河北
为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：李明
被告：张伟、赵刚
人物关系：张伟与赵刚为舅甥关系，李明与张伟存在房屋买卖合同纠纷。
（二）原告诉求与事实理由
李明诉请：
确认2017 年 3 月 29 日与张伟签订的购房合同无效；
判令张伟、赵刚共同返还购房款53 万元。
事实理由：2017 年 3 月 29 日，李明从张伟处购得位于北京市某区某镇某村北出口右侧的一号房屋（两层楼房，南往北第二排第二单元） 。张伟以赵刚受委托人身份签订合同，李明支付 53 万元购房款并收到收据。2022 年 6 月 6 日，某镇人民政府认定该房屋为违法建设，下达《强制拆除决定书》，要求限期拆除 。2023 年 5 月 20 日，房屋被强制拆除。购房时张伟称房屋合法且负责办证，合同也约定政府拆除由卖方担责赔偿，故诉请退款赔偿。
（三）被告答辩
张伟辩称：不同意诉求。已交房给李明，购房款虽由自己收取，但房屋非自己拆除，与己无关，合同效力由法院判定。
赵刚辩称：不同意诉求。不认识李明，房屋非自己所有，也未委托卖房，委托书上的签字和手印均非本人所为。
（四）法院认定事实
李明提供与张伟签订的购房合同、收据及赵刚与张伟的委托书，证明房屋买卖关系。
购房合同约定张伟负责办理土地使用证，未办证前房屋被拆除由其承担全部责任，李明支付53 万元购房款 。
委托书显示赵刚委托张伟办理一号房屋过户，产权归李明，赔偿款也归李明。
经鉴定，委托书上“赵刚” 签名非本人笔迹，赵刚支付鉴定费 6440 元 。
赵刚否认房屋归其所有，也未委托张伟卖房；李明称合同在洗车店签订，当场现金支付。
一号房屋已被政府强制拆除。
二、争议焦点
李明与张伟签订的购房合同是否有效？
张伟、赵刚是否应共同返还李明53 万元购房款？
三、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。一号房屋被行政机关认定为违法建设并拆除，表明其建设行为违反相关法规。李明与张伟签订的购房合同涉及违法建设交易，违反了法律的效力性强制性规定，因此合同无效。
（二）购房款返还责任判定
张伟的责任：合同无效后，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。张伟收取李明53 万元购房款，应予以返还。同时，双方对合同无效均存在过错，李明未充分核实房屋合法性，张伟明知违法仍售房，需根据过错程度及房屋使用情况，酌定张伟返还购房款的具体数额。
赵刚的责任：鉴定证实委托书非赵刚本人签署，且无证据证明房屋归赵刚所有或其参与售房、收取款项，所以赵刚无需承担返还购房款的责任。
四、裁判结果
法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条规定，判决：
李明与张伟于2017 年 3 月 29 日签订的购房合同无效；
张伟于判决生效之日起七日内返还李明购房款41 万元；
驳回李明的其他诉讼请求。
五、案件启示
谨慎对待农村房屋交易：农村房屋涉及宅基地使用权等特殊规定，交易前需核查房屋合法性、产权归属及相关审批手续，避免购买违法建设房屋，防止财产损失。
明确合同主体与权责：签订合同时，确保合同主体真实、合法，委托代理需有合法有效的授权。明确双方权利义务，尤其是涉及产权办理、违约责任等关键条款，避免模糊不清引发纠纷。
重视证据留存与核实：交易过程中，妥善保存合同、收据、沟通记录等证据。对重要文件，如委托书等，可通过鉴定等方式核实真实性，为维权提供有力支撑。
遵守法律法规底线：无论是卖方还是买方，都应遵守法律法规，切勿进行违法违规交易。否则不仅合同无效，还可能面临行政处罚或承担民事赔偿责任。
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