过户后多年追讨房款，法律是否支持？北京房产律师分析

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：汪磊

被告一：周慧芳

被告二：赵阳

被告三：陈俊

被告四：吴秀兰

关联人：陈俊之父陈华（已故），周慧芳之夫陈华，赵阳之母周慧芳，吴秀兰之子陈华

案件背景：汪磊与陈华曾就一号房屋签订存量房买卖合同，陈华去世后，汪磊以未收到房款为由，要求解除合同、收回房屋并要求陈华的继承人配合过户及腾退，由此引发纠纷。

（二）原告诉求与事实理由

汪磊诉请：

判令解除汪磊与陈华签订的存量房买卖合同；

判令周慧芳、赵阳、陈俊、吴秀兰配合汪磊将一号房屋转移登记至汪磊名下；

判令周慧芳腾退位于一号房屋；

诉讼费由周慧芳、赵阳、陈俊、吴秀兰承担。

事实理由：一号房屋曾为汪磊单位分配，后汪磊买断获得产权，并借给陈华、周慧芳居住。2010 年 11 月，陈华、周慧芳以无住房为由请求购买房屋，汪磊基于亲属关系以 20 万元优惠价出售并办理过户，但房款一直未付。陈华去世后，汪磊多次催促无果，现依据《民法典》要求解除合同并收回房屋。因陈华继承人继受合同权利义务，故将其列为被告。

（三）被告答辩

周慧芳、赵阳共同辩称：

合同已履行完毕，汪磊无权解除。2010 年11 月 25 日合同签订当日，陈华以现金支付房款，汪磊完成过户登记，2011 年 1 月 27 日房屋变更为陈华与周慧芳共同共有，合同权利义务已终止。

汪磊主张超过解除权除斥期间。合同履行完毕已超 13 年，汪磊在此期间未提异议，现主张权利已过法定 1 年除斥期间。

陈俊、吴秀兰存在与汪磊串通可能。陈俊系陈华与前妻之子，长期未与陈华共同生活，对房屋买卖不知情，且曾起诉周慧芳争夺房屋；吴秀兰由汪磊一家照顾，与周慧芳关系不佳，二人陈述不可信。

本案缺少必要共同诉讼当事人，应中止审理。陈华去世未留遗嘱，赵阳作为继女有法定继承权，其涉及陈华遗产的法定继承纠纷案已立案，本案应等待该案结果。

陈俊未到庭，书面辩称：房屋是汪磊赠给父亲陈华，后又于 2013 年赠给自己，尊重法院判决。

吴秀兰未到庭，书面辩称：知晓房屋过户之事，但不了解具体情况，服从法院判决。

（四）法院认定事实

人物关系：陈建国、吴秀兰是陈华的父母。陈华与前妻育有陈俊。周慧芳与前夫育有赵阳。陈华与周慧芳于 2007 年 1 月 16 日结婚。汪磊是陈华妹夫。陈建国于 2020 年 3 月 16 日死亡，陈华于 2022 年 9 月 10 日死亡。

房屋交易：汪磊曾为一号房屋所有权人。2010 年 11 月 25 日，汪磊与陈华签订合同，以 20 万元出售房屋，当日完成过户。2011 年 1 月 27 日，房屋变更为陈华与周慧芳共同共有 。

争议焦点证据：双方就 20 万元房款是否支付存争议。汪磊提供水电费、物业费等交费记录，证明费用由自己交纳；周慧芳、赵阳提交陈华收入证明等，证明其有支付能力，但均无直接证据证明房款支付情况。

二、争议焦点

陈华是否向汪磊支付了 20 万元购房款？

汪磊是否有权解除与陈华签订的存量房买卖合同？

周慧芳、赵阳、陈俊、吴秀兰是否应配合汪磊转移房屋登记并腾退房屋？

三、案件分析

（一）购房款支付事实认定

双方均无直接证据证明房款支付情况。但从房屋过户时间来看，合同签订当日即完成过户，若未支付房款，汪磊此时完成过户不合常理；考虑双方亲属关系，未打收条存在一定可能性；且汪磊在陈华生前未提出解除合同或追讨房款，综合这些因素，法院采信周慧芳主张，认定房款已支付。

（二）合同解除权分析

因认定房款已支付，陈华已履行主要合同义务，汪磊以未收到房款为由要求解除合同，缺乏事实依据。且即便存在未付款情况，汪磊在合同履行完毕 13 年后才主张权利，远超法定 1 年除斥期间，解除权也已消灭。

（三）被告责任认定

基于合同已履行完毕且汪磊无权解除合同，周慧芳、赵阳、陈俊、吴秀兰作为陈华的继承人，无需配合汪磊转移房屋登记和腾退房屋 。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，缺席判决：

驳回汪磊的全部诉讼请求。

五、案件启示

规范合同履行与证据留存：进行房屋买卖等交易时，应规范履行合同，保留付款凭证、收据等关键证据，避免因无证据证明交易事实引发纠纷。亲属间交易也不能忽视证据留存，不能因关系亲密而简化流程。

及时行使权利：权利人应及时行使权利，注意法律规定的各类期间，如除斥期间、诉讼时效等。若未在规定期间内主张权利，可能面临权利无法得到支持的风险。

审慎对待亲属间交易：亲属间交易虽基于信任，但仍需明确权利义务，签订书面协议，避免因情感因素导致纠纷。一旦产生争议，应理性处理，通过合法途径解决。

重视诉讼程序与权利主张：诉讼过程中，当事人应积极参与，充分行使答辩、质证等权利。同时，要确保诉讼程序合法，涉及必要共同诉讼当事人的，应依法处理，避免程序违法影响案件结果。