已签遗赠又卖房，两份协议谁优先？房产买卖律师剖析

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周梅

被告一：吴兰

被告二：郑强

案件背景：周梅与吴兰、周勇（已故）签订《遗赠抚养协议》，约定由周梅照顾二老，二老去世后一号房屋遗赠给周梅。周勇去世后，吴兰将一号房屋卖给郑强，周梅认为该转让协议无效，遂引发诉讼。

（二）原告诉求与事实理由

周梅诉请：

确认吴兰与郑强关于一号房屋的《农村房屋转让协议》无效；

本案诉讼费用由吴兰与郑强负担。

事实理由：周梅是周勇侄女，吴兰与周勇系同村村民且为夫妻，二人婚后无子女且无人照顾。2020年，双方商定由周梅照顾周勇和吴兰的日常生活、看病及后事，二人去世后将一号房屋遗赠给周梅。2023 年 7 月 16 日，双方补签书面《遗赠抚养协议》，明确约定二老未经周梅书面同意，不得单方处置遗赠房屋。2023 年 9 月 2 日周勇去世，周梅料理后事。同年 10 月，吴兰背着周梅将房屋卖给邻居郑强。周梅认为郑强明知房屋存在争议仍购买，二被告为私利达成交易，违背诚实信用原则、协议约定、立法本意及善良风俗，故转让协议应属无效。

（三）被告答辩

郑强辩称：《农村房屋转让协议》有效，双方自愿买卖房屋，他人无权干涉。

吴兰辩称：《农村房屋转让协议》有效，周勇去世后，自己经村委会同意变更为一号院房主，作为合法唯一继承人，有权处置房屋，买卖合同有效。

（四）法院认定事实

人物关系与房屋权属：吴兰、周勇、郑强均为某村村民，周勇、周刚、周明系兄弟关系，周梅是周明之女，户籍不在该村。吴兰与周勇夫妻共同申请宅基地并建设一号院房屋。郑强是吴兰、周勇邻居。

遗赠抚养协议签订：2023 年 7 月 16 日，周勇、吴兰（甲方）与周梅（乙方）签订《遗赠抚养协议》，约定甲方去世后，一号农村宅院及房屋赠与乙方；乙方负责甲方生养死葬；甲方不得单方处置遗赠财产，否则处分行为无效。协议有双方及见证人签字按手印。

房屋转让过程：2023 年 9 月 2 日周勇去世。2023 年 10 月 14 日，吴兰（甲方）与郑强（乙方）签订《农村房屋转让协议》，约定甲方将一号房屋永久转让给乙方，价格 316,000 元，乙方当日支付全部房款；甲方交付房屋及相关手续，承诺无产权等纠纷；合同生效后房屋相关权益归乙方；双方约定违约责任。协议有吴兰之子吴华代签吴兰名字并按吴兰手印、吴华签名捺印，郑强签名捺印，证明人签字。郑强向吴华转款 316,000 元，吴兰认可收款。

争议焦点证据：周梅主张二被告恶意串通，提供谈话记录、通话记录等，但相关沟通发生在转让协议签订后，无法证明郑强签订协议前知晓《遗赠抚养协议》。法院向证明人核实，二人仅证实房屋买卖事实，不知晓周梅赡养情况。

二、争议焦点

吴兰与郑强签订的《农村房屋转让协议》是否因恶意串通损害周梅合法权益而无效？

该协议是否因违反公序良俗而无效？

三、案件分析

（一）恶意串通认定分析

根据法律规定，恶意串通需满足各方明知且有损害他人意图、当事人互相串通、损害特定第三人权益三个要件。本案中，周梅提供的证据仅能证明协议签订后双方的沟通情况，无法证明郑强在购房前知晓《遗赠抚养协议》，也不能证明吴兰与郑强存在互相串通损害周梅权益的意图。且在吴兰在世时，周梅尚未实际取得遗赠财产权利，因此周梅主张协议因恶意串通无效缺乏事实依据。

（二）公序良俗认定分析

公序良俗涵盖公共秩序与善良风俗。周梅依据《遗赠抚养协议》主张权利，但吴兰表示将通过诉讼解决该协议权利义务关系。目前无证据表明吴兰与郑强的房屋转让行为违反公共秩序或违背社会普遍认可的道德观念，周梅主张协议因违反公序良俗无效，缺乏事实和法律支撑。

（三）协议效力综合认定

吴兰与郑强签订的《农村房屋转让协议》是双方真实意思表示，且双方均为房屋所在集体经济组织成员，符合农村房屋买卖规定。协议签订后，双方已完成房款支付和房屋交付，因此该协议合法有效。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：

驳回周梅的全部诉讼请求。

五、案件启示

明确协议条款与权利保障：签订遗赠抚养协议时，应明确双方权利义务及违约后果，必要时可进行公证，增强协议法律效力。实际履行过程中，要注意留存履行协议的相关证据，保障自身权益。

谨慎进行财产交易：财产出让方在处置财产前，需确保自身对财产有合法处分权，避免因无权处分引发纠纷。受让方在交易前应充分了解交易标的的权属状况，核实出让方的处分权限，可要求出让方提供相关证明文件，降低交易风险。

注重证据收集与保存：诉讼中，证据是维护自身权益的关键。当事人应注重证据的收集和保存，尤其是能够证明对方过错或己方主张的证据。若证据不足，可能面临败诉风险。

尊重法律与合同约定：各方应遵守法律规定和合同约定，秉持诚实信用原则进行民事活动。若对合同履行存在争议，应通过合法途径解决，避免采取不当行为损害他人权益。