专业文章丨跨境房产继承中须知的十大税费

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（本文转载自北京市京师律师事务所）

本文作者：王东红、刘新

引言

自2015年以来，北京市京师律师事务所王东红律师团队先后承办了大量继承案件及咨询业务，其中包括海外华人在国内的遗产继承案件，这让我们有机会了解到海外客户的法律需求、关注及困惑，更知晓这类案件存在的共性。其中房产继承案件中涉及到的费用问题是最为关注的问题之一，案件成本高低直接决定着继承程序是否启动以及方案的选择。希望本篇文章可以帮助大家对于继承案件有更清晰的成本预期，从而结合自身实际作出最适合的智慧抉择。

首先，在这张全流程图中，我们用数字标注了在房产继承过程中可能涉及的较大额的收费环节。

上述图表中的数字解释如下：

①委托律师：律师费

关于律师费，常见误区如下：

（1）“律师费是由对方或败诉方承担”，这种说法是错误的，在继承案件中，谁请律师费用由谁承担。

（2）“律师费可以在案件结束后按获得收益的一定比例支付”，这种做法是错误的，按照目前《律师收费管理办法》，继承案件不能约定在案件结束后按获得收益的一定比例支付，合规的收费方式是一次性收费或者按阶段收费。

（3）“律师费是统一的”，这种说法是错误的。律师收费因个案而定，复杂程度、办理周期、委托阶段、是否出差、主办律师经验、财产标的额大小、工作量大小等，这些因素都会影响律师费的金额，少至几万，多则几十万不等。

②办理国外海牙认证文书：海牙认证费用

在国内办理某些程序时需要使用在国外办理的公证认证文件，这自然会产生公证认证费用。每个国家公证认证的费用不同，同一国家内各区域的收费也会有所差异。常见的公证认证文件折合人民币在一、两千人民币/每份左右，特殊文件的收费会更高些。需要公证认证的文件数量及内容取决于办事机构的要求。在公证认证时，如果为外文文件，可能还会产生翻译费用。2023年11月7日之前，跨国使用的文书往往需要多次认证，程序繁琐，耗时耗力，11月7日之后随着《海牙公约》正式对中国生效，跨国使用的文书无需领事认证，只需公证人公证，再交由主管机构认证即可在《公约》各缔约国之间通行使用，性价比更高，更便捷。

③诉讼：诉讼费

人民法院审理案件需要收取一定的费用，因此会产生诉讼费。人民法院的收费标准是明确的，但其中也有酌情缓减免诉讼费的情形，在此不作详细说明。我们简单挑选了三个具有代表性的标的额计算出了诉讼费，以供大家参考。

附：诉讼费缴纳参考表

遗产继承案件中，提起诉讼的一方先行垫付诉讼费，但最终人民法院会在诉讼各方之间分担诉讼费，通常不会由其中某一方单独承担。

④庭审：鉴定费、评估费

此环节的费用视案件不同情况而定，可能会涉及到的费用有房屋价值评估鉴定费及笔迹鉴定费。

（1）房屋价值评估鉴定费：发生在双方对房屋价格无法达成一致时，如果双方对房屋价格能够达成一致或者按份共有不实体分割房屋时则不再产生此笔费用。

附：房屋价值评估费参照表（以下费用为目前北京地区的标准，采取差额定率分档累进计收）

（2）遗嘱笔迹鉴定费：对遗嘱签名真实性存疑时，可能会涉及笔迹鉴定。鉴定收费根据个案差异会有所不同，如非财产案件不涉及到标的的，笔迹鉴定的价格通常在几千元不等。如遗嘱涉及标的，则按照标的分段累积计算费用，少则一两万，多则几万元。鉴定费也是由申请者按照“谁申请、谁预交”的原则先行垫付。

上述两笔费用均由申请鉴定方预交，最终由人民法院视案件结果确定由哪方承担。

⑤继承公证

这个环节会产生继承权公证费，北京市范围内公证收费是统一的，以北京某公证处收费标准为例，（1）涉及房产的继承收费，成本价售房、优惠价售房的按受益份额的面积计算，单套居民房产办理上述公证事项费用总额不得超过1万元（2）不涉及房产的财产继承的，按受益额比例收取。如果某继承人继承了一套100㎡的房产和100万元人民币存款，则其需要支付的公证费用共计约14400元左右。

继承权公证作出后可持该公证书到不动产登记中心办理继承过户手续，房产证工本费为80元。

⑥办理继承后的不动产权属证书

（1）法定继承人继承取得房屋，免征个人所得税、增值税和契税，只需缴纳万分之五的印花税，但目前暂免征收印花税。

（2）遗嘱或受遗赠继承人，需缴纳3%契税和万分之五的印花税，但目前印花税暂免征收。

办理国外海牙认证文书：同②

⑧完税

二手房交易过程中涉及到且金额较大的税费为契税、增值税及附加和个人所得税。一般来讲，增值税及附加税、个人所得税由卖家负担，契税由买家承担。2024年12月1日《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》实施，原为买家承担的3%契税如果满足面积及是否首套等要素可以降低按1%-2%税率缴纳。

卖方出售满五唯一的房屋，免征增值税及附加和个人所得税。不满足满五唯一条件，卖方则需要缴纳以下三项费用。

（1）增值税及附加：

（2）个人所得税：

备注：“满五”一般是从产权人取得房屋产权证书或契税完税证明中较早的时间确定为购房时间，时间满五年；“唯一”则是指在同一省、自治区、直辖市卖方家庭（即本人和配偶名下）登记在房屋权属登记系统里的只有这一套住房。提醒注意的是，如果这套房屋有多位共有产权人，那么这套房产也会算在共有产权人名下。

（3）印花税：买卖双方均应缴纳印花税，税率为0.05%，但是目前对个人销售或购买住房暂免征收。印花税应按合同金额的0.05%计算。

⑨物业交割

结清在房产过户之前产生的水电气费、物业费、供暖费等。这笔钱在房产交易中占比很小。如果是几个继承人共同出售房屋，可以由几位继承人共同分担这笔费用。

⑩结汇

很多客户有遗产变现后结汇出境的需要，此环节虽然会产生费用，但费用较低，不同的银行结汇的手续费也会有所差异，此部分金额可以忽略不计。

作者介绍

王东红律师

京师律所权益合伙人、京师律所家事法律事务部主任

北京市律师协会第12届婚姻与家事法律专委会委员

北京市朝阳区律协国际交流与合作委员会委员

北京港澳台侨妇女联谊会会员

王东红律师执业二十二年，积累了深厚的法律理论素养和丰富的实践经验。擅长处理疑难复杂的婚姻继承纠纷、涉外婚姻继承纠纷、家事商事交叉业务、家族企业股权纠纷、海外华人财（遗）产的继承、处置、出境一站式业务、家庭（族）债权债务纠纷、追索被转移隐匿挥霍的夫妻共同财产等业务领域。客户来自中国大陆、港澳台地区、美加澳新、英德丹瑞、东南亚等国家和地区。