北京房产律师：债权人如何证明债务人赠房损害其债权？

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（债权人）：马涛，自然人。被告（债务人）：陈刚，自然人。被告（受赠人）：陈婷，自然人（陈刚之女）。第三人（房屋买受人）：吴勇，自然人。

（二）案件事实

2019 年 4 月 1 日，赵强、孙丽（借款人）与马涛（出借人）、甲公司 1（保证人）签订《借款合同》，约定借款 300 万元，月利率 1.5%，借款期限 3 个月。同日，甲公司 2、陈刚分别与马涛签订《连带责任保证担保合同》，为该借款提供连带责任保证，其中陈刚的保证期间为债务履行期届满之日起三年。

借款到期后，赵强、孙丽未还款，马涛诉至北京市西城区人民法院。2022 年 3 月 18 日，法院判决赵强、孙丽偿还借款 2955000 元及利息、违约金，甲公司 1、陈刚承担连带清偿责任。判决生效后，马涛申请执行，但未执行到任何款项，法院裁定终结本次执行程序。

执行期间，马涛发现陈刚于2020 年 10 月 23 日将其名下位于 ×× 市 ×× 区 ××78 - A×× 的一号房屋无偿赠与女儿陈婷。此后，陈婷又于 20×× 年 7 月 14 日将该房屋以 30 万元的价格转让给吴勇，吴勇支付款项并完成房屋登记。马涛认为陈刚的赠与行为及陈婷的转让行为损害其债权，遂诉至法院，要求撤销赠与和转让行为，并让吴勇将房屋转回陈刚名下，若无法撤销转让，则要求陈婷在房屋价值范围内对陈刚债务承担连带清偿责任。

（三）双方主张

原告主张：

撤销陈刚将一号房屋赠与陈婷，以及陈婷转让给吴勇的行为；

吴勇将房屋转回陈刚名下；

若无法撤销转让，陈婷在房屋产权价值范围内对陈刚债务承担连带清偿责任；

陈刚、陈婷承担诉讼费、保全费和保险费。

被告陈刚、陈婷：未到庭答辩。

第三人吴勇辩称：

马涛的撤销权已过除斥期间；

即便撤销权未消灭，陈刚赠与行为无恶意，且马涛债权未经充分执行，不构成对其权益的侵犯；

自己已善意取得房屋所有权，转让行为不可撤销，房屋无需返还。

二、争议焦点

马涛的债权人撤销权是否已过除斥期间？

陈刚将房屋无偿赠与陈婷的行为是否应被撤销？

陈婷将房屋转让给吴勇的行为能否撤销，吴勇是否构成善意取得？

若转让行为不可撤销，陈婷是否应在房屋价值范围内对陈刚债务承担连带清偿责任？

三、案件分析

（一）撤销权除斥期间认定

根据法律规定，债权人撤销权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。马涛最早于2023 年 2 月 28 日通过法院调查令知晓房屋转移登记信息，而起诉时间为 2024 年 1 月 15 日，未超过一年，因此其撤销权未消灭。

（二）陈刚赠与行为的可撤销性

陈刚作为借款连带责任保证人，在借款到期未还且自身需承担清偿责任的情况下，将房屋无偿赠与陈婷，该行为发生于债务履行期限届满后，且在执行中陈刚无财产可供执行，明显影响了马涛债权的实现，符合债权人撤销权的构成要件，故该赠与行为应被撤销。

（三）吴勇善意取得认定

吴勇通过中介购买房屋，支付了合理价款，并完成了不动产登记。其在受让房屋时无恶意，符合《民法典》中善意取得的构成要件，因此吴勇已合法取得一号房屋所有权，陈婷与吴勇的转让行为不可撤销，马涛要求吴勇转回房屋的诉求无法得到支持。

（四）陈婷连带责任主张

马涛要求陈婷在房屋价值范围内对陈刚债务承担连带清偿责任，缺乏明确法律依据。若马涛认为陈婷与陈刚存在其他法律关系影响其债权实现，可另行主张权利。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第五百三十八条、第五百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：

撤销陈刚将一号房屋赠与陈婷的行为；

驳回马涛的其他诉讼请求。

五、案件启示

债权人撤销权的时效把握：债权人应密切关注债务人财产变动，及时行使撤销权，避免因超过除斥期间导致权利丧失。

债务人财产处分的限制：债务人在负有债务期间，无偿转让财产或不合理低价处分财产影响债权实现的，可能被债权人依法撤销。

善意取得制度的适用：第三人符合善意取得条件的，即便前手交易存在瑕疵，仍可合法取得物权，保障交易安全和善意第三人权益。

诉讼请求的法律依据：当事人提出诉求需有明确法律依据，否则难以得到法院支持，诉讼前应充分研究相关法律规定。