开发商长期不办产权，构成根本违约吗？房产买卖律师剖析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林宇，自然人。被告：甲开发有限公司，法人。第三人：乙支行，法人。

（二）案件事实

2017 年 2 月 28 日，林宇与甲开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买位于大兴区一号房屋（规划性质为办公，建筑面积 81.18 平方米），总价款 4210238 元，实际支付 4234622 元（含面积补差款），其中 2100000 元通过向乙支行贷款支付。合同约定甲公司应在林宇交清过户资料、税费并完成房屋交付后的 720 日内，协助办理不动产转移登记；若逾期，林宇可在 720 日届满后 30 日内书面申请退房，否则视为放弃退房权利。

2018 年 9 月 17 日，林宇与甲公司、乙支行签订《个人购房借款 / 担保合同》，乙支行向林宇发放 2100000 元商用房贷款并支付给甲公司，林宇按月承担还款义务。截至 2024 年 7 月 26 日，林宇已还本金 903776.67 元、利息 500367.44 元，贷款余额 1196223.33 元，但存在 1 期（2024 年 7 月 23 日）逾期未还，积欠本金 21195.47 元、利息 6063.93 元。

因甲公司未办理房屋初始产权登记，导致无法为林宇办理过户，且甲公司以税务争议为由拖延解决，至今未明确办证期限。林宇遂起诉要求解除两份合同，由甲公司返还购房款、赔偿利息损失并承担剩余贷款。甲公司以超过合同约定退房期限、行业困境为由拒绝解除；乙支行则主张借款合同纠纷应由仲裁管辖，法院无权处理。

（三）双方主张

原告主张：

解除与甲公司的《商品房预售合同》及与乙支行的《个人购房借款/ 担保合同》；

甲公司返还已付购房款2134622 元及利息，支付已还贷款本息，并承担剩余未还贷款；

甲公司承担本案诉讼费及保全费。

被告辩称：

林宇未在合同约定的30 日内提出退房，已丧失解除权；

房屋已交付使用，未过户系税务争议导致，不同意解除合同；

若法院判决解除，需同步解除网签备案并返还房屋。

第三人述称：

借款合同约定纠纷由北京仲裁委员会管辖，法院无权受理；

若合同解除，要求明确林宇对已逾期贷款的还款责任。

二、争议焦点

法院对借款合同纠纷是否具有管辖权？

林宇与甲公司的《商品房预售合同》是否符合解除条件？

林宇与乙支行的《个人购房借款/ 担保合同》应否解除，贷款责任如何分配？

三、案件分析

（一）法院管辖权认定

乙支行以借款合同约定仲裁条款为由主张法院无管辖权。法院认为：其一，管辖权争议本质是“主管” 问题（即纠纷是否属于法院受理范围），而非法院间权限划分；其二，商品房预售合同是借款合同成立的前提，两者紧密关联，基于诉讼效率和便利性，法院一并审理两个合同纠纷并无不当。

（二）商品房预售合同解除依据

根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方根本违约导致合同目的无法实现，另一方享有法定解除权。本案中：

甲公司逾期办证超3 年，至今未取得大产权，且无明确办证计划，导致林宇长期无法取得房屋产权，构成根本违约；

虽约定解除权行使期限已过，但甲公司持续违约行为致使合同目的落空，林宇仍可依据法定解除权解除合同。合同自甲公司收到起诉状之日（2024 年 6 月 7 日）解除。

（三）担保贷款合同解除及责任分配

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：

商品房买卖合同解除后，担保贷款合同目的无法实现，林宇有权解除与乙支行的借款合同，解除时间为乙支行收到起诉状之日（2024 年 6 月 7 日）；

合同解除后，甲公司应返还林宇已付购房款及利息，并向乙支行支付林宇已还及未还的全部贷款本息（含合同解除后的逾期部分）。

四、裁判结果

法院依据《民法典》及相关司法解释，判决如下：

确认林宇与甲公司的《商品房预售合同》于2024 年 6 月 7 日解除；

确认林宇、甲公司与乙支行的《个人购房借款/ 担保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

甲公司于判决生效后十日内返还林宇购房款2134622 元及利息（自 2019 年 8 月 22 日起按 LPR 计算）；

甲公司于判决生效后十日内向林宇支付已还乙支行的贷款本息（以乙支行核算为准）；

甲公司于判决生效后十日内向乙支行支付未还贷款本息（含2024 年 6 月 7 日后的逾期部分，以乙支行核算为准）。

五、案件启示

合同履行与违约救济：开发商逾期办证超合理期限可能构成根本违约，购房者即使错过约定解除权期限，仍可依据法定解除权维权。

多重合同关系处理：商品房买卖与担保贷款合同紧密关联，法院可基于诉讼便利原则合并审理，避免当事人重复诉讼。

格式条款风险：合同中关于解除权行使期限等格式条款可能限制购房者权利，签订时需谨慎审查；若开发商恶意拖延履约，购房者应及时主张权利。

金融机构责任：贷款合同约定仲裁管辖时，法院仍可基于基础合同关系受理案件；合同解除后，开发商需承担剩余贷款责任，保障金融机构权益。