北京房产律师：借名买房缺协议与证据，败诉结果解析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周芳、吴明（吴明为继承人代表）。被告：郑丽。关联人：吴强（周芳配偶，已故）、吴浩、吴磊（周芳与吴强之子）。

（二）案件事实

周芳与吴强系夫妻，育有吴浩、吴磊二子。吴强、周芳以房屋实际出资人为由，主张一号房屋所有权归其所有，后吴强在诉讼期间去世，法院追加吴明作为继承人参与诉讼。

郑丽与吴浩曾为男女朋友关系。郑丽签订合同购买一号房屋，并于2018 年 7 月 27 日将房屋登记在自己名下，权利性质为商品房，登记为单独所有。郑丽持有购房合同、公共维修基金及印花税收据原件。此前，郑丽曾以返还原物为由起诉周芳、吴强，要求二人腾退房屋并支付占用费，后因周芳、吴强主张房屋权利，郑丽申请撤诉。

周芳、吴明称，因郑丽声称能以内部折扣价购房，故吴强、周芳出资，通过吴浩将款项交给郑丽购买一号房屋，房屋交付后由吴强、周芳居住十余年。为证明主张，周芳、吴明提交郑丽在公安机关的《讯问笔录》，笔录中郑丽曾称吴浩出资140 万元现金，自己支付首付 30 万元并刷卡 80 万元。但郑丽辩称笔录内容不实，已在检察机关询问时更正。

（三）双方主张

原告主张：确认一号房屋所有权归周芳和吴强的继承人所有，郑丽配合办理过户手续。

被告辩称：

否认周芳、吴强对购房有出资；

不存在折扣购房情况，自己非开发商员工；

房屋由自己出资购买，部分款项系向吴浩借款；

双方无借名买房书面协议，且购房资料均由自己持有，周芳、吴强对购房价格不知情，请求驳回原告诉求。

吴浩：未陈述意见。

二、争议焦点

一号房屋的实际所有权人是周芳、吴强及其继承人，还是登记权利人郑丽？

周芳、吴明提交的证据能否证明存在借名买房关系或出资购房事实？

物权登记效力与实际出资情况如何影响房屋所有权归属认定？

三、案件分析

（一）物权登记的法律效力

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，郑丽签订购房合同并将一号房屋登记在自己名下，登记程序合法有效，对外具有公示公信效力，在无相反证据推翻登记的情况下，应推定郑丽为房屋所有权人。

（二）原告举证的充分性分析

周芳、吴明仅提交郑丽的《讯问笔录》作为证据，虽郑丽认可笔录真实性，但称内容不实且已更正。此外，原告未提供其他如出资凭证、借名买房协议等关键证据佐证其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足时需承担不利后果。因此，现有证据无法证明周芳、吴强实际出资购房或存在借名买房合意。

（三）出资与所有权的关系

即便周芳、吴强存在出资行为，在无明确约定房屋归属的情况下，出资行为仅可能构成债权债务关系或赠与关系，不能直接等同于取得房屋所有权。房屋所有权的确认需依据物权登记及相关法律规定，而非单纯的出资事实。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告周芳、吴明的诉讼请求。

五、案件启示

物权登记的重要性：不动产物权以登记为生效要件，登记权利人具有公示公信力。实际出资人若未进行产权登记，可能面临无法取得所有权的风险，建议及时办理产权变更登记或签订书面借名买房协议。

证据留存与举证责任：主张物权归属的一方需充分举证证明权利来源，应妥善保存出资凭证、合同协议等关键证据。仅单一间接证据（如本案讯问笔录）难以形成完整证据链，可能导致败诉。

交易风险防范：涉及大额财产交易时，应明确约定各方权利义务，避免因口头承诺或模糊约定引发纠纷。对于借名买房等特殊交易模式，需通过书面协议固定双方意思表示，降低法律风险。

法律关系区分：出资行为与物权归属分属不同法律关系，出资不必然产生物权效力。当事人应明确自身诉求对应的法律依据，避免混淆债权与物权主张。