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优秀的孩子在哪里都会闪光，但是千万不要掉以轻心。海淀家长调侃道，没有了点招大法护身，各个寺庙也“锁区”了，只能让牛娃去卧佛寺了......
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这个房子的海淀（镇）学区，一派中签率只有31%左右。就在海淀（镇）学区，有一个拆迁的神盘来了——海淀南路 12 号。
大概率这个盘对口的是“八一学校”的小学部，100%直升。
看见没，用14万/平的均价，把 31%的中签率直接拉到100%。
其实，这个盘3 月份时尝试开过盘，那时候是“北京房价下跌灾难”中第4波初期，卖得稍逊人意。
这个开发商叫“北京城投地下空间开发建设有限公司”。其实，这个公司与京投关系密切。最近京投动作频频，上市公司公告京投发展也“焕新”了 80 后本土董事长孔令洋，看起来海淀南路 12 号也换思路重新上阵了。
在焦虑学区的海淀家长的心窝处卖房，应该是京投系定调了，“北京城投”要把微型地块贯彻“海淀版青年路方案”——
占地仅为5800多平方米，实际上容积率要达到至少5.0以上。项目建成总建筑面积约为4.7万平米（含地上和地下），含商业、回迁房、商品住宅、停车场。
商业部分总面积为1.1万平米，其实要紧密结合地铁站口的开发，地下商业其实是大头。
海淀南路 12 号，建筑面积区间是56-125㎡一居～三居。住宅部分（地上）总面积约为2.5万平米，其中原址的老住户——飞达电子和三建员工，他们回迁房要占据50%左右。
物业是龙湖物业，怎么说呢，因为回迁户相对素质比一般预期高，龙湖物业管家算是比较耐心。
对于房价相对便宜的郊区盘，龙湖物业也是能够驾驭。如果沾上海淀北概念，龙湖物业可谓得心应手，比如沙河北板块的滟澜新宸、龙湖北四村的“好房子”龙湖·观萃。
言归正传，这个“海淀南路 12 号”密度高，我们看到，B3层直通地铁。地铁振动的问题目前还不得而知，应该属于可接受范围。
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好的方面，2023年，全国房地产新开工面积继续猛烈下降到9.54亿平米，同比降幅20.9%。2024年一季度，开工面积1.73亿平米，同比2023年一季度的2.41亿平米，同比降幅28.2%。
这种猛烈的降幅，也与城投企业购地比例持续上升，形成了鲜明对照，说明供应继续收缩。海淀南路 12 号的“北京城投”，底盘有 2 条地铁，能稳住10万左右的价值底盘。
11～12 万/平米，或许会在未来震荡出现。毕竟，海淀一定值钱。未来北四环也可能重新进行中关村核心区二次开发。（参见拆哥文章：回归海淀核心区）
另一方面，这个盘比较Mini，两梯八户。
自住来说，可接受，比如 77平米户型单面宽朝南，如果挑选户型，一定要到实体楼中去看，采光+遮挡，尤其是窗户大小，也是影响未来海淀南路 12 号流通的关键。
假设住在海淀南路12号，简直是双线并行“黄庄”，地铁/步行都可以去黄庄“朝圣”。不过海淀今年小升初，去寺庙+开盲盒，海淀南路 12 号自身却有直升校。
各位，未来的日子且行且珍惜吧！
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