研究显示：德国住宅房价自2022年以来首次大幅上涨，租金持续攀升

根据德国科隆经济研究所（IW）的一项最新研究，2025年第一季度德国住宅房地产价格出现多年未见的显著上涨。1月至3月期间，公寓售价较上一季度平均上涨1.2%，为2022年春以来最大涨幅。独栋和双拼住宅的价格更是上涨了2.3%，创下三年来的最高纪录。与去年同期相比，涨幅甚至达到2.9%。

科隆经济研究所的经济学家佩卡·萨格纳（Pekka Sagner）和米夏埃尔·福伊特兰德（Michael Voigtländer）在报告中指出：“这一趋势显示出市场的某种程度稳定。”他们认为，略有下降的融资成本以及对自有住房（特别是现房）的持续需求是推动价格回升的关键因素。

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涨幅最明显的城市包括埃森（上涨6.3%）和莱比锡（上涨5.8%）。科隆则是个例外，房价下跌0.3%。而杜塞尔多夫、多特蒙德、柏林和斯图加特则呈现温和上涨。

不过，研究人员也提醒：“目前仍难以判断这是否是持久的趋势逆转。”许多市场参与者仍高度关注价格波动，同时整体经济环境依然存在诸多不确定性。当前的房价回升并不代表早年房地产热潮的回归。

租金持续上涨，市场无缓和迹象

在租赁市场方面，研究人员未发现任何降温迹象。2025年第一季度，租金环比上涨1.2%；与去年同期相比上涨4.3%。尽管增幅略低于2024年第四季度的4.7%和第三季度的5.3%，但整体涨势依旧强劲。

研究指出：“增幅下降与工资增长略有放缓有关，后者是经济疲软的结果。”不过，市场基本面并未改变，“住房供应短缺依旧，与此同时需求依旧旺盛，尤其是在都市圈及经济活跃地区。”此外，经济不确定性对租房需求的抑制作用目前也十分有限。

过去一年中，租金涨幅最大的城市是莱比锡（上涨7.7%），其次是埃森和法兰克福（各上涨6.1%）、杜塞尔多夫（上涨5.8%）。汉堡、慕尼黑和斯图加特的涨幅也在4.6%至4.9%之间。相比之下，柏林涨幅仅为3.0%，低于全国平均水平，科隆（3.5%）和多特蒙德（3.7%）也处于中等偏低水平。

特朗普关税政策的外溢影响

研究还指出，美国前总统特朗普的高关税贸易政策也可能对德国房地产市场产生间接影响。IW认为：“外贸不确定性将影响就业市场，并对商业地产需求构成压力。”

特朗普政府新一轮针对关键建筑材料（如钢铁和铝）的关税将推高建筑成本。同时，持续的供应链问题也导致项目延误及额外支出。这些因素进一步恶化新建住房的投资环境，并加大了现有住房市场的价格压力。

此外，金融市场的不确定性促使资金涌入被视为“安全资产”的德国国债。“短期来看，这有利于改善房地产融资条件，”科隆研究人员指出，“因此高品质住宅在国内外投资者中依然需求强劲。”不过，特朗普的强硬贸易政策也推高了通胀压力，可能促使央行采取加息措施。

研究总结称：“从长期看，这将导致融资成本上升，从而对购房与房地产投资构成双重阻力。”