深圳二手房，越来越乱了。。

　　深圳二手房市场，到底有多魔幻？

　　一方面，今年3、4月份，深圳二手住宅累计网签销售11811套，较去年同期的8011套增长47.3%。

　　另一方面，中介平台显示，4月深圳二手房源成交周期超260天，从挂牌到成交，平均需要8个多月时间。

　　哪些小区的成交周期低于平均值，哪些小区的成交周期高于平均值？

　　我大概整理了一下南山、福田和宝安几个区域部分小区的情况，供大家参考。

　　01

　　成交周期较短的小区

　　宝中的海纳公馆， 2021年次新小区，近一年整体成交周期71天，从挂牌到成交仅需两个多月，超过区域绝大多数小区。89平热门户型，上个月的几套成交价在970-1060万不等，目前不时有笋盘流入市场。

　　福田的海德园，去年二手房入市后成交周期为102天，流通性在片区来说相对较强。上个月成交的一套195平低楼层，以2850万总价成交，折合单价14.6万。

　　西乡的招商果岭花园，2012年小区，显示近一年成交周期113天，意味着挂牌约4个月就能卖出，市场流通性相对较强。

　　最近招商果岭小区成交的一套88平3房户型，挂牌价540万，最终以520万成交，挂牌2天就卖掉了。

　　该小区同户型在3月份也成交了一套，挂牌6天以505万成交。

　　碧海次新小区华丰前海湾，靠近腾讯“企鹅岛”，整体成交周期为128天，从挂牌到成交平均需要4.2个月。

　　从近期成交价看，华丰前海湾二期88平3房，成交价在650万上下，目前贝壳上的在售房源36套。

　　后海蔚蓝海岸三期，2004年居家社区，近一年整体成交周期119天。从自住角度出发，三期独立管理，整体舒适度也高于一、二、四期。

　　02

　　成交周期较长的小区

　　再看二手房成交周期高于平均值的小区，不少自身品质比较一般。

　　如南山中心区的金钟大厦，2003年小区，只有一栋楼，主打小户型，近一年整体成交周期347天，换句话说从挂牌到成交差不多要1年时间。

　　3月份成交的一套20.96平房源，挂牌677天才能成功卖出。

　　福田皇岗的银庄大厦，1998年建成小区，近地铁口，整体成交周期323天，近半年小区成交均价4.2万/㎡。

　　宝安新安的TATA公寓，超30年楼龄，属于老破小中的老破小，曾因宝中学区的加持红极一时，如今整体成交周期320天，成交单价从最高的14.5万/㎡下滑至5.5万/㎡。

　　最新成交的一套约31平户型，挂牌571天才成功卖出，成交单价低至5.5万。

　　南油的信和自由广场，周边配套成熟，但小区内部空间小、楼龄较老，居住氛围差点意思，近一年成交周期高达488天。

　　67平户型，近期成交价是455万，单价约6.8万，和2018年同户型成交价基本持平。

　　03

　　一般来说，二手房成交周期受多种因素影响，包括所在地段、产品类型、房龄等。

　　从地段的角度——

　　基本是地段越好，流通性越有保障。

　　从产品类型的角度——

　　刚需总价低，卖房周期往往较短；中高端总价高，卖房周期往往较长。豪宅的卖房周期通常都比刚需的卖房周期长。

　　从房龄的角度——

　　现在市面上最受欢迎的是近10年建成的次新，这类房子产品新、物业好、住得舒服，往往容易成为片区网红盘。

　　2000-2010年的小区，如果物业保养得好，市场流通性也会不错。

　　最惨的是2000年以前的老房子，因户型老旧、无电梯、居住品质欠佳等硬伤，卖房周期相对长。地段好、学区强的小面积户型总价低，流通性还不至于太差，甚至有些还是片区的“单价顶流”；楼龄老的大户型就没那么幸运了，因为总价不便宜，这几年愿意为老破大买单的人明显越来越少。

　　必须承认，同一个热门片区里照样有不好卖的问题楼盘，下手前必须做足功课。

　　产业势能强、地段有发展潜力、小区品质高这三点最重要。除非钱多到能任性，否则别指望买到十全十美的房子。对于普通购房者而言，学会抓大放小才是关键。