一周产业园REITs：浅析中金亦庄产园（一）：租户稳定性

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上周行情

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

1. 上周公募REITs继续走弱。中证REITs指数下跌-0.12%，中证REITs全收益指数下跌-0.10%。经营权类REITs下跌-0.06%，产权类REITs下跌+0.21%；

2. 上周产权类REITs板块除产业园外均收涨，受周期性回调及继续受季报披露影响，上周产业园REITs板块领跌-1.24%。17只产业园REITs中11只下跌，前一周跌幅较大的产业园REITs上周跌幅明显收窄，和达高科与蛇口产园跌幅依然明显，重庆两江及中金联东上涨明显，涨幅4%左右；

3.上周公募REITs平均日均换手率0.76%，整周日均交易额5.4亿元，较前一周减少8%。产业园REITs交易活跃度较前一周增强，平均日均换手率0.718%，整周交易资金3.38亿元，平均日均交易额1.1亿元，较前一周增加1.4%。

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中金亦庄产园REIT通过交易所审核，

浅析租户稳定性

中金亦庄产园REIT近日通过交易所审核，即将作为第18单产业园REITs于近期发行。基础设施资产范围为位于北京经济技术开发区融兴北一街的两处高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园（N12及N20），国有建设用地的土地用途为工业用地，房屋用途为门卫、厂房、配套，建筑面积合计 128,643.86 平方米，运营情况良好。截至 2024 年 12 月 31 日，基础设施资产整体出租率 84.32%，估值合计 10.03 亿元。其中，N12 项目于 2025 年 2 月新增租赁面积 6,441.74 平方米，出租率提升至 88.05%。截至 2025 年 3 月 31 日，基础设施资产整体出租率约为 89.56%。

首先，中金亦庄产园REIT定位为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，着力构筑“智能、开放、创新、绿色、共享、生态”的“1+1+N”的多元复合型产业园区，致力于成为全球高端汽车关键零部件智造枢纽和首都科技创新发展前沿阵地；功能定位为围绕“高端装备+智能制造+创新研发”三大领域，打造集“产、研、展、服、综合配套”于一体的高端汽车及新能源汽车关键零部件“超级工厂”。但得益于汽车制造、尤其是新能源汽车制造业为我国重点鼓励的行业，近几年面临新的增长点和发展机遇，较强的战略性行业属性使得园区定位明确，具有较强的专业租户吸纳能力。

其次，租户特征来看，底层资产共涉及12个租户，基础设施项目为标准工业厂房，该类物业目标客群较为集中，主要为大型设备制造、汽车及配件等具有一定规模的制造业企业，该类企业正式入驻后会自主进行装修改造，同时在生产设备、通风及制冷设备、货架以及办公家具等方面普遍会投入较高的沉淀成本，因此租户具有一定稳定性。

具体到入园企业，前两大租户（合计收入贡献超过50%）均为汽车制造业，收入来源集中度较高，其中海斯坦普北京公司作为第一大租户，其主要客户为北京奔驰，或可追踪关注相关企业信息来观测资产稳定性。

第三，在条款设置上，由于考虑到此类租户若不得已发生退租，重新招租也存在一定难度，亦庄REIT还设置了提前退租条款，包括3-12个月的提前退租通知期以及履约保证金制度。目前园区前十大租户最近租约到期时间为2025年12月，最晚为2031年，且2025-2027 年到期比例为 13.78%，2028 年到期比例为 22.15%，2029 年及以后到期比例为 64.07%，租约集中到期矛盾暂时较轻。

此外租户还需要签署北京经开区入区协议，入区协议中租户一般会对其在北京经开区的最短经营期限以及最低产值、税收、研发经费投入强度等方面进行承诺。一旦触发承诺违约，需要一定时间内搬离，因此入区协议一定程度上会导致园区空置突然上升，也可能增加去化难度，但自基础设施资产起始运营以来，未发生因违反上述入区协议条款而导致经开区管委会要求出租人解除与租户签署的租赁协议的情况。

综合以上三点来看，亦庄产园REIT租户具有汽车行业集中特点，近些年伴随行业发展等客观条件，预计租户稳定性较好。在市场上行期，此类专业型园区容易受到市场认可与追捧，但也需警惕发展到一定阶段后行业转换、企业转型等带来的可能危机。

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