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广州保利·天曜

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在中国的所有一线和新一线城市中，局座对成都和广州的个人好感排在前三。喜欢成都是因为常年打工日久生情。喜欢广州，原因主要有两个:

首先是因为广州人民热爱生活。

这种热爱，和成都在伯仲之间。《老广的味道》虽然追了很多季，但我感觉广州美食的纪录片可以一直拍下去，这一点和成都很像。

上一次写保利琶洲南项目的小作文时，局座顺便刷完了马伯庸的《食南之徒》，在我脑补的画面里，唐蒙的形象和陈晓卿老师完美合体。

另一方面，当然是因为广州自带的奋斗基因。

最近三年，全国人民在春节之后的工作节奏，都是被广东带起来的。每年春节假期后的首个工作日，广东省准点启动高质量发展大会。

毕竟是千年商都，论搞发（qian）展，谁都不服，只服老广。

喜欢广州，局座的工作交集和广州也越来越多，对广州自然事事关心。

我注意到，去年广州市立下了一个巨大的flag：大干十二年，再造新广州。

这句话就诞生在2024年广东省高质量发展大会上，并成为此后广州出台各项官方政策的主要背景。

「新广州」的定义广泛而全面，在局座的专业范畴之内，我理解的「再造新广州」，必须包括一个重要维度：城市风貌更新。

因为东西南北四向都与邻近城市同城连片，广州的城市开发强度接近饱和，因此广州城市面貌的「新意」主要来自城市更新。

尤其是对城市建成核心区的迭代焕新。

因为出差时经常住在珠江新城或琶洲，在局座肉眼可及的城市范围内，广州就有一片巨大的可更新区域——在广州民间，他们叫：员村、程界西、程界东。

在官方规划文件里，它叫：金融城西区，规划面积约3.65平方公里。

因为位于珠江新城和金融城起步区之间，在楼市语境中，它也是珠江新城东扩的下一站。

我认为，金融城西区是广州最重要的3.65平方公里，是广州城市发展和产业布局的绝对中心。

以上结论，我们可以通过地图找到最直观的印证。

在其东、西、南向，分别就是珠金琶三大CBD。

放眼全国，像金融城西区这样还有3.65平方公里，超过5500亩，被所在城市三大超级底盘环绕拱卫的区域，都极为罕见。

局座曾经多次站在珠江南岸北望这块土地，并大胆想象未来金融城西区建成之后的场景：

珠江北侧从二沙岛到金融城大约10公里的江岸线将成为整个广州最宏大的城市封面，珠江南北两岸将形成完整的城市天际线。

而作为广州超级底盘的珠江新城、金融城、琶洲这三大CBD区域将会完全连片，广州的超级城市底盘群将正式合体。

这样的场景，我相信在广州市的城市运营者和规划主管部门手中，已经做过无数次沙盘推演。

所有伟大都源于一次勇敢的开始。

今年起，广州将开始对这3.65平方公里精准施策的城市更新进程，领衔这一进程的，是广州保利。

最近一年，片区有两个主要动向：

一是作为广州首条地铁环线的11号线通车。在金融城西区，11号线设置了员村站，这里也是5号线的换乘站。远期规划里，员村站是广州一个重要的TOD枢纽。

二是在员村站旁，去年出让了两宗土地。分别是绢麻厂地块与距其不远的临江大道地块（也称南方面粉厂地块），他们都被广州保利收入囊中。

这两个项目，在被誉为广州楼市2025年的大小王，4月「小王」绢麻厂地块以保利·天曜之名先发登场。

在广州最重要的3.65平方公里内，保利操盘的大、小王是绝对的主角，占据C位。从两者的区位差异上，我们可以看到其定位的不同。

大王保利南方面粉厂项目，代表的是广州已有发展成就的现状优势；而保利·天曜则代表整个金融城西区焕新之后的潜力优势。

