也有可能是降低溢价率了，但也得看具体的学区质量。参考韩国首尔的江南区吧，前些年孩子多的时候全都有溢价，但过了高峰期之后，基本只有三个优质学区还保持了高溢价，而且还动不动领涨，其他对口普通校的都逐渐降的差不多了。

也可以参考咱们的台湾省台北市，前些年信义三区也都是全区溢价，相当于咱们的东西海，溢价比例也差不多。之后也是高峰期过去了，几年之后只有最牛的六所明星小学才有溢价，其他的逐年降低。

毕竟是风口期的时候猪都能飞，甚至是劣币驱逐良币，但退潮之后就知道谁在裸泳了，只有好东西才什么时候都稀缺。

3、所以按我的判断，北京在入学高峰之后，对口牛校的学区房会支撑更强，如果是宜居房产就再多一层加持，毕竟房子是用来住的。对口普通校或不太宜居的那就得看政策了，有特殊利好的才能支撑住。

另外我不认为北京的学区溢价会暴跌，毕竟就算过了入学高峰，已经买房入学了的家庭还得住呢。所以大概率是随着一年年的孩子毕业，家长们才会卖房离开，溢价率也是逐年降低的。

4、学院路的算算溢价比例吧，如果不高的话换不换意义不大。比如说如果溢价率才5%，那置换的税费就得3%左右，再加上装修什么的就成本更高了，没必要折腾。而且我也不认为溢价部分会完全降没了，毕竟还有个学籍价值呢。所以具体计算一下溢价率吧，然后再说换不换与值不值得。

仅供参考。

二

Q:

请问，我儿子在北京东城区**工作五年了，无户口但有首房资格。我近期因为***有400万现金，准备再贷款一些，在东三环附近买个二居的二手房。最好是地铁附近，保值好，不要太旧，学区上等，配套齐全，物业负责任，将来换房的话好出手。

我去北京好几次了，看了很多的小区，但很茫然，不知道该看哪里了。请给建议，如果有合适的房子也可以推荐。

A：

1、因为***有400万，儿子还在北京的**单位工作？我不知道您说的是真是假，但即便是真的也最好别宣扬吧，有可能惹麻烦，至少是被喷。

2、准备再贷款多少啊？常规建议是至少100多万，否则贷款比例太低的话就浪费首贷资格了。但这看自己的月供能力吧，控制风险即可。

不过您这要求可够高的，房龄新的两居就是商品房，常规8/90平吧。然后学区上等的话一般就是东城区，那这房的价格可就挺高的了，基本800万起步。在朝阳的话也便宜不了多少，大户型的话更贵，比如帝景学区的基本千万了，贷那么多的款合适吗？月供很高的，靠**单位的工资还月供不太可能吧？

所以还是先做总价预算吧，如果总价高那就好办了，东三环买珠江帝景的就行，各项兼顾。还有东北三环太阳宫的，这选择就更多了，就是都不便宜。

3、总之您这要求偏高，还是先明确预算吧，要不然不太好聊。另外如果没结婚，常规建议是别太早准备学区房，毕竟现在还算入学高峰期，好学区的溢价都不低，导致居住的性价比就降低了，还增加了保值风险。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是有两套soho，一套商住两用的公寓，一套商铺。商铺已经在准备出手了，但公寓没想好，您觉得有必要留着吗？另外传说潘石屹有可能成立个基金，回购soho的公寓后整体改造，也有传闻是收购经营权，您觉得有可能吗？

A：

1、公寓是70年的吗？如果是注重租金就留着吧，注重升值什么的留不留的意义不大。以后价格走势的最好成绩就是不再落后大盘，不太可能逆袭。或者说如果是我就不留着了，除了租金之外的各方面都不占优。

2、老潘成立基金回购Soho公寓？除非他疯了，否则不可能。真要有钱干嘛回购啊，趁着地价低直接拿地开发新的好不好啊？利润比买二手的高多了。

收购经营权，这不就是二房东吗？也不太可能，太麻烦了，只有小公司才愿意干，挣个拼缝儿的辛苦钱而已。老潘既然是不缺钱，那何必费劲巴拉的挣这点儿小钱呢，直接整租个整体产权的项目好不好啊？利润更高+麻烦事儿更少。

3、总之我不信这些传言，在商业逻辑上讲不通。另外如果是我就不留着公寓了，除非是很注重租金收益率。

仅供参考。

四

Q:

请问，我的户口在西城区，目前是集体户，工作地点在金融街。名下在老家有一套全款购买的商品房，在北京无房。

如果准备在京购房，请问：

1、老家的房产是否影响北京购房资格？对将来的房产税是否有影响？

2、我预计后年结婚，目前买房是否需要考虑学区？如果考虑，哪个学区的性价比最高？如果不用考虑，请告知理由。

3、按照目前的楼市行情，请问何时购房为合适的时机？

A：

1、外地房产不影响北京的购房资格，既然是全款的也就不影响贷款资格。大概率对未来的房产税没影响，因为这必定是“地税”，没必要跨城合并征收，否则麻烦事儿太多。

2、是否考虑学区看预算，如果很高那就可以考虑，比如上千万甚至更高的预算，那就能买到各项都兼顾的，何必不一步到位呢？如果不是太高，比如千万以下或小几百万的，那在东西城是买不到溢价太低的学区房的，居住的性价比不高，还得承担溢价部分的保值风险。海淀是能买到溢价低的，但学区排名就不高了。

不过千万左右或更高点儿的预算，在朝阳是能买到溢价率低的学区房的，甚至有可能没有溢价，那就算各项兼顾了，居住的性价比正常。

另外如果是在石景山，那也能买到溢价低的学区房的，完全没溢价也不难。所以还是先说总价预算吧，然后再聊是否买学区房，有多少钱办多少事儿。

3、房子是用来住的，有居住的需求就买呗，不着急就再等等。可以关注成交量和政策，如果成交量再次走高+有政策利好就做准备，出现一项就关注，都没有就等着瞧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家兄弟俩，父母名下两套南三环老破小是给我们每人一套，本来想用赠与方式，但咨询中介后得知，如果名下有房的话那并不能省钱，过户费，请问有没有其他方式？或者我们也想过干脆卖掉，但只能卖一套，另一套还得住，只卖洋桥的，保留西罗园的您觉得合适吗？

再有一个方案是直接过户给我们的孩子，避免了将来的再次过户费，您觉得哪个方案合适？

A：

1、兄弟俩名下都有房是吧？那赠与等同于买卖，省不了什么钱。其他没什么方式，要不就等着继承呗，最常规的方案，到时候政策也或许有变化。

2、西罗园和洋桥，这俩地段儿在我看来没什么区别，挨着啊，可以算作一个板块。卖掉也没什么不合适的，房子是用来住的，如果都住不上那就卖掉分钱呗，省的老得惦记这事儿。

3、直接过户给孩子，确实是能避免再次过户的费用。但一般没必要这么早就把财产给孩子吧？反正我家不会这么干。尤其是如果孩子还年轻，名下多出巨额资产合适吗？

4、总之这几个方案我都没什么建议，这属于家务事儿，只能是自己决定。

仅供参考。

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