又一家国资上市房企，被扫进历史

上个月，航宇微、阳普医疗、世荣兆业、宝鹰股份、格力地产等五家企业都接到了一纸通知，通知的内容各不相同，说的事却是一样的：

母公司的股权结构，将发生变化。

这五家企业干的行业迥异，但都有着同样的爹。他们都是珠海市的国企，主管部门都是：

珠海市国资委。

在此之前，有关珠海市国资整合重组的传闻，在珠海其实沸沸扬扬了。随着文件下发，靴子终于落地。

这次整合里，最有意思的是，格力地产的控股股东珠海投资控股有限公司（即“海投公司”）被无偿划转给华发集团。

从珠海房地产的“三驾马车”之一，到现在成为华发卑微的“三级子公司”，格力地产这几年命运多舛。

接到通知的第二天，华发的人就来到格力地产，正式宣布接管。3天后，工商变更登记完成，海投公司被正式划转到华发集团旗下。来自华发集团的郭凌勇，成为海投公司董事长。

5月8日，格力地产上市公司的正式变更为珠免集团，这家国资房企，彻底退出历史舞台。

1

格力地产的历史最早可以追溯到1985年，珠海经济特区工业发展总公司（格力集团的前身）开发北岭工业区，正是格力地产最早进行的土地开发和建设项目。

但由于经营不善，直到本世纪初，公司仍然资不抵债。2004年，时任格力房产公司总经理梁华应因财务问题被捕。

这一年，格力集团副总裁鲁君四接过这项业务，并逐渐对格力地产的土地资源、人员、产品、品牌等进行梳理。

当时的格力集团由创始人朱江洪掌舵。朱是技术出身，虽对房地产不太内行，但也支持这项业务。

2009年，格力地产借壳上市。上市前一年，朱江洪说：

房地产业将与工业、物流业一起，成为集团今后的三大核心产业。

鲁君四也准备大展拳脚。他对格力地产的优势心知肚明，那就是：

格力工业的品牌覆盖和品牌效应。

鲁君四还说，格力地产将进入高速发展期，未来5年销售额和利润的年递增速度不低于30%。

但在2012年，董明珠成为格力集团董事长，格力对房地产的定位开始发生变化。

董大姐口头上对房地产十分不屑，曾公开说：

房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉。

但没过几年，董大姐就悄悄成立公司，和时任的珠海市国资委主任李丛山一起去江西赣州参加活动，并干起了房地产。

当然，这是后话。

2015年，格力地产被划转给海投公司，正式脱离格力集团。

失去了母公司的支持，格力地产开始对资金密集型的地产业务踩刹车，并发展一些多元化业务。

格力地产并不是一家纯粹的开发商。还在格力集团旗下时，就曾涉足口岸经济、海洋经济等产业。后来一度收购科华生物，进军生物医药领域。疫情期间，他们还：

卖过口罩。

至于房地产业务，格力地产的策略是：只做精品。

在鲁君四的带领下，他们并没有像其他房企一样，大刀阔斧地追求规模。格力地产的销售额从未超过百亿，在楼市癫狂的那几年，他们在榜单上完全排不上号。但因为产品品质尚可，在圈内也赢得一个名声：