基于如此逻辑，我认为保利·天曜是广州城市焕新进程中的关键一步。

其关键之处在于：

在这3.65平方公里的宏大蓝图中，重要和困难是一体两面。既涉及复杂的城市更新和改造，也需要协调方方面面的利益。

上述的两个主要动作，都有一个明确目标：落下第一步棋，以保利·天曜作为锚点，楔入3.65平方公里之内，打开片区焕新的新局面。

以保利·天曜作为观测模版，我们可以管窥到这3.65平方公里未来风貌的局部。在这个区域之内，广州市的相关规划走在前面，而更多执行动作也在陆续落地。

在规划层面，区域至少有两个重要特点：

●首先，重视高品质的城市空间。

在保利·天曜周边，建筑整体东高西低、北高南低，形成高低分明的天际线。

同时，为满足广州市通风廊道管控要求，控制建筑间距。从南岸北望，在一个横截面上不会形成屏风式的建筑群。

最重要的是对居住建筑进行了立面形态的严格控制。

我一直有个观点：居住建筑是参与新城市建设的重要单元。

比如，过往珠江新城很多低品质住宅，对于城市的界面形态更多是减分项。未来在金融城西区，住宅必须高品质呈现，成为城市形态的加分项。

远期看，整个区域的界面将全面融入珠江前航道两岸的城市天际线，组成堪比上海「外滩+陆家嘴」的世界级沿江CBD封面矩阵。

●其次，重视生态底盘建设。

将更多景观和绿意引入城市核心区域，是金融城西区规划的重要指导思想。

因此，生态底盘被作为一项特别重要的规划科目：

一方面在临珠江一侧，沿江碧道和临江公园早已建成，未来还将在区域内分散建设多个口袋公园。

比如：在保利天曜西侧，目前作为项目临时展示区的就是一块未来的市政绿地。绿地内，还有多株广州市重点保护的古树名木。

另一方面，城市设计要求对于建筑物的第五立面，屋顶平台区的立体绿化进行重点考量，这些都是对于生态城市空间更为精细化的落地。

在这些规划原则指导之下，目前员村站周边区域的焕新正在加快进度。

主管部门将保利天曜南侧和东侧，已经具备条件的地块陆续收储，员村TOD落地条件更趋成熟。

与此同时，以保利大、小王项目入市为契机，广州保利开始对项目周边道路进行了全面的拓宽焕新。

从整个金融城西区焕新的漫长周期来看，保利·天曜及员村站周边区域的呈现，将承担示范展示段的功能，增强更多广州市民对区域发展前景的信心。

今年，全国各地都在制定「好房子」标准，广州保利对于「天」字系好房子标准同步推出，获得感、尊贵感、幸福感是其中最重要的三个关键词。

这些看似大而全的概括总结，实则是保利基于庞大的用户居住痛点，进行的深刻产品反思。

从大的产品规划逻辑上，我们首先能直接感受到的就是保利·天曜对尊贵感的落地呈现。

首先，整个项目规划的产品形态强调礼序和仪式。

项目双地块共约62亩，基于地块特点和规划指标，保利·天曜尽量将建筑全南北向阵列排布。

并跨越地块，设置一条清晰的约330米的南北向景观轴线。

“一轴两园”在规划形制上体现了尊贵感和礼序感；而在地下，还实现了双地块的配套共享。

即两个地块的地下空间联通，方便未来北地块业主可以无雨地进入南地块的主会所之内。

其次，保利·天曜给用户提供了尊贵感的归家超级界面。

保利·天曜将通向社区约500米的城市街区，进行了系统性的改造换新。

比如，通过街角空间局部节点放大、种植近百棵香樟树，增设景观围墙等方式，强化归家界面的私域感。

而在项目临街的位置，则是极具橱窗感的社区用房，其屋顶上的景观平台出挑到街面，强化了超级界面的丰富性。

而到达项目的南地块入口区，保利·天曜构建了一套长约56米，高约10米的大门。这套标识感极强的华盖顶设计，会让业主的尊贵感情绪爆棚。

第三，保利·天曜规划了更为私密的下沉立体庭院和景观体系。

