又一巨头暴雷！负债2068亿，被终止上市，11万股民血汗钱打水漂

作者 | 曾有为

来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）

引言：陈锦石白手起家，用32年就把公司销售额干到了2000多亿，但仅过了3年，他就被推下神坛——负债2068亿，成了声名狼藉的老赖。

陈锦石2岁丧父，16岁外出打工，1988年26岁的陈锦石带着28个老乡到山东跑工地，随后成立了中南建设。

2020年中南建设已经成为房产销售额破2000亿的巨头房企，在全国房企中排名14。

穷小子陈锦石更是摇身一变，以140亿的身家，成为南通首富。

但是谁也没想到，仅仅过了3年，中南建设就暴雷负债2068亿。

公司更是被深交所退市，11.6万股民的血汗钱打水漂，而陈锦石在2022年还拿着1088万的年薪，只能说这一切太“离谱”了！

富不过三代

2020年4月，中南置地召开了上一年的年度业绩发布会，中南建设再创佳绩，挺进了了中国房地产16强。

会上，58岁的董事长陈锦石宣布了一个惊人的消息，他准备把中南建设，这个销售额近2000亿的房企全面交给女儿陈含昱打理。

然而让人没想到的是，中南建设在陈含昱的全面接班后，公司就开始“倒霉”起来，从2021年到2023年，中南连续亏损了178亿元。

陈含昱还没来得及大展拳脚，就不得不到处奔走拉资金来化解中南的债务危机。

富不过三代恐怕会在陈含昱这成为现实。

2020年震动地产界的三条红线出台，中南企业作为江苏的头部房企，在三个财务指标上——资产负债率、净负债率、现金短债率上都超标。

被有关部门纳入了红档，其公司融资也受到了相应的限制。

非常魔幻的是，2020年却正是中南建设的巅峰时刻。

当年中南建设的房地产业务合同销售额达到了2238亿元，同比增长了14.2%，被多个评级机构上调了信用评级，可谓是局面一片大好。

或许也正因如此，陈锦石才会在这年公开对外宣布，让1985年出生的女儿陈昱含全面接班，希望她能接棒，再续辉煌。

其实在此之前，陈昱含就在中南建设锻炼了很多年。

早在2011年，陈昱含独当一面的负责中南建设在江苏吴江的一个70万平方的房地产项目。

同时在各大民营房企中，家族式管理，继承人代替职业经理人的模式也屡见不鲜，比如碧桂园的创始人杨国强，当初也是让女儿杨惠妍接的班。

当时普遍认为，如果不出意外的话，陈昱含的接班也将会是又一个房地产二代接班的优秀案例。

但是往往这个时候，意外就来了。

中南建设和许多民营一样，一直都是实行的“高杠杆、高周转、高负债”模式。

在陈昱含全面接班的当年，中南建设的高杠杆，其实就有点玩不下去了，当年公司的总负债率已经达到了86.54%，有息负债达到了799亿。

这还是在三条红线的限制下，降债之后的结果。

2020年是中南建设的巅峰之年也是跌落之年。

2021年房地产凛冬中的第一场雪崩将至，许多房企暴雷，中南建设在这年还算稳定，并没有公开的债务违约，算是保住了作为江苏头部房企的体面。

但是2021年，中南建设的财务状况就开始暴雷了。这年中南建设的净利润为﹣33.82亿，是中南建设成立34年以来的首次亏损。

从这年开始中南建设开始疯狂降负债，在2022年上半年，就减少了109亿债务。

然而彼时房市低迷，中南建设的主阵地又在三四线城市，资产贬值难以变现，再加上中南建设的债务太多，减债只是杯水车薪。

2023年中南建设的有息负债虽然已经降到了432.6亿，但是总负债依旧高达2068亿。

从2022年开始，化债突围求生，成为了陈昱含接班之后的常态，陈锦石也没了退休的想法，终日带着女儿奔走于债权人和投资人之间，以望起死回生。

