北京写字楼市场2025年第二季度展望及第一季度回顾

市场展望及策略

2025年第二季度北京写字楼市场展望

市场压力持续：租金继续下探，业主策略深度调整

尽管中央持续出台房地产维稳政策及产业扶持措施，北京甲级写字楼市场仍将面临严峻挑战。受全球经济不确定性持续影响，叠加部分企业战略收缩态势未改，预计第二季度北京甲级写字楼市场的租金水平将延续下行趋势。

新增需求的不确定性使写字楼市场的业主面临异常激烈的竞争压力。为争取成交，业主不得不面临许多跨楼宇等级和跨区域的竞争，区域和楼宇等级壁垒弱化。

面对激烈的市场竞争，业主端策略将持续深化调整，免租期将普遍延长，同时业主将灵活接受租约重组，并对新租户提供定制装修补贴。

需求端结构性变化：科技引领，搬迁租户多为升级整合需求

得益于“人工智能+”行动方案和集成电路产业扶持政策的持续发力，以中关村为代表的科技产业集聚区将保持较强的租赁需求韧性，头部科技企业基于业务扩张和技术升级，产生新租/扩租需求。

金融行业在资本市场改革深化的背景下，内资金融机构的扩租需求明显回升。专业服务领域尤其是内资律师事务所基于业务规模扩张和品牌升级考量，其办公空间升级和扩租的需求在一季度已显现出强劲势头，预计这一趋势将在第二季度得以延续。

经营状况良好的企业普遍倾向于搬迁至核心商圈优质写字楼，以提升企业形象和办公效率，这一趋势将有效支撑核心商圈的租赁活跃度。

受国际地缘政治和经贸环境的不确定性影响，外资企业租赁策略仍趋保守，部分跨国公司的退租和面积优化举措将对国贸、燕莎等传统外资集聚区造成持续的去化压力。

大宗交易市场：自用需求强劲，价格调整创造窗口期

北京核心商圈优质写字楼资产价格已进入价值投资区间，部分标杆项目成交单价较市场峰值回调高达40%，价格调整幅度显著。所形成的价值洼地效应正吸引实力收购方积极入场。

预计写字楼大宗交易市场将继续由自用型买家主导交易格局。在当前市场环境下，具备资金实力的企业自用买家正持续加码对核心商圈优质资产的配置力度，其中具有稀缺属性的整栋/整层交易标的尤为受到市场追捧。

具备长期持有特性的机构投资者对核心区稀缺资产依然保持关注。这类资本通常采用“买入持有”的策略，具有稳定现金流表现、优质租户以及绿色认证组合的项目更受青睐。

2025年第二季度北京写字楼市场策略

给租户的建议：政策利用与条款优化并举，把握窗口期实现价值最大化

重点关注各商圈特色扶持政策，符合条件的企业应提前了解政策细节与准备申报材料，确保及时获取资金支持。例如：星地中心对符合园区产业功能定位的企业提供最高1500万元的资金支持。

租户应及时评估需求及现有租约，结合未来发展计划制定租约优化的方案。当前甲级写字楼市场平均有效租金较2018年的峰值水平下降约36%，租户可要求业主提供更灵活的条款（如延长免租期、提供装修补贴等），并在租约中增设“同区域租金下跌触发重谈”的条款，降低未来市场波动所带来的风险。

给业主方的建议：锚定核心行业，应对供应高峰

在当前市场环境下，业主应重点把握TMT、金融及专业服务等需求稳定增长的核心行业客户。对高成长租户提供租赁面积、期限、条款的灵活度，通过更开放、创新的合作吸引优质租户。

考虑到2026年将迎来新一轮供应高峰，建议业主采取前瞻性策略：提前启动租户的续租谈判，主动配合优质客户的租约重组需求，并通过定制化服务方案建立长期共赢的合作关系。

通过科技及优质设施重塑楼宇运营：业主可利用AIoT智能楼宇技术节能，降低运营及人力成本；为租户提供公共会议空间、专业实验室、24小时空调等特定类型客户需要的配套设施和服务，优化租户自身租赁面积和租赁成本，提高客户满意度。

给收购方的建议：制定长期资产策略，锁定优质资源

资金充足的企业可考虑以折扣价收购优质整层/整栋资产，实现长期成本控制与资产增值。

优先选择带有LEED金级及以上、WELL认证，或中国绿色建筑三星认证的楼宇。这类资产更符合未来监管的趋势，且有效降低长期持有成本。

宏观环境回顾

宏观经济

©北京市人民政府、北京市统计局、北京市商务局、中国人民银行、RET睿意德商业地产研究中心

宏观政策

©中国政府网、RET睿意德商业地产研究中心

尽管中央层面通过房地产维稳、宽松货币政策、科技产业扶持等政策释放积极信号，短期内北京写字楼市场仍面临需求疲软的压力。全球经济不确定性及部分企业的战略收缩，或导致企业退租及缩租行为延续，导致北京甲级写字楼市场的空置率将进一步攀升，租金水平亦继续下行。