我曾多次品审广州保利的项目，在这些项目中，我发现一个很重要的设计共性——抬高社区首层的超级盖板。

我将这张巨大的盖板称之为「社区甲板」。在保利·天曜，这种利用场地高差形成的「社区甲板」与下沉式会所庭院，带来了双重立体景观轴线的效果。

第四，保利·天曜配置了高能级的中央会所。

会所体系一直是当前广州保利全系产品的重要发力点。而保利·天曜的会所称得上重量级，达到了约2900㎡。

配置必然满级：游泳池、国医馆、运动健身、休闲娱乐、私宴厅等功能必不可少。

保利·天曜未来将有大量周边居民置换改善，因此发生在会所内的熟人社交必不可少，这里将是业主重要的社区会客厅。

会所另外一个重任就是传递项目的审美主张。

大量的奢石和艺术装置、雕塑，结合庭院景观，保利·天曜将会所内装配置提级，社交场景的尊贵感拉到极致。

我们前文还提到过，保利·天曜南北两个地块地下打通以便北地块业主使用会所，因此在会所入口处，设置了一个豪华的“中央车站”。

这个光幕中央车站作为环岛中心，对南北双地块的地下交通体系进行了高效串联，也在地下空间之内，对业主的尊贵感体验进行了再一次的强化。

在尊贵感之外，作为珠江新城2025年的「小王」，保利·天曜对于「天」字系产品幸福感和获得感的场景营造，在今年的广州新盘中也有创新和突破。

首先，保利·天曜全部实现了板式布局。

要知道，在广州市的核心区，高密高容的住宅是常态。而通透度更好、居住舒适度更高的板式建筑形态，基本只出现在少数200㎡+的栋型上。

但这一次，保利·天曜将板式这一极具幸福感的产品形态全面下探，其南地块140㎡、170㎡、210㎡三个户型，全部实现了板式布局。

其次，推动以高标准建筑推动城市界面高品质焕新。

这是我看到保利·天曜规划效果图时的第一印象。

一方面，来源于其超高层建筑群落，加上屋顶的显贵冠顶，在沿江城市界面中有独树一帜的地标感。

而细化到单体建筑上，保利·天曜为业主做了很多「获得感」的考量，比如：北向设置了大量的空中露台，一方面可以加强建筑的立体景观效果；另一方面，让业主有更多的共享使用空间。

在外墙材料的选用上，以玻璃和铝板为主。高品质的材料组合让建筑本身获得了耐久性和稳定性，毕竟如何历久弥新才是上一代豪宅业主最大的痛点之一！

第三，保利·天曜对于广州「幸福感」烟火气的赓续传承。

局座一直坚持认为，在城市片区更新的进程中，要将项目周边宝贵的城市烟火气，作为城市记忆的一部分，充分保护和传承。

这才是城市更新对于街道和居民的历史使命，既要有立有破，也要有留有存。

为达成这个目标，保利·天曜两个地块之间的临街面并非冰冷的围墙，而是将各种社区用房置于其中，既方便居民使用，也形成了街道和社区之间的过渡，起到城市橱窗点缀装饰城市界面的功能。

第四，保利·天曜配备「六恒」居住系统，提升业主日常居住舒适度。

虽然与我们常规意义上的科技系统异同，但这套系统与广州当地的气候条件的适配度更高。

除此之外，保利·天曜主力户型面积在120-210m²之间，结合广州的新规，有了更强的得房率表现，也有了营造更丰富室内生活场景的可能。不但在广州的同面积段产品中具备绝对的竞争力，也大幅地满足了业主对获得感的需求。

关于户型方面的细节，我们后续再议。

为了更好感受保利·天曜以及临江大道地块，这一次去广州看盘，我特意选择了住在琶洲香格里拉酒店高区的江景房间。

向北望，从侨鑫·汇悦台到金融城起步区之间的天际线之间，保利的两块工地忙得热火朝天，他们是保利2025年在广州全新战略版图的一部分。

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