金地：暴力去杠杆后的落寞

上个月，金地召开了2024年度业绩说明会暨投资者交流会。

跟凌克时代不同，如今的金地极尽低调之能事，致股东信也不写了，连正式的线下业绩发布会也不开了。

翻了一下它的年报，看完五味杂陈。

2024年，签约销售金额685.1亿元，同比下降55.39%。营业收入753.44亿元，同比下降23.22%。

签约金额已低于营业收入了，弥漫着一股浓浓的收缩意味。

过往3年，金地的销售额分别是2218亿元、1535亿元、685亿元。一年下一个大台阶，节节败退。

如今的销售额跟暴雷的碧桂园在同一个区间。

利润指标就更加惨不忍睹了：2024年归母净利润为-61.15亿元，同比下降788.54%。

这也是金地集团上市24年以来的首次亏损。

这样下去，曾有“招保万金”美称的金地，马上就要淡出主流开发商的行列了。

金地的际遇，是地产行业从“黄金时代”走向“冰河世纪”的生动注脚。

叠加大股东强势入主，原管理层或隐退，或边缘化，或出走，让它更多了一股悲怆的气息。

壹

自去年大股东强势入主，全面改组董事会以来，金地进入了险资控盘的混合所有制。

很多人期待，在大股东的加持下，金地能得以旧貌换新颜，就此走出困境。

应该说，金地已度过了最艰难的偿债高峰期。

前几天的业绩发布会上，大股东的代言人，首次出席业绩发布会的新任总裁兼财务负责人李荣辉说：目前已顺利度过公开债兑付高峰期，今明两年尚未兑付境内公开债面值约0.59亿元和5.01亿元。

言外之意，接下来债务问题已经基本无虞。

如今金地的有息负债，仅735亿元，其中银行借款占比为96.3%，公开市场融资占比为3.7%；长期负债占全部有息负债比重的56.7%。

客观来讲，这是2024年金地最大的成就，在债务围城之际，竭尽全力，打赢了这场硬战。

过去一年，金地通过出售资产、银行融资及加强回款等方式积极筹措偿债资金，同时，积极调整资源结构，大力推进存量资产处置与盘活，实现资金归集，加快回笼自由现金流。

比如，去年上半年，金地通过处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地项目，退出绍兴都会云上项目股权等，以及转让深圳环湾城项目股权，回笼资金超40亿元。

铆足了劲，努力搞现金还债，结果也很喜人：全年按时足额偿付了约200亿元的公开债。

基本上，债务问题就挺过去了。

不过，总感觉有点不对，这个剧情中，金地以一个硬汉的形象，砸锅卖铁，硬生生把债务都还了。

唯独缺乏大股东的身影。

好歹，二股东福田投资去年上半年还以32.5亿元收了金地环湾城项目51%的股份呢。

这场战役看起来金地是打赢了。不过，代价其实也是惨烈的，家底都被打光了，甚至未来发展的空间也消耗殆尽。

显而易见，金地的现金流日益紧张。截至2024年末，账面货币资金余额为227.3亿元，较2023年末减少70.1亿元，降幅23.6%。

兜里的钱更少了，这里还有相当部分是受限资金。

贰

李宗盛在越过山丘中有句词：还未如愿见着不朽，就把自己先搞丢。

在这场偿债大考中，金地付出的代价远远比各位看官看到的要多。

从财务指标来看，在过去的3年，金地的计息负债余额从1152亿元，降到919亿元，再降到了去年的735亿元。

计息负债每年以20%上下的比例在降。事实上可远不止如此。

金地去年不断的去杠杆，其过程之痛苦超乎想象。

灶爷获悉，去年年初金地的计息负债余额，表内加上表外，大概在1700亿上下，去年年底到了700多亿，也就是说去年一把就去了近千亿。

一年之内为什么要这么剧烈的去杠杆呢？当然都是被逼的。

朋友说，因为还债嘛，刚性的债要还，报表上看到的200亿元公司债只是其中一部分，还有那些供应链啊，一些信托啊。这一加起来，确实就伤筋动骨了。

一些金地的投资者还在幻想：度尽波劫，王者归来啥的。

理由是，今年以来土拍市场回暖，看起来缓过劲的金地又上了牌桌。

比如，1~2月金地在杭州和上海，各拿了一块地。

看起来，一切都在好转。毕竟从2023年下半年开始，一直到2024年年底，受制于现金流压力，金地一直在大幅削减投资、暂停拿地。

李总裁也说了：随着公开市场债务压力缓解，以及2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，公司近期重启前端投资。公司将继续关注位于核心城市的投资机会，逐步带动销售表现改善，形成经营端良性循环。

也能理解，公开的年度业绩会嘛，总是要给人以信心。

当然，重点在后半句。

他说，公司将继续坚持平衡发展，在做好现金流管理的基础上，按照量入为出的原则，根据自身经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策。

这话结合现实一分析，结果就很清晰了。

今年前3个月，金地销售继续下行，累计实现签约面积54万平方米，同比下降45.18%；累计实现签约金额81.5亿元，同比下降51.31%。

经营性现金流的现状一目了然。至于融资性现金流，那就更别想了。

金地的朋友说：在这种惨淡的行业大环境下，融资挺难。前年还能借到一点，去年压力就很大了，只新借了一点点，基本都是还的，今年基本上就不可能借到了。

只能说：那些乐观的投资者有点一厢情愿了。

分析一下金地1~2 月在杭州临平老区与上海松江获取的土地情况，金地都是以联合体的身份，前者成交总价 1.86 亿元，金地占比40%；后者总价 8.15 亿元，金地的权益比例 更是少得可怜，仅有9%。

这样的比例额其实跟代建差别也不大。大概率是为了让当地团队有点活干，不至于散伙。

叁

2018年的9月28~29日，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。

因为“活下去”，万科站上了风口浪尖，引出很多故事。也让这几个字深入地产行业人心。

事后，郁亮再谈“活下去时说，当时流传出的“活下去”后面其实还有两个词，活得好、活得久。这当然也是当下房企的心声。

如今的金地，活下去当然没问题了。不过，能不能活得好还是要打一个问号，逞论活得久了。

去年，金地归母净利润-61.15 亿元，原因在于销售规模下降，开发业务结转规模和结算毛利率下降；加之随行就市，加大去化，计提资产减值。光后者大约减少归母净利润50来亿元。

金地现有存货837亿，跌价准备余额76亿，考虑到合同负债337亿元对应的存货不再需要计提，未来计提减值的压力不大了。净利润指标大概率2024年之后会触底反弹了。

艰难涉过“暴雷”风险的金地，要实现未来的发展，必须从“保生存”转向“促发展”。

当务之急是重启投资动能，重振开发业务。

不过，从投资端来看，最近3年，金地新获取项目总投资额分别为368 亿元、125亿元、0亿元。尤其近两年受资产负债表收缩影响，金地基本没有拿地，销售下降明显，后期很难结算出太多利润。

巧妇也难为无米之炊。

前一段，跟一家房企的董事长聊天，他说现在好多房企，甚至央企都处于休克状态。什么叫休克状态？就是追求不暴雷，逐渐收缩，平稳过渡。

这种状态下，如果市场没有根本的好转，没有外力的加持，也就无法再去谋求进一步发展了，逐渐可能就泯然众人，甚至淡出江湖了。

经历了这一轮伤筋动骨式的去杠杆，如今的金地就疑似行走在这样一条道路上。

市场如寒冬，资金似涸泽。旧疾虽除，新肌未生。

这样的结局，对于曾经的地产四朵金花之一，未免有点遗憾了。