这一次陈锦石似乎是拿出了壮士断腕的决心，但是陈锦石却在此时做了一件“不厚道”的事，把自己推上了舆论的风口浪尖。

疯狂扩张

要求净利润增长1408%

2022年，中南建设当年的亏损金额已经达到了90.71亿元，净利润亏损程度排在118家A股房企中的排倒四。

但“离谱”的是，这一年公司竟然还给陈锦石加了22万的薪水，陈锦石的年薪最终也高达1088万元，继续蝉联年薪最高的A股房企实控人。

一边是公司连续亏损上百亿，另一边作为实控人的陈锦石却继续给自己加工资，拿着全行业最高的年薪，这里面魔幻属实让人看不懂。

但其实这点魔幻在整个中南建设的崛起史中，只是小巫见大巫。

毕竟在2018年的时候，中南建设在给未来三年定净利润增长目标的时候，就定出了增长不低于240%、560%、1060%的疯狂目标。

这么“离谱”的增长目标，是普通人难以理解的，但是中南建设最后却把这些目标全部完成了。

这就更“离谱”了。

2020年，在中南建设最鼎盛的时候，在南通CBD的各大商场里面，只要拿着中南建设工牌，都可以享受到不同程度的打折优惠。

当时，陈锦石作为南通的首富，中南建设作为南通最大的房企，南通可谓是爱屋及乌。

更加重要的是，南通CBD——当时长三角以北最大的CBD项目，正是中南建设承接的。

2005年南通准备投资35亿元打造一座CBD，预计建设周期11年，当时房产价格上升已经开始放缓，房地产回款周期又长，所以没有本地房企敢接这个大项目。

陈锦石却看到了这个机会，如果能把CBD建好，那就是中南建设一张名片。

当时只有5000万资金的陈锦石，果断接了这个35亿的大项目，陈锦石赌的就是未来楼市还有无限的上升空间。

可惜，一开始陈锦石都差点赌输了，拿下CBD项目后，楼市价格就开始下降，随后又是金融危机，中南建设差点被这个大盘拖倒。

为了节省成本，中南建设直接把南通CBD的投资、开发、建设、运营全接了过来，这也从侧面提升了中南的操盘能力。

南通CBD的成功，也让陈锦石看到了三四线城市的市场优势，接下来的几年时间里，中南建设痴迷于在三四线城市“造城”，后来陈锦石将这种模式称为大盘模式。

通过这种模式，中南建设在三四线城市中拿下了不少项目。但是这个模式后来也制约了中南建设的发展。

2015年随着“去库存”计划的推出，全国楼市开始出现了跨越式增长，许多实行高周转模式的房企从中突围而出，成为房市黑马。

但是中南建设的“大盘模式”却在一定程度上制约了中南的周转速度。

2015年，在各大房企净利润翻番的情况下，中南建设的净利润却同比减少了63.37%，再不改变中南就要掉队了！

为此，陈锦石决定花重金把明星经理人陈凯挖过来做董事长。

陈凯当时只用了3年时间，就帮助原本只有20亿规模的房企阳光城，扩张到了200亿，可谓是玩“高运转”的高手。

陈凯来了之后，就定下了3个考核目标，从2018年开始，未来3年的归母净利润都要比2017年高出240%、560%、1060%。

第二年，又提出2021年公司归母净利润要增长1408%。

为了完成这些魔幻的目标，中南建设内部开始实行竞争淘汰制，并把各个城市项目分为相应的“战斗区域”，

不同区域可以相互抢夺资源，前三名可以得到奖励，而没能进入前三的，则可能会被开除。

中南建设的“战区”模式在各大中小城市遍地开发，这种粗放的发展方式，在前期推动了中南建设营收的巨量增长。

从营收上看，2017年中南建设的营收只有305.5亿，到2020年的786亿元，从归母净利润看，2017年中南建设归母净利润只有4.52亿元，2020年变成了70.8亿元。

