北京房产买卖律师：抵押未解导致违约，如何举证？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：吴悦，房屋买受人。

被告：郑明，房屋出卖人。

第三人：甲公司，房地产经纪机构。

（二）案件事实

2023 年 7 月 15 日，吴悦与郑明签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定吴悦购买位于北京市大兴区（二号房屋），房屋成交价格 273 万元。因二号房屋存在抵押债务，双方在补充协议中约定郑明于 2023 年 7 月 31 日前办理房屋提前还款手续。同日，吴悦、郑明与甲公司签订《居间服务合同》，约定吴悦按成交价格的 2.2% 向甲公司支付居间服务费。

合同签订后，吴悦支付定金5 万元，并纳居间服务费 30,300 元。然而，郑明未能在约定期限内办理房屋解押手续。2023 年 8 月 16 日，双方签订《补充协议》，将解押期限延长至 2023 年 9 月 17 日。但郑明在延长期限内仍未完成解押，导致合同无法履行。2023 年 11 月 5 日，吴悦向郑明、甲公司发送《解约告知书》，郑明未收到该告知书，吴悦遂诉至法院。

（三）双方主张

原告主张：

解除与郑明签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》；

郑明支付违约金546,000 元；

郑明返还定金50,000 元，并支付双倍定金差额 50,000 元；

郑明赔偿居间服务费损失30,300 元；

诉讼费用由郑明承担。

被告辩称：不同意吴悦的诉讼请求，未收到吴悦定金，不同意解除协议，称甲公司答应办理解押却未办成，原因是抵押权人不同意还款。

第三人述称：同意吴悦解除合同的请求，不同意退还居间服务费，认为郑明违约，应由郑明赔偿吴悦损失。

二、争议焦点

吴悦是否有权解除与郑明签订的房屋买卖合同及相关协议？

郑明是否构成违约，若构成违约应如何承担违约责任，包括违约金、定金返还及赔偿居间服务费损失的具体数额认定？

甲公司在本案中的责任认定及居间服务费是否应退还？

三、案件分析

（一）合同效力与解除权

吴悦与郑明签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，以及与甲公司签订的《居间服务合同》，均为各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同。郑明未按约定时间办理解押手续，致使房屋无法过户，构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故吴悦有权解除合同，合同解除日期以起诉状送达郑明时即2024 年 9 月 2 日为准。

（二）违约责任认定

违约金：双方在合同中约定因出卖人原因导致买受人未能取得不动产权证书的，出卖人按成交总价款的20% 支付违约金。法院综合考虑合同履行情况、吴悦受损程度、违约原因及违约程度等因素，酌情将违约金调整为 200,000 元，以平衡双方利益。

定金：郑明收取吴悦定金50,000 元，合同因郑明违约解除，郑明应返还该定金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，吴悦已主张违约金，故其要求双倍定金差额的请求不予支持。

居间服务费损失：依据《居间服务合同》约定，因一方违反合同导致房屋买卖合同未能继续履行的，甲公司有权收取居间服务费且不予退还，该损失应由违约方郑明赔偿。

（三）甲公司的责任

甲公司作为居间方，促成吴悦与郑明签订房屋买卖合同，在合同履行过程中协调双方签订补充协议并进行催告，已履行居间义务。合同未能履行系郑明违约所致，甲公司无过错，无需承担退还居间服务费的责任。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，判决如下：

确认吴悦与郑明于2023 年 7 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及于 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 2 日解除；

郑明于本判决生效后10 日内向吴悦支付违约金 200,000 元；

郑明于本判决生效后10 日内向吴悦返还定金 50,000 元；

郑明于本判决生效后10 日内向吴悦赔偿居间服务费损失 30,300 元。

五、案件启示

合同签订前的审慎审查：购房者在签订房屋买卖合同前，应详细核查房屋产权状况，包括是否存在抵押、查封等权利瑕疵，避免因房屋权利受限导致合同无法履行。

违约责任条款的明确约定：合同双方应明确约定违约责任及违约金计算方式，同时需注意违约金与定金条款的适用规则，避免重复主张或权利无法充分实现。

居间服务的权责界定：居间方应在合同中明确自身权利义务，在促成交易后，若因买卖双方原因导致合同无法履行，居间方有权按约定收取服务费用，但需确保自身已履行合理的居间义务。

及时主张权利：当一方出现违约行为时，守约方应及时采取措施，如发送催告函、解约告知书等，并通过法律途径维护自身权益，避免因超过诉讼时效等原因导致权利受损。