中长期来看，政策红利将逐步传导至科技、消费等内需驱动型行业，推动中关村等科技产业集聚的商圈结构性复苏。预计在政策扶持及租金普遍下降的影响下，企业将进行较以往更多的跨区域考量选址。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体表现

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

2025年第一季度，北京甲级写字楼市场平均有效租金环比下跌4.7%，进一步下探至246元/平方米建筑面积/月，逼近2011年历史低位。尽管市场预期边际改善，但实质性需求复苏乏力，租金下行趋势依然确定。空置率录得17.9%，依然处于近年来的高位水平。

从需求端来看，行业分化特征明显。人工智能、高端装备制造、游戏、新消费等新兴产业展现出较强的需求韧性。值得注意的是，本季度市场交易仍以存量客户的置换需求为主导，新增需求释放有限。在此背景下，业主端积极调整策略，不仅通过更具弹性的租金机制吸引租户，还推出一系列极具灵活性的激励方案，包括为新租户提供定制装修等，以提升项目竞争力。此外，租金处于高位，且租约尚有一定期限的大面积租户，亦提前与业主积极沟通租约重组方案。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1.有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2.租金单位为元/平方米建筑面积/月

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

北京各商圈季度洞察

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

主力租户分布格局

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备注：图表只体现各类企业入驻面积最大的前五个商圈

金融类企业仍以金融街为绝对核心，在该区域的甲级写字楼租赁面积达129.8万平方米，环比微增0.7%，展现出传统金融中心的持续吸引力。值得注意的是，丽泽商圈以12.8%的环比增速领跑，金融类企业租赁面积达35.8万平方米，表明新兴金融集聚区的发展潜力正在释放。

TMT类企业呈现“双核驱动”特征：中关村作为科技创新策源地保持48.2万平方米的稳定规模，而丽泽商圈同样录得12.8%的显著增长，反映科技企业选址正从单极向多中心格局演变。

专业服务类租户延续向核心商圈集中的趋势，国贸商圈以67万平方米的租赁规模占据主导地位，东二环和中关村分别保持0.8%和2.6%的环比增长。燕莎和亚奥商圈则出现1.4%的同步下滑。

内资、港澳台及外资企业分布格局

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备注：图表只体现各类企业入驻面积最大的前五个商圈

内资企业继续保持市场主导地位。国贸商圈以167.6万平方米的租赁规模位列首位，展现出传统核心商圈的重大吸引力。丽泽商圈表现尤为突出，租赁面积达81.8万平方米，环比增速高达12.8%，彰显其作为新兴商圈的发展潜力。

港澳台企业的租赁需求较为有限，仅在金融街、亚奥和燕莎等区域有零星分布，租赁面积环比变化幅度较小，整体市场表现平稳。

外资企业租赁需求呈现结构性调整，国贸商圈仍以72.2万平方米保持核心地位。丽泽商圈外资租赁面积虽仅8.3万平方米，但12.8%的高速增长表明新兴商圈正逐步获得国际租户认可。

国贸中服地块供应情况

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大宗交易市场概况

北京写字楼大宗交易市场表现

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2025年第一季度，北京写字楼大宗交易市场呈现结构性复苏，共完成8宗大宗交易，累计成交金额达78亿元。从区域分布特征来看，交易标的分布于朝阳、西城、通州、石景山、大兴、昌平区。值得注意的是，本季度自用型买家成交宗数占比为75%，而按交易额计算，占比则高达97%，强烈展现了市场交易主体已由传统的投资机构转向企业自用需求主导。

市场回暖的主因在于核心商圈优质写字楼的资产价格已调整至极高性价比的区间，吸引资金实力雄厚的自用企业积极配置不动产资产。在此背景下，本季度写字楼大宗交易金额占全市房地产大宗交易总额的比重跃升至75.2%，创近年新高。

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2025年第一季度北京写字楼大宗交易市场由于核心区新建高品质写字楼入市，使得成交价格上升幅度明显，位于西城区的中海金融中心项目成交均价超过80000元/平方米建筑面积，带动整体市场平均交易价格攀升至50862元/平方米建筑面积，较2022年低点价格上升近30%。本季度较高的市场成交均价导致写字楼租售比降至5.8%，是近几年最低水平。

此轮价格上涨主要源于核心商圈优质资产的双重价值支撑：首先，核心区域有限的新增供应强化了资产的稀缺性特征；其次，经过前期价格调整后呈现出的投资性价比优势。这些关键价值点成为持续吸引自用型买家的核心要素，企业决策者正从全生命周期成本角度重新评估“自持及租赁”的优劣势对比，运营成本的可控性正逐步取代短期价格因素，成为资产购置决策的关键考量维度。

北京大宗交易市场成交案例

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选址建议

科技产业聚集地：优先考虑靠近科技园区、高校或研究机构的地段，便于人才的招聘与合作。

交通便利性：选择地铁沿线或通勤枢纽周边，降低员工通勤成本，增强对年轻技术人才的吸引力。

高品质硬件：楼宇电力供应充足；货梯荷载与尺寸需满足大型人形机器人及重型研发设备的运输需求；楼宇隔音性能应达到一定标准以有效隔离机器人测试过程中产生的噪音。