2018年陈凯定的三个看似不可能完成的目标，竟然全部完成了，然而这种高周转完全是依赖于高房价高需求之上的，一旦房市降温，问题就出现了。

2021年中南建设的归母净利润为﹣33.82亿，出现了34年来的首次亏损，这一亏，就亏麻了，2019年所定下的2021年增长1408%的目标，也成了痴人说梦。

此后中南建设连亏三年，到2023年累计亏损已经超过了170亿。2023年随着公司的亏损，陈锦石的年薪也从1088万，直接降到了96万。

回望陈锦石的发家史，他把聪明一世糊涂一时，展现的淋漓尽致。

凑5000元起家

如今倒欠2068亿

1988年，26岁的陈锦石带着28个老乡，东拼西凑了5000块钱，成立了一支施工队。

并通过挂靠的方式获得了劳务资质，成为了分包商，随后他们奔赴山东做起了小工程，并由此起家，最终成为了两千亿房企。

曾经的穷小伙实现了他白手起家成为“首富”的梦想。

然而估计陈锦石自己都没有想到，成为首富才3年时间，自己就变成了“首富”，公司总负债高达2068亿。

从神坛到谷底，不过三年，真是黄粱一梦。

陈锦石出生在南通市海门镇的中南村。两岁那年，陈锦石就失去了父亲，陈锦石有四个兄妹，在陈锦石的记忆里面，童年几乎没有吃过一顿饱饭。

16岁那年，陈锦石就外出进城打工，先是从最辛苦的泥瓦匠干起，凭借着一股子韧劲，陈锦石愣是一步步做到了项目经理。

这对于一个穷小子来说，已经是莫大的职务了，凭借着陈锦石的经验和技术，他大可以在在项目经理的位置上坐到老。

可是陈锦石却不甘心如此平庸地度过一生，他决定“下海”创业。

满怀希望的陈锦石“下海”后却发现生意并不好做，他开始想凭借着自己在建筑行业积累的人脉，做一些建材生意，但是均以失败告终。

后来转行去卖水果，也不理想。没有太大人脉背景的陈锦石，痛定思痛，决定还是靠技术吃饭。

1988年，26岁的陈锦石回到老家，凑了5000块钱，拉来28个老乡，组成了一个小施工队，然后就跑去山东东营跑工程，这也是中南建设的前身。

1992年，30岁的陈锦石终于等来了一个机会，他接到了一个大单——东营农商办公楼的总包。

经此一役，陈锦石赚到了实实在在的第一桶金，公司的名声也打出去了。后来，陈锦石为了能够独当一面，便成立了中南建设。

在山东起家的陈锦石，成功之后衣锦还乡，南通也成了他的发家之地。

后来陈锦石还把中南建设的总部大楼建在了自己的家乡海门镇，总部大楼周围没有一栋高楼可以和与之匹敌，其雄伟壮观可见一斑。

中南建设逐渐成为南通最大的房企，在中南建设高速发展期，很多南通人都以能买到中南建设的房子为荣。

他们认为陈锦石在南通本事很大，总是能拿到南通最好的地块。

而且在建设的时候，陈锦石还经常会在楼盘周边建设综合商业体，如果规模够大的话，还有可能成为新中心。

因此，很多南通人当时普遍认为，买中南建设的楼盘，就可以保值。当然这一切的设想，都是发生在房价不会跌的假设之下。

可惜这一切假设都不成立，如今中南建设已经被深交所终止上市，11.6万户股东也被彻底套住。

而陈锦石也因为债务危机，变成了老赖，截至2024年5月，中南建设涉及的被执行金额已经超过了33.74亿元。

陈锦石三十多年的努力转头空，如果当时陈锦石不玩“高运转”那一套，也许中南建设也不至于到退市的地步。

4月30号，中南建设发布了2024年的公司年报，公司营营收只有522.29亿元，公司净亏损也是居高不下，达到了83.29亿元。

由于楼市的持续低迷，中南建设的营收依然止不住的下降，亏损也在进一步的扩大。

如今陈锦石还在寻找能够起死回生的机会，陈锦石一边在“保交付”，一边在积极的寻找融资化债。

但是未来陈锦石能不能让中南建设翻身，恐怕还是个未知数。

中南建设的命名来自于陈锦石出生的中南村，而纵观中南建设的发展史，基本上都以南通和三四线城市为基本盘。

当房地产的凛冬来临的时候，三四线城市的房产贬值最快。

这也导致中南建设出现债务危机时，却少有市场资金愿意为其融资化债——中南建设手中的优质资产太少了！

不要把鸡蛋放在一个篮子里是做生意的常理，陈锦石做到了这一点。

但篮子的好坏也很重要，质量差的篮子，一样兜不住鸡蛋，陈锦石好像就没有做到这一点。

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