河北
为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
案件梳理
一、当事人关系
原告：赵宇，非房屋所在村集体经济组织成员
被告：
李华，房屋出售人
刘芳、李强，李华的母亲与兄长，三人系家庭成员
涉案房屋：位于北京市房山区一号的宅院及宅基地
二、原告诉求
判令李华返还购房款40,000 元；
判令李华赔偿房屋翻建、装修损失及信赖利益损失共计1,012,421 元；
判令李华赔偿因堵门阻止进入房屋产生的损失24,700 元；
案件鉴定费8,000 元、诉讼费由李华承担。
三、被告抗辩
主张刘芳、李强并非合同当事人，原告起诉主体不适格；
认为购房款与房屋重置成新价重复主张，不应支持；
拒绝支付宅基地区位补偿款，称房屋未进入拆迁程序，补偿款属不确定期待利益；
辩称双方对合同无效过错相当，应划分责任；
否认堵门损失，反要求原告支付2002 年至腾退日的房屋占有使用费（每年 3 万元，合计 66 万元） 。
四、法院查明事实
合同签订与履行：2002 年 4 月 23 日，李华代刘芳、李强与赵宇签订《协议书》，以 13,000 元出售一号房屋，赵宇支付房款及中介费 2,000 元后获交房。2008 年，双方协商后，赵宇又向李华、李强分别支付 3 万元和 1 万元购房款。
合同效力：2023 年，刘芳起诉确认合同无效，法院判决认定李华与赵宇签订的《协议书》无效。
损失评估：赵宇申请评估房屋重置成新价、附属物价值及宅基地区位补偿价，评估总价942,421 元（宅基地区位补偿价 419,250 元，房屋等重置成新价 523,171 元） 。赵宇对评估结果提出异议，但未提供有效证据。
其他争议：赵宇主张李华堵门造成损失24,700 元；李华要求赵宇支付房屋占有使用费，但未在本案反诉。
争议焦点
刘芳、李强是否需承担合同无效后的返还及赔偿责任？
购房款与房屋重置成新价能否同时主张，宅基地区位补偿款应如何认定与分配？
原告主张的堵门损失是否成立，被告要求的房屋占有使用费能否在本案中扣减？
案件分析
一、责任主体认定
合同仅由李华与赵宇签订，刘芳、李强非合同当事人，原告要求其担责无法律依据，不予支持。
二、损失赔偿认定
购房款与重置成新价：房屋重置成新价已体现房屋价值，原告重复主张购房款，不予支持。
宅基地区位补偿款：李华主动售房后又主张合同无效，存在主要过错。结合评估价与过错程度，确定李华赔偿赵宇宅基地区位补偿价的70%，即 293,475 元。
房屋及附属物价值：赵宇翻建房屋，房屋、设备及装修附属物重置成新价523,171 元应由李华支付；赵宇主张漏项无证据，不予采信。
三、其他损失认定
堵门损失：李华锁门影响赵宇正常居住，酌情认定赔偿损失10,000 元。
房屋占有使用费：被告未反诉且缺乏依据，其要求扣减的主张不予支持。
裁判结果
李华于判决生效之日起十五日内支付赵宇宅基地区位补偿价293,475 元、房屋等重置成新价 523,171 元、损失费用 10,000 元，共计 826,646 元；
驳回赵宇的其他诉讼请求。
案件启示
农村房屋交易风险：非本集体经济组织成员购买农村房屋，合同易被认定无效，买受人需谨慎。
过错责任划分：合同无效时，主动毁约方通常承担主要责任，赔偿对方损失。
证据关键作用：主张权利需提供充分证据，无证据支持的诉求难以得到法院认可。
诉讼程序规范：被告主张抵销权利应通过反诉提出，未反诉则无法在本案中处理。
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