住宅小区公共收益咋管、咋用？黑龙江省将出台新规，即日起向市民征求意见

为规范黑龙江省住宅小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，黑龙江省住房和城乡建设厅制定了《关于规范住宅小区公共收益管理工作的通知（征求意见稿）》，即日起向社会公开征求意见。按照征求意见稿规定，黑龙江省住宅小区公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

小区有这些公共收益你知道吗

公共收益是指利用物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分（含共用部位和共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，其来源一般包括:

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机、净水机等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、电子屏等设置商业广告所得的收益；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或场地进行租赁、经营所得的收益；

（五）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

（六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

利用业主共有部分获取的公共收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

公共收益归谁所有咋分配

征求意见稿规定了公共收益的权属。公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，部分业主公共收益的使用，由部分共有的业主进行表决。

对于公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

公共收益谁来管

按照征求意见稿规定，业主大会成立前，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责，作为该住宅小区公共收益管理人。

业主大会成立后，公共收益管理人为小区业主委员会（物业管理委员会），原则上由业主委员会（物业管理委员会）自行管理公共收益，接受居（村）民委员会和全体业主的监督。

物业服务人可以依照（临时）管理规约、（前期）物业服务合同约定，或者业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会的委托代为管理公共收益。

公共收益由物业服务人代管的，应当接受业主委员会（物业管理委员会）的监督,未成立业主委员会（物业管理委员会）的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

公共收益这样获取

业主大会成立前。物业服务人可以根据临时管理规约、前期物业服务合同约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务人的经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。

20%以上业主可以提出除临时管理规约、前期物业服务合同约定外利用其他住宅小区共有部分获取公共收益的书面提议，提议包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。住宅小区所在地居（村）委会收到书面提议后，应当组织征询全体或部分业主意见。业主依法表决同意后，由物业服务人与相关单位签订获取收益的相关协议。

业主大会成立后。组建业主大会时，筹备组起草的管理规约应当包含公共收益管理使用专项条款，并明确获取收益的范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价等制度内容。业主大会成立后，修订管理规约中公共收益管理使用等条款时，应当依法经业主大会表决同意。获取公共收益的相关协议应当由业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）与相关单位签订，协议应明确有效期。

经营合同期限。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营。自行经营合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期；委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限，并应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

为方便业主生活、保障业主人身和财产安全、落实政府应急处置和其他管理措施的需要，安装设置快递柜、电动自行车充电设施、公益宣传广告等设施的，由公共收益管理人报所在地街道办事处（乡镇人民政府）批准后实施。

公共收益账目专户储存、单独列账

公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，不得以任何个人名义进行存储和管理，不得伪造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

公共收益由物业服务人代管的。物业服务人应当将公共收益以住宅小区（物业管理区域）为单位，单独开户设账，专户管理，禁止与其他账户共用。账户名称应为“XX 公司 XX 项目公共收益专户”。

公共收益由业主委员会（物业管理委员会）管理的。业主委员会（物业管理委员会）应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，专户管理，单独设账。账户名称应与所在地街道办事处出具的备案回执记载的名称一致。

未实行业主自行管理又未委托物业服务人代管的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区所在地居（村）民委员会为该住宅小区申请补建公共收益专项银行账户。

公共收益咋使用

征求意见稿规范了公共收益的使用范围。其中公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，主要用于共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和房屋及共用设施设备的保险、体检费用；业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、聘用专职人员薪酬或者补贴等费用；委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用等合法支出；业主共同决定的其他费用等支出。

（前期）物业服务合同中约定的，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得在公共收益中列支；已纳入专项维修资金使用范围的费用不得在公共收益中重复列支。

公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

公共收益须审计要公示

业主大会成立前，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，物业服务人应当将公共收益的收支情日纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

业主大会成立后，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益的收支情况、业主委员会（物业管理委员会）工作经费、聘用专职人员薪酬纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

无物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）的，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，居（村）民委员会应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每半年第一个月的月底前，将上半年公共收益收支情况在住宅小区显著位置公示，公示日期不少于30日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。

物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或者居（村）民委员会应当在住宅小区显著位置公示公共收益审计报告，公示日期不少于30日。

公共收益谁监管

按照征求意见稿，物业行政主管部门要结合日常检查、“双随机、一公开”联合检查等工作加大对公共收益监管力度，对物业服务人不按规定管理、使用、公示、移交住宅小区公共收益的，责令限期改正，拒不改正的依照法律法规规定予以处置，并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。

街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对辖区内公共收益的指导和监管工作，定期开展检查，督导物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）规范公共收益的管理行为；对发现的问题及时予以纠正，据不改正的，问题线索、相关证据及时移交至所在地物业行政主管部门，由物业行政主管部门依照有关法律法规的规定予以处理。同时，依托党建引领基层治理、网格化管理、信访等渠道，及时化解小区公共收益日常管理问题；针对难点问题，牵头组织相关部门召开联席会议研究化解。

意见反馈

时间：2025年5月23日前

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• 龙头新闻·生活报记者：张立