北京买房：理清思路，购房建议1527

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和孩子目前在通州居住，孩子在通州运河小学上五年级。我有心思让孩子到市里上学，能有更好的教育。我也大致了解了一下，比如东城的和平里学区的房子目前也在8到10万，500多万。50来平的老破小，基本没有客厅。这价格对我来说压力还是有的，得贷款200w。

我是想先上学，然后再卖掉换自住的房子，可今年北京房价又一直在降，老破小更是唱衰，这让我更加纠结了。想问问章哥，帮忙看看。

A：

1、唱衰老破小是常态，唱了20多年了，从1999年开始的到今年是第26年。当时东城（不含崇文）的老破小上市均价是4500左右，商品房7/8000。所以我们开发商集体唱衰老破小，就怕耽误了我们的新房销售。

这么多年过去了，无论是否剔除学区溢价，北京老破小至少是没落后大盘吧，也不知是道德的沦丧还是人性的扭曲？反正不能说是市场的失灵吧？但我们依然要唱衰老破小，无论其租售比是否划算，哪怕是收益率都超过银行存款了，那我们也必须唱衰，否则还是有可能影响新房销售。

2、简单说吧，北京现在平均租金回报率接近银行利息，朝阳的有不少小区都超过了，所以我不认为房价还有什么下跌空间。都不傻，真要是再跌就必定有人来捡漏儿了。

老破小被唱衰是正常的，市场就这么大，赚钱都不容易。这就看自己是否认可“房产的价值由地段儿决定”这句话吧？认为地段和配套很重要再买。

我只能说到目前为止，老破小虽然在历次行情中都不受追捧，但价格走势一直是跟随大盘，因为他们本身就是大盘的重要组成部分。以后也大概率如此，全世界各大城市都差不多。

3、不过毕竟是学区房，房价中包含学区溢价，以500万来说在30%左右，至少100多万吧。这部分价值得看明年之后的政策了，不敢保证。反正入学趋势是从明年起逆转的，如果没有鼓励政策，溢价部分有可能逐年受影响。

4、简单就这情况，看房我没时间，顶多是帮着算算溢价率而已。但具体的只能由家长决定，外人不好建议。

仅供参考。

二

Q:

请问，孩子28年入学，在纠结买朝外本部学区还是青年湖小学学区，朝外本部离目前爷爷奶奶家居住地近一些，但是会不会在东城高中会比朝阳好一些呢，还想比较一下两个学区以及房产特点。

A：

1、朝外和青年湖的区别，一个九年制一个直升，从小升初来讲没有区别。教学模式来讲是朝阳的更严格，各名校都严，东城的压力小些。

从高中来讲也没多大区别，但前提是得能考上朝外本校（一般2+4）或171。两个高中的排名差不多，都是第二梯队，也就是仅次于金刚小强的级别。

2、但如果从两个行政区的整体来说，那到目前为止是东城更强，孩子上普高的概率更大。或者说如果孩子是牛娃（包括天牛娃），那在哪边都差不多，没有本质区别。但如果是普娃，常规建议是在东城，即便考不上171本校，那可选的其他高中比朝阳多。

3、房产特点，那就是东城的学区溢价更高呗，朝外的溢价低些。或者说是如果买占坑儿房，那两边的溢价差不多，但如果买总价千万以上的（商品房为主），那朝阳的溢价比例就明显降低了。对应的是居住的性价比更高，保值的风险也相对小。而东城的话一般要总价更高些，怎么也得1200万或1500万吧，溢价才有可能明显降低。

4、总之两边学区从级别来说差不多，区别是东城区的整体资源更均衡，普高率更高。房产角度看预算，几百万的话两边差不多（公寓类的具体计算），高总价的朝外占优。

仅供参考。

三

Q:

以下是我想要向您请教的：

1、想购买二手房，主要居住人是两位老人和一位上班族，所以考虑两居室。

2、不需要考虑学区。

3、总预算大概在480。

4、需要带电梯。

5、在可能的情况下，环境相对安静一些（之前看了三环新城，虽然很方便，但老人觉得有些吵闹）。

因为老人比较习惯了靠近中心区的地方，所以优先看了二环、三环附近，再加上预算有限，所以就主要在丰台区看，比如方庄、角门等地方。经过了小半年的看房，目前看到西二环边儿上的天伦北里这个小区，不知道您觉得这个小区怎么样呢？

另外，由于天伦北里的房子采光不太好，所以目前有些犹豫。还想问问您，您有没有一些小区可以推荐呢？

A：

1、三环新城是靠近铁路的，其他的院子就是密度大点儿，毕竟是经适房，多数都这种情况。

2、天伦北里，小区没什么特殊的，典型的公房小区，塔楼为主，大多数都是央产房，少部分商品房。国企开发商，现在应该算中粮系统了，我不太熟。

小区的优势就是地段儿离核心区近，离西城最近，但因为没有学区溢价，所以居住的性价比正常。480万应该是80多平的两居室，单价6万左右，坪效80多，那租售比就是700左右，属于平均值范围之内。另外社区氛围也应该不错，除了中粮的应该也有电力系统的公房。

