青岛一楼带院合规，是双赢，还是智商税？

青岛一楼带院合规了！表面看，这是政府优化建筑设计、楼盘品质升级、提升居住体验的贴心政策，但细品之下，全是生意。原本属于全体业主的公共绿地，被开发商圈成了“专属”的首层室外庭院，高溢价出售。

▲城阳碧玺园荣耀总平面图

近日，青岛市自然资源和规划局发布《碧玺园荣耀一期、二期项目批前公示》，其中已经部分封顶的一期，3#、5#楼首层住宅增设室外庭院。

▲碧玺园荣耀一期，部分楼座已经封顶

2024年9月城阳曾出台楼市新政：只要住宅项目绿地率不低于35%、建筑高度不超过54米，就允许首层设置室外庭院且不计入绿地率。有关文件宣传称，此举是优化建筑格局、提升使用功能，为初层空间增添设计灵活度，可以让一层户型更通透、更舒适，改善居住体验。

在新政刺激下，住宅首层可设置室外户属庭院，在碧玺园荣耀、海通桂语兰庭等多个城阳楼盘的规划公示中出现。

▲碧玺园荣耀沙盘

首层设置室外户属庭院，是首层买家和开发商的双赢。一些准备购买一楼户型的购房者，会认为买到院子是“圆了花园梦”。开发商则在成本不变的情况下，多卖出一份“庭院附加值”，捞取额外利润和溢价。

然而，这块所谓首层设置室外户属庭院的“福利蛋糕”，却对其他楼层业主并不公平：小区本该共享的公共绿地，被悄悄切成了别人家的私属领地。一楼买家的户属庭院，是以牺牲其他楼层居住环境为代价的，本应属于全体住户的绿化空间，被分割给了少数一楼业主，其他业主的共享权益隐性缩水。

▲碧玺园荣耀实景合成鸟瞰图

首层室外户属庭院，用院墙、围栏隔开，打破了小区整体的绿化布局，破坏了统一美感和通透度，让小区景观和整体档次下降。把一楼庭院单列出来，不计入绿地率，实际减少了可以公开利用的绿化，导致小区绿地面积缩水，公共绿地被被“掏空”。

业内人士分析认为，一楼带院合规，表面上看，利好开发商和首层买家，实则在侵占公共资源，有关部门在鼓励设计多样化的同时，应兼顾公共利益，避免以牺牲公共绿地为代价。国内其他城市也有借鉴案例，近年广州、成都等地就出现过类似规定，放宽一层带院条件，每每在舆论场引发热议。

▲碧玺园荣耀样板间

城阳试点的这个首层设置室外户属庭院新政，有效期到2025年9月10日，以后能否长期推行，还有待观察。一楼带院的合规化，看似是皆大欢喜的政策，实则是一场精心设计的利益再分配：开发商赚了溢价，一楼业主得了院子，而楼上业主的权益，却在悄无声息中被稀释。当多数人的公共资源，变成少数人的私人财产，所谓的品质升级，不过智商税。