北京房地产律师：同一村集体房屋买卖，合同合法有效吗？

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案件梳理

一、当事人关系

原告（买受人）：陈芳，× 村村民，农业户口

被告（出卖人）：李建国，× 村村民，农业户口，与原告同属村集体经济组织成员

第三人：李丽，被告之女，主张涉案房屋已通过分家取得

涉案房屋：北京市平谷区一号房屋（原× 东路 × 号），被告原祖遗房屋

二、原告诉求

确认2003 年 7 月 16 日签订的《房屋买卖契约》有效；

确认一号房屋归原告所有；

诉讼费由被告承担。

三、被告抗辩

否认签订房屋买卖协议，称未卖房，仅将房屋借给原告居住；

主张一号房屋已通过分家分给女儿李丽，原告无权主张所有权。

四、第三人述称

认可被告意见，主张涉案房屋系被告分家分配给自己，不同意原告请求。

五、法院查明事实

合同签订与履行：

2003 年 7 月 16 日，原被告在村干部及中证人见证下签订《房屋买卖契约》，约定被告以 2 万元出售一号房屋，原告当日支付房款并入住至今。

协议落款处有双方及见证人的“十” 字确认，原告提交证人证言及村委会证明佐证。

历史诉讼矛盾：

被告在2015-2018 年多起相邻纠纷诉讼中，均自述 “2003 年将一号房屋卖给原告”，并认可买卖协议真实性，与本案抗辩矛盾。

房屋权属与交付：

一号房屋原属被告祖遗房产，原告购买后实际占有使用近二十年，被告未提交分家协议或产权分割证据。

争议焦点

《房屋买卖契约》是否有效：

原告主张协议真实有效，已履行付款及交付义务；

被告否认协议真实性，称仅为借住，未签字且未收款。

一号房屋归属如何认定：

原告认为基于有效买卖合同取得所有权；

被告及第三人主张房屋已分家分配，原告无权取得。

案件分析

一、合同效力认定

形式与实质要件：

协议由双方及见证人签署（“十” 字确认），符合农村房屋买卖的民间习惯，且原告已支付房款并实际占有房屋近二十年，履行行为完整。

原被告均为同一村集体经济组织成员，交易不违反农村宅基地房屋“本集体内部流转” 的规定，合同合法有效。

被告自认规则适用：

被告在在先诉讼中多次明确承认“出售房屋给原告”，构成诉讼中的自认，依据禁反言原则，其本案中否认卖房的抗辩缺乏证据支持，违背诚实信用原则。

二、房屋权属认定

分家主张不成立：

被告及第三人未提供分家协议、产权分割证明等证据，仅口头陈述房屋已分给女儿，法院不予采信。

即便存在分家事实，原告作为善意第三人，已支付合理对价并实际占有房屋，构成善意取得，所有权应受保护。

交付与占有效力：

原告自2003 年起持续占有使用房屋，被告未提出异议，进一步印证买卖合同的真实性及履行状态。

裁判结果

合同效力确认：原告陈芳与被告李建国于2003 年 7 月 16 日签订的《房屋买卖契约》合法有效；

房屋权属判定：位于北京市平谷区一号房屋归原告陈芳所有；

驳回其他请求：被告及第三人的抗辩缺乏事实与法律依据，予以驳回。

案件启示

农村房屋买卖的合法性：同一集体经济组织成员间的房屋买卖，符合法律规定的，合同效力受保护，实际履行行为（付款、交付、长期占有）是认定交易真实性的重要依据。

诉讼自认与禁反言：当事人在在先诉讼中的陈述构成自认，若无相反证据推翻，后续抗辩不得随意反悔，体现诚实信用原则对诉讼行为的约束。

分家析产的举证责任：主张分家取得房产的一方，需提供书面协议、产权分割证明等证据，仅凭口头陈述无法对抗合法有效的买卖合同。

善意取得的适用：即便存在内部权属争议，善意第三人支付对价并实际占有房屋的，其权利优先受保护，维护交易安全与信赖利益。

本案明确了农村房屋买卖中合同效力、权属认定及举证责任的裁判规则，对类似纠纷中认定交易真实性、平衡各方权益具有参考意义。