北京房地产律师：空白购房合同引发的付款争议如何解决？

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

苏明，自然人

被告：

陈刚，自然人

王芳，陈刚配偶，自然人

第三人：

周强，曾与苏明存在同居关系，自然人

高辉、李丽，案外人，未到庭参与诉讼

（二）案件事实

2019 年 1 月，苏明与陈刚、王芳签订《房屋买卖合同》，约定购买二人名下 60 平方米的购房指标。2019 年 4 月 6 日，苏明称经陈刚、王芳指示，通过周强以现金方式向高辉、李丽交付购房款 60 万元，并提交二人出具的《收条》作为凭证。2022 年，涉案房屋具备选房条件后，陈刚、王芳以各种理由拒绝交付房屋，导致合同无法履行。苏明遂起诉，要求解除合同、返还购房款 60 万元、支付资金占用费 107,356.44 元，并由被告承担诉讼费。

陈刚、王芳同意解除合同，但否认收到购房款，称苏明仅支付过另一份合同的45 万元购房款。二人表示，本案合同签署时为空白文本，仅签字捺印后交予周强，未约定付款及交房事宜。此外，他们主张苏明提供的《收条》实为支付高辉、李丽的建房补偿款，与购房款无关。周强则辩称与本案无关，且与苏明另有未执行的生效判决。

（三）查明事实

合同签署情况：苏明与陈刚、王芳签订两份购房指标合同，均为先由陈刚、王芳签字，再由周强转交苏明补签。其中一份合同已另案解除，陈刚、王芳返还45 万元购房款。

款项交付争议：

苏明提供向高辉、李丽的转账记录、现金取现凭证及《收条》，主张已支付60 万元购房款。

陈刚、王芳提交银行流水，证明2019 年 4 月 3 日向周强司机转账 67 万元，其中 50 万元用于支付高辉、李丽建房补偿款，10 万元抵销债务，7 万元为周强报酬，并表示《收条》与购房无关。

其他证据：苏明提交与周强的微信聊天记录、通话录音，试图证明购房款交付事实，但未能直接佐证陈刚、王芳指示收款。

二、争议焦点

苏明是否实际向陈刚、王芳支付60 万元购房款？

高辉、李丽出具的《收条》能否作为购房款交付的有效凭证？

陈刚、王芳同意解除合同的情况下，是否需返还购房款并支付资金占用费？

三、案件分析

（一）购房款交付的举证责任

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释，主张合同履行的一方需对履行事实承担举证责任。苏明虽提供转账记录、《收条》等证据，但款项支付对象为高辉、李丽，非合同相对方陈刚、王芳，且无证据证明后者指示收款。相反，陈刚、王芳提供的银行流水及补偿款支付说明逻辑清晰，形成完整证据链，削弱了苏明主张的可信度。

（二）收条性质的认定

苏明提交的《收条》未明确款项性质为“购房款”，且陈刚、王芳提供反证证明其为建房补偿款。在无其他证据佐证的情况下，该《收条》无法直接证明购房款交付事实，苏明需承担举证不能的不利后果。

（三）合同解除的法律后果

陈刚、王芳同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。因苏明未能证明支付购房款，其要求返还60 万元及资金占用费的诉求缺乏事实依据，法院不予支持。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款等规定，判决：

苏明与陈刚、王芳签订的房屋买卖合同于2024 年 5 月 30 日解除；

驳回苏明的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款需完备：涉及指标买卖等特殊交易，合同应明确房屋信息、价款支付方式、交付时间等关键条款，避免使用空白合同，减少事后纠纷。

款项交付留痕：大额交易应通过银行转账等可追溯方式支付，且确保收款方为合同相对方或有明确授权，避免现金交付及第三方代收。

证据意识要强化：主张权利时需提供完整证据链，单一间接证据（如收条、录音）难以证明事实，应保留沟通记录、转账凭证等直接证据。

法律风险需警惕：购房指标交易存在政策限制及法律风险，买卖双方应充分了解交易合法性，避免因合同无效或履行不能导致损失。