劣势就是老公房的通病呗，塔楼多，户型不太好选，密度大，绿化空间相对小。投资角度是价格走势不算强，租金收益率也不算高，性价比不太突出，毕竟现在北京租售比在600多的都正常。当然这我也是估算的，看具体的房源吧。

3、方庄和角门，如果是以目前预算来说，那常规建议是角门到公益西桥一带。当然这是从保值角度说的，自住就看自己的喜好了。因为方庄保值好的基本都是东部的商品房，比较贵。而古城群星也是塔楼多，看自己的喜好。

角门到四环则是选择更多，价格走势也大多至少不落后。这可以跟天伦北里做比较，北京是摊大饼发展的，前些年西二环外比南三环外至少贵出20-30%，现在却差不多，和商品房相比的话角门更占优，这就已经说明趋势了。

4、房子是用来住的，自己喜欢最重要，其他的都是副产品。

仅供参考。

四

Q:

请问，我因为通勤需要，准备在芍药居到三元桥一带买房，预算在750-850左右。 看了一圈，现在有几个备选：

1）国展新座东南两居室，预估820成交。

2）圣馨家园东南两居室，预估820成交。这个小区其实我最想要的是北客厅南卧室，最近一套成交价705，但是没有房源了，所以被迫看这种小区最好户型的。

3）裘马都两居室，预估850成交，但没有燃气。

我暂时没有学区诉求，买房主要考虑保值，居住水平过得去就行。 想请您看看这三个选项，可能哪个更合适些。我舒适的总价是700-820万左右。您觉得这一片还有什么性价比明显更好的也可以。

A：

1、保值，太阳宫的地段儿很好，基础部分的保值排全北京第一序列。但这里多数有学区溢价，过了明年高峰期之后说不好，溢价部分得看政策。

2、性价比“明显更好”，不太好找，只能是看房时让中介具体算账，有了租售比的数值再聊性价比。

现有仨小区从产品角度都应该是性价比高的，俩公寓一个回迁房。裘马都应该是没什么溢价的，租售比估计在700左右，正常值范围内，性价比不算太高也不吃亏。不过毕竟这是老公寓，2008年后的价格走势都不算强，否则也不会和回迁房做比较了。

国展新座也差不多性质，而且这边儿的学区溢价略高了一些，所以用上学位就算比裘马都的性价比高，用不上的话也就普通了。

圣馨家园也是溢价的事儿，租售比估计700多点儿，溢价率不算太高，用的上学位就算值。到目前为止是这里的价格走势相对最好，否则也不会和豪宅公寓比价格。

3、总之人朝学区不太好找性价比太高的，只能碰运气看具体的房源了，一房一议。另外是朝阳也有特色，就是学区房里总价越高的溢价明显降低，比如典型的太阳公元，这就性价比正常了。

再有就是即便有溢价，相对来说也不算太高，10%左右差不多了，比平均值低的多。比如圣馨家园的，如果租售比在700左右，那剔除溢价后能到650以下就算性价比不低了。但也考虑好，毕竟明年就是入学趋势的拐点了，到时候是否能支撑溢价得看政策，也就是这部分的保值具有不确定性。

仅供参考。

五

Q:

不懂就问，如果北京房价按您说的已经是底部了，租金比存款都划算，那为什么还有这么多人卖房？他们都不会算账吗？

A：

1、这问题问的，属于盲人摸象之后的抬杠了。那我反问一句，前几年房价暴涨的时候，很多人都说是顶部，租金怎么都赶不上存款利息，那为什么还有那么多人买房？他们真的都不会算账吗？

再问一句，我不知道您是否炒股？按理说应该炒吧，因为据我观察，买不起房的99%都炒股，发财梦总是要有的。

不管炒不炒吧，反正股市是永远有人唱涨有人唱空，而且即便是所有人都唱涨的时候也有人卖，跌停板的时候也有人买，为什么啊？因为这才是市场呗，否则没有交易就没有了对赌，也就没有这个市场了。

有人星夜赶考场，有人辞官归故里，二马错蹬时抱拳拱手，互相问候一声“傻叉”，这才是真实的人生博弈。

2、无论楼市什么行情，永远都是有买有卖，商品价格也由供需关系决定。卖房的一般几种心态或目的吧：一是永远有人看空，就想赶紧套现落袋为安。二是有人看到了其他投资品市场，想套现拿钱去赚更多的钱。

三是房子是用来住的，就算不为了赚钱，也有人愿意卖旧买新+卖小买大+卖远买近+卖差买豪宅，您不反对他们置换吧？

四是谁家都有马高镫短的时候，就算是明知道不应该卖，但就是有坎儿过不去的缺钱，不卖怎么办？找您借钱吗？

其他还有各种情况，比如为了移民，为了养老，为了创业等等很多情况。对了，2014年也是楼市最低点的时候，但却有几十万上百万的业主卖房，因为他们要冲进股市配资炒股，您还记得吗？

3、总之吧，这世上之所以有交易，就是因为双方的需求或认知不同而已。另外人生的一切都是由选择决定，看自己的运气和能力了，不必强求所有人都一样。

仅供参考。

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