上海画了一个圈，再造一个新内环

上海市区过去40年的发展，其实都是围绕两个圈展开的。

一个是地铁4号线，一个是内环高架路。

早在1986年，上海的建设内环的雏形就已经出现了。

时至今日，上海内环乃至到中环线以内都有了长足的发展。

外环外也成了众多人安家落户的首选。

传统认知上的市区和城市既有发展已经形成鲜明的冲突。

以至于在2017年，上海发布的2035规划中，将主城区概念大范围延伸。

当然，很多人可能并不认可这么大的“市区”。

东西南北之间发展并不均衡，大跨度之间区域的联动性非常弱，外加人口上限的约束。

在张江上班的人，可能几年都去不了一次顾村。

4号线和内环高架的共识：

在于这条等高线上的价值波动没有那么大，人口流动的交互性强。

上海市区的扩容是不可阻挡的趋势，但是破局之路在哪里？

这次上海 “中城地带” 规划，或许给出了答案。

百公里的“新内环”城市骨架

很长一段时间里，上海各条环线都是清晰的价值分界线。

尤其是外环线，外环外差、外环内好已经成为固有印象。

环线非但没有起到价值串联、引领发展的作用，反而成了一种阻断。

打破壁垒 或许就 是 新的“中城地带”要做的事情。

“中城地带”是一条覆盖中环至外环外少量区域的带状走廊。

是上海的潜力区域、未充分发展地带。

涉及：

浦东新区、宝山区、嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区、闵行区7个区。

加起来的GDP总量超过3.5万亿，占到上海GDP总量的66%。

这个带状的经济走廊辐射的区域含金量十足。

规划布局上分为：一环、四段、十六单元。

⭡北段——25公里

特色为江海门户、棕地再生，衔接“大吴淞”聚焦产业空间转型，以蕰藻浜为主脉，串联三岔港、吴淞创新城、大场机场、南大桃浦等重要板块；

⭠西段——23公里

特色为枢纽门户、智启飞虹，衔接“大虹桥”塑造城市门户，连接虹桥东片区、漕河泾开发区和莘庄副中心；

⭣南段——26公里

特色为创新策源、绮梦绿洲，以张江科学城为主题，串联徐汇三林滨江、北蔡楔形绿地、张江副中心和川沙副中心；

⭢东段——26公里

特色为乐居望海、港口转型，以浦东运河为骨架，串联外高桥港区、高桥、曹路、唐镇等产业和生活片区。

这是一条长度整整100公里的 “新内环” 。

是上海新的城市发展骨架。

这次不是步子太大，上海的建成区范围确实大了很多。

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这次是思路上的转变

上海的大型规划不少，大家经常担心饼太大吃不下。

和大吴淞、大吴泾什么相比，这次的中城地带绝不是画饼。

首先，既有的城市发展已经轮到了中环外区域。

尤其浦西这边，中环内的饱和度非常高。

除了黄浦区这样的大范围拆除重建，基本发展的空间受限。

其次，是上海发展思路的转变。

过去有过一城九镇，又有五大新城……

是一种跳空式的发展。

在2000年-2010年上海人口爆发式增长的时间线里，不管哪里总能捞到点红利。

郊区是要发展，但是不是脱离市区这个主核。

现在要做的就是完善市区版图，挖掘中城地带的价值。

其实是一种从“增量扩张”向“存量更新”的转型。

上海的中外环间有大量的发展中区域。

浦东的三林杨思、御桥、康桥、国际度假区、唐镇等。

浦西有华泾、虹桥商务区、桃浦、南大、吴淞等。

能把这100公里的存量区域干好，绝对物超所值。

最后，是点到线的整合。

在浦东喊出“金色中环”的时候，这个意图就已经很明显了。

在没有“中城地带”这个概念之前，说到底也是各自为政、多点开花。

但是发展不是为了形成壁垒。

而是连点成线，进而带动整个中外环地区“面”的发展。

中城地带想要达成的目标就是：

通过交通、产业、生态等多维度整合，破解发展不平衡的难题。

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产业潜力巨大

相信中城的一个重要原因是产业基础。

整个中城地带有大量的产业区，而不是个空壳。

北段有吴淞创新城、南大智慧城；

西段有大虹桥、莘庄副中心、桃浦智创城；

南段有华泾人工智能小镇、前滩商务区、三林筠溪小镇、御桥数智天地、张江科学城；

东段有外高桥保税区。

涵盖科技创新、产业升级转型、总部经济、港口外贸方方面面。

同时板块内或区域间穿插有大量居住区。

可以说是名副其实的产城融合带。

现在的中城地带还在成长中，距离成熟还有很长的路要走。

只要能有足够的资源倾斜，这里的发展上限充满想象。

可以预见，上海十五五的重点一定是中城地带。

而且将引领未来10年以上的发展。

中城出现之后，上海市区和四大规划（大吴淞、大虹桥、大东方、大吴泾）、五大新城之间也不再有断层。

而是四个清晰的发展梯度。

图源网络

中城就是 承上启下 最合适的“人选”。

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超级轨交环线诞生

当然，“上海中城地带”之所以这么引人关注，还有个重要原因：

因为它和神秘的26号线走势息息相关。

作为上海的第二条环线轨交，26号提出以来就备受关注。

之前26号一直是以纯中环线的形式被流传。

图源网络：历史版本26号线走势

这次的中城地带规划要求之一就是：

优化中环轨道交通选线。

也就意味着，26号线将依托中城地带走向完善。

这才是26号大环线的终极答案。

同时也避免了与浦东21号线、浦西20号线重复。

图源贵道蕉通

老的26号线的思路是对既有发展巩固。

新的26号线既有巩固，也为上海提供区位优越、集中成片的战略发展新空间。

图源网络

4号线以内依然是上海价值最高的地方。

但是26号线以内将是上海新的发展动力，是上海希望重新定义的市区。

直接受益板块：

浦东：外高桥、高东、曹路、唐镇、张江、康桥、三林

徐汇：华泾、长桥

闵行：梅陇、古美、金虹桥、龙柏金汇

长宁：西郊、北新泾

普陀：桃浦、长征

嘉定：江桥、南翔

宝山：南大、淞南等

最后

不过，这条带状走廊还有几个“毒瘤”，比如江桥垃圾焚烧池、大场机场等。

如果等乘机有效解决，那将是沿线居民的福音。

从内环到中环到再到中城，这是上海市区发展的二次创业。

上海的区域价值也将迎来一次新的洗牌。

有一天外环不再是地理的分界线，而是一条经济动脉。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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