小而美。

但很快，转折点就来了。

2

2020年，国企改革三年行动拉开帷幕。在珠海市的规划中，珠海免税集团将被并入格力地产，并实现整体上市。

2020年初，鲁君四被任命为珠海免税集团董事长，同时管理两家企业。

当年5月，格力地产宣布将收购珠海免税100%的股份。珠海免税拥有多个免税店和免税商场，是妥妥的现金奶牛。

受此影响，格力地产复牌后，股价一度大涨。

但当年年底，鲁君四被证监会立案调查，理由是：

涉嫌内幕交易。

官方一直没有公布调查结果，但格力地产收购珠海免税一事，就此搁浅。

2022年6月的一天，鲁君四忽然被江西上饶警方带走。同一时间，他被免去格力地产董事长。

鲁被带走后不久，两份举报材料开始在网络上流传。从材料的落款时间不难看出，格力地产当时对此早有预料，并提前准备了材料。

其中一份材料披露，格力地产停牌前，有多个股票账户交易异常，后来因此获利，其中不少账户的户主为：

江西上饶籍。

至于鲁君四本人，举报信称，很可能是遭遇了打击报复。

这些举报未获回应。

去年7月，廉洁珠海披露，时任珠海市工业和信息化局党组书记、局长李丛山涉嫌严重违纪违法，目前正接受珠海市纪委监委纪律审查和监察调查。

李丛山曾担任珠海市国资委主任，操盘过格力电器混改，并利用混改所得的400亿真金白银，加杠杆后四处投资：

大部分都石沉大海。

那份举报材料，指名道姓地提到了江西赣州人李丛山的名字。举报信说，李丛山和利用内幕消息精准获利的江西商人：

交往甚密。

3

鲁君四去职后，曾在珠光集团和珠海免税任职的陈辉，成为格力地产董事长。

陈辉没有房地产从业经验。

换帅这一年，格力地产只卖了40亿，相当于两年前的一半。他们还出现了上市后的首次亏损，亏了27个小目标。

2023年初，格力地产推出上海前滩的海德壹号项目。他们是在2014年底拿下这块地的，因为各种原因，到开盘时已经过了：

8年多。

当时，前滩的二手房单价普遍在15万以上，上一个新盘的单价也在14万以上。但海德壹号当时的定价，还不到13万。

精明的上海富豪们纷纷出手，使项目认购率接近四倍。最终，163套房源全部售罄。格力地产新的管理层当时非常得意，在新闻稿中说：

业绩颓势即将扭转。

2023年，格力地产的营业收入果然有所增长，但：

还是亏了7个多亿。

后来，因为计提减值的问题，广东证监局对包括陈辉在内的格力地产管理层进行约谈，其中就涉及海德壹号项目。

简单来说，项目本来挺好的，但管理层用一种错误的计算方法，使它看起来没那么值钱，从而掩盖低价卖房带来的业绩损失。

这时候，格力地产的重心也不在房地产了。

陈辉上任后不久，就重启对珠海免税的收购。经过方案的调整和多次拖延，去年底，他们终于完成重组，正式踏入免税行业。格力地产还宣布，将在5年内退出房地产业务。

但地产业务的负担，已经十分沉重了。

2024年，格力地产继续亏损，额度在12.5亿到17.8亿之间，公司总负债近200亿。而被视为优质资产的珠海免税，在免税行业里只是个小角色，年度归母净利润：

还不到10亿。

重组完成后，格力地产股价低迷，跟当年的预期形成鲜明反差。

4

这两年，自从前国资委主任李丛山落马后，珠海国资领域暗流涌动。

2023年，为期三年的国企改革深化提升行动展开。珠海市也相应号召，启动新一轮国企重组整合，拟将市属国企从13家减少到10家。

这轮行动还有一个目标：

全力支持华发集团冲击世界500强。

在珠海，格力集团曾是世界500强的常客，也是唯一入围该榜单的本地企业。但近几年，格力集团的多元化转型不太顺利，海外布局进展缓慢，公司营收一度下滑。

最近两年，格力“落榜”世界500强。作为改开前沿阵地之一的珠海，也连续两年失约该榜单。在大湾区的兄弟城市中，不但比不了广深港，甚至不如佛山、东莞。

与此同时，华发集团进入主政者的视线。

华发集团组建于1980年，与珠海经济特区同龄，被称为珠海国企的“老大哥”。华发旗下有科技、金融、地产、城市运营等业务，由于覆盖居民日常生活的多个领域，珠海市也一度被称为：

华发市。

在上一轮的珠海市国企改革中，华发就将城建集团和安居集团纳入麾下，实现了对基建、城市运营、房地产等业务的整合。

去年初，珠海市又将九洲集团划转给华发。九洲集团的主业中，也有文旅康养、城市综合体开发等房地产业务。

去年，华发集团旗下的房地产开发平台华发股份，实现全口径销售1054.44亿元，连续两年跻身行业前十。

这也是第一次有珠海房企做到这一点。

国企整合的原则之一是“合并同类项”。珠海国资系统的朋友说，如果未来珠海市只有一家房地产企业，那一定是：

华发。

华发股份、格力地产、世荣兆业曾被称为珠海房地产“三驾马车”。相较于华发股份，其余两家开发商都没能真正做大。

去年年中，世荣兆业被大横琴集团收购，后者服务于横琴粤澳深度合作区建设。在本轮整合中，大横琴集团被并入珠海市最早的驻港澳“窗口企业”珠光集团，实现战略协同。

格力地产则不出意外地被并入华发。除了地产业务外，珠海免税有望并入其商贸服务板块下，为华发冲击世界500强贡献绵薄之力。

不过华发杀进房企销售TOP10的代价也很惊人。去年华发股份销售额出现了下滑，归母净利润较上一年更是减少了将近一半：

利润大幅缩水。

5

在这次整合中，陈辉将调到珠光集团任职。自从鲁君四离开后，在不到三年时间里，格力地产将迎来第二位董事长。

相比于鲁君四执掌18年，这样的变化对很多人来说显得太快了。有员工说，格力地产：

三年两次“走进新时代”。

但鲁君四能走到哪里，仍然悬而未决。

2023年底，鲁君四被解除羁押，对于过往的遭遇，他向有关部门申请复议，至今无果。

今年4月14日，廉洁珠海发布消息称，珠海市免税企业集团有限公司原党委书记、董事长鲁君四涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。

这与海投公司变更工商登记，发生在同一天。

珍爱包叔，顺手“在看”