通知办证后仍逾期，责任该如何划分？房产买卖律师说明

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李昊

被告：甲公司

案件背景：李昊与甲公司因《北京市商品房现房买卖合同》履行产生纠纷，李昊诉请甲公司支付逾期办理房屋产权证的违约金 。

（二）原告诉求与事实理由

李昊诉请：要求甲公司支付逾期办理房屋产权证的违约金 12,971,186.53 元（以购房款 43,985,034 元为基数，按日万分之三标准，自 2021 年 5 月 24 日起算至 2024 年 1 月 31 日，共 983 天）。

事实理由：2020 年 5 月 28 日，李昊与甲公司签订合同，以 43,985,034 元购买位于北京市朝阳区的一号房屋，甲公司应于当日交付房屋。因房屋已抵押，甲公司出示抵押权人乙公司的同意销售声明。李昊支付全款并完成不动产转移登记手续，但甲公司一直未办理房屋不动产权证书。经多次催促无果，李昊诉至法院。

（三）被告答辩

甲公司辩称：

缺乏合同依据：

房屋权属证书由李昊自行办理，甲公司不承担办证责任，且未按期取得证书非甲公司原因，根据合同约定，非因出卖人原因导致未取得证书，甲公司不担责；

李昊未按约定缴纳契税及公维费用，自身存在过错，应自行承担责任 。

违约金主张不成立：

合同未约定甲公司需支付违约金，若因甲公司原因未按期取得证书，李昊未解除合同的，甲公司仅需配合办理；

即便需支付违约金，计算也存在错误：截止时间应至 2023 年 9 月 25 日（甲公司通知房屋具备办证条件），此后逾期责任由李昊承担；违约金标准应按 LPR 计算，而非日万分之三 。

（四）法院认定事实

2020 年 5 月 28 日，李昊与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，李昊购买一号房屋，总价款 43,985,034元，另付精装修款 6,136,640 元 。

合同约定：房屋已抵押给乙公司，抵押登记日期 2018 年 7 月 26 日，债务履行期限2018 年 7 月 16 日 - 2023 年 7 月 15 日；甲公司应于 2020 年 5 月 28 日交房；若因甲公司原因，李昊未能在房屋交付且合同网签备案之日起 360 日内取得不动产权证书，按附件《补充协议》执行 。

合同附件约定：全款购房客户可自办产权；因出卖人原因导致逾期办证，出卖人担责；因买受人或不可归责于出卖人的原因，出卖人不担责 。

合同于 2020 年 5 月 21 日完成网签，李昊支付全部价款，甲公司于 2020 年 5 月 28 日交房 。

2023 年 9 月 25 日，甲公司通知李昊房屋具备办证条件，李昊称未收到通知，后发现房屋被查封，于2024 年 2 月 1 日取得产权证书 。

二、争议焦点

甲公司是否应当承担逾期办理房产证的违约责任？

若承担责任，违约金的计算方式（标准、起止时间）应如何确定？

三、案件分析

（一）甲公司违约责任认定

合同义务与责任约定：根据合同，甲公司作为出卖人有义务交付房屋并协助办理产权转移登记，且明确约定因自身原因导致逾期办证需承担违约责任。虽然李昊选择自办产权，但甲公司仍需为过户登记清除客观障碍（如解除抵押），这是合同应有之义。

实际履行情况：房屋抵押于 2023 年 7月 15 日债务履行期满后，甲公司未及时处理相关手续，导致李昊无法按时取得证书，构成违约 。

（二）违约金计算分析

计算标准：原告主张的日万分之三标准过高，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，法院依法调整为按照 LPR 标准计算 。

起止时间：

起始时间：房屋交付日期为 2020 年 5月 28 日，合同约定 360 日内取得证书，故违约金起算日为 2021 年 5 月 24 日。

截止时间：李昊主张算至 2024 年 1 月 31 日，法院考虑到甲公司通知具备办证条件后，李昊存在懈怠行为，导致房屋被查封，故免除被告 30 天违约金，确定逾期办证期间为 953 日 。

四、裁判结果

法院依照相关法律规定，判决：

甲公司于判决生效后七日内向李昊支付延期办理一号房屋所有权证违约金 4,221,237.7 元；

驳回李昊的其他诉讼请求 。

五、案件启示

明确合同条款细节：签订购房合同时，应仔细审查关于产权办理的条款，明确双方权利义务，包括办证责任、违约责任、费用缴纳等，避免模糊不清引发纠纷。

重视合同履行配合：买卖双方均应积极履行合同义务，出卖人需及时处理房屋抵押、产权登记等手续，买受人应按时缴纳税费，双方相互配合确保交易顺利完成。

合理主张违约金：违约金主张需符合法律规定和实际损失情况，过高的违约金可能不被法院支持，应结合相关司法解释和市场实际确定合理标准。

及时行使权利：当一方知晓房屋具备办证条件后，应及时办理产权证书，避免因自身懈怠导致损失扩大，同时注意保留相关通知、沟通记录等证据。