拒绝 “阴阳合同” ，买方能否单方解除合同？北京房产律师分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：林宇

被告（反诉原告）：许明

第三人：甲公司（居间服务方）

（二）原告诉求与事实理由

林宇诉请：

判令许明继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

判令许明支付购房款2356000 元；

判令许明赔偿违约金491200 元、律师费 50000 元；

许明承担本案诉讼费用。

事实理由：2023 年 7 月 27 日，林宇与许明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林宇出售位于北京市顺义区的一号房屋。许明分两次支付定金共 10 万元。合同约定林宇于 2023 年 11 月 30 日前办理解押手续，2023 年 10 月 1 日前交付房屋。为方便许明装修，林宇提前于 2023 年 8 月 16 日交付房屋并办理解押。但许明未按约定办理贷款和支付房款，后表示不愿购买。林宇要求继续履行合同遭拒，且发现许明处置房屋内设施、随意使用房屋。林宇认为许明以税费为由违约，应承担相应责任。

（三）被告答辩与反诉

许明辩称：

合同约定个人所得税等应由林宇承担，中介要求其承担不合理，双方对税费承担存在争议；

双方签订的网签合同为“阴阳合同”，用于逃税，自己不愿参与违法；

林宇拒绝承担应缴税费，构成根本违约，其已行使单方解除权，解除合同并返还房屋。

许明反诉请求：

确认双方签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》于2023 年 11 月 25 日解除；

判令林宇双倍返还定金20 万元；

判令林宇承担违约金49.2 万元；

林宇承担反诉诉讼费。

（四）法院认定事实

2023 年 7 月 27 日，经甲公司居间，林宇与许明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价 2456000 元，许明贷款支付房款，定金 10 万元，林宇于 2023 年 11 月 30 日前解押，许明于同日支付首付款 1936000 元，剩余房款 350000 元按约定支付。合同对税费承担约定存在不一致表述，主合同第八条称出卖人承担部分税费由买受人自愿承担，附件七列明契税、增值税、个人所得税等分别由买、卖双方承担，第十四条又约定此次产生的税费由乙方（许明）承担。

2023 年 11 月 16 日，双方签订网签合同，房屋总价 880000 元，对税费承担约定与附件七一致 。

许明支付定金10 万元，林宇于 2023 年 8 月 16 日交付房屋。

2023 年 11 月 25 日，许明以林宇拒担税费构成根本违约为由，发送《解除合同通知书》，并返还房屋。

林宇提交律师函、委托代理协议及发票、电话录音、交房视频等证据，证明其主张；许明对部分证据真实性认可，但不认可证明目的；甲公司认可相关证人证言。

二、争议焦点

涉案房屋买卖的个人所得税、增值税等税费应由谁承担？

许明是否有权解除合同，其行为是否构成违约？

若许明违约，林宇主张的继续履行合同、支付购房款、违约金及律师费等诉求能否得到支持？

三、案件分析

（一）税费承担认定

从合同条款看，主合同第八条虽提及附件七，但第十四条作为双方补充约定，明确“此次产生的税费由乙方承担”，且该条款非格式文本内容，效力应优先于附件七 。

结合交易习惯，北京市二手房交易常采用买方承担全部税费、卖方获净得价模式，本案中房屋税费对交易影响重大，按常理双方应明确约定，且经办人作证证实双方约定由许明承担税费，甲公司亦认可。

许明在签署主合同已明确税费承担的情况下，未提异议，事后以附件七主张权利不合常理。因此，应认定双方合意由许明承担全部税费。

（二）合同解除与违约判定

许明以林宇拒担税费为由解除合同，因税费承担已明确由其负责，该理由不成立，其拒绝支付房款并解除合同的行为构成违约，无权单方解除合同。

（三）原告诉求支持依据

林宇要求继续履行合同、支付购房款，符合法律规定及合同约定；主张的违约金过高，法院可依法调整；律师费系因许明违约产生的合理损失，应予以支持。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，判决：

林宇与许明于2023 年 7 月 27 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；

许明于判决生效后30 日内支付林宇剩余购房款 1936000 元，60 日内支付剩余购房款 350000 元；

林宇收到房款后七日内协助许明办理一号房屋权属转移登记，所需税费由许明承担；

许明于判决生效后30 日内支付林宇违约金 100000 元、律师费 50000 元；

未尽事宜，双方按原合同约定继续履行；

驳回许明的全部反诉请求。

五、案件启示

合同条款审查需细致：签订合同时，当事人应仔细核对合同条款，尤其对关键事项（如税费承担、价款支付等）的约定，避免因条款矛盾或歧义引发纠纷。

遵循交易习惯与诚信原则：在合同约定不明时，交易习惯可作为重要参考。同时，当事人应秉持诚信原则履行合同，不得随意以条款瑕疵为由逃避责任。

明确违约责任与救济：合同应清晰约定违约责任，守约方主张权利时需提供充分证据。若违约金过高或过低，法院将依法调整，保障公平合理。

警惕“阴阳合同” 风险：“阴阳合同” 可能涉嫌违法，当事人应拒绝参与，避免面临行政处罚甚至刑事追责。