万科泊寓联姻深铁置业

万科泊寓26.6万间的管理规模遇上深铁置业1819万㎡的开发体量，这场"轨道+租赁"的战略联姻绝非偶然。

资源联姻

4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。

根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目，开展合作运营。

深铁置业的资产优势不容小觑。

作为深铁集团旗下负责站城开发板块的全资子公司，截至目前，深铁置业总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米，连续十年销售额破百亿，持续领跑全国轨道交通综合开发领域，2025年首季迎来交付高峰，单季度实现954套住宅、16.39万平方米的品质交付，累计交付量已达5855套、119万平方米，为租赁运营合作提供了坚实的资产基础。

而万科泊寓，顶着“全国集中式公寓龙头”的光环，截至今年第一季度末，共运营管理26.6万间房源，开业19.4万间，其中12.5万间纳入保障性租赁住房；出租率 93.9%，续租率58.5%。

泊寓与各类合作方开展深度合作。今年一季度，泊寓联合各地国资平台启动8个项目，总房源 5600 余套。在为不同类型资方提供运营服务的同时，泊寓也在向前端延伸为资方输出公寓产品标准及建造服务，截至报告期末，泊寓为 22 个项目提供产品相关咨询服务，待开业房间数 2.4 万间。

这种模式看似聪明，一是轻资产化，减少自有资金投入，降低风险；二是享受政策红利，借助国资背景，获取低成本房源和补贴。

但隐患同样明显，一是利润被摊薄，代运营模式毛利率远低于自持；二是丧失主动权，过度依赖国资，可能沦为“高级打工仔”。

大股东再次输血

此次双方合作，与其说是市场行为，不如说是大股东深铁集团对万科的又一次“输血”。

好巧不巧，就在合作官宣的第二天，万科公告披露了深铁集团提供的33亿元超低息借款，年化利率2.34%，低于全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR。

这哪里是普通的商业贷款？分明是“亲爹救场”。

今年2月，万科曾两次发布公告称，深铁集团拟向公司提供借款，借款金额分别为28亿元、42亿元，借款用途为用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。

深铁为何如此慷慨？答案很简单——万科不能倒。作为深圳国资背景的深铁集团，既是万科第一大股东，更是深圳城市运营的核心力量。因此，深铁近一年来大宗交易、REITs认购、股东借款轮番上阵，甚至直接派人进驻万科管理层，确保这艘大船不会突然沉没。

而这次合作，双方各取所需。

深铁置业1104万㎡的在建体量需要消化，而租赁运营正是最佳出路。

深铁置业提供房源，万科泊寓负责运营，深铁置业盘活了存量资产，闲置物业变身现金流来源，万科泊寓通过高质量的租赁标的，借机扩大租赁住房业务规模，向资本市场讲一个“轻资产运营”的新故事。

这场“轨道+租赁”的联姻，究竟是破解行业困局的妙招，还是延缓问题的权宜之计？时间会给出答案。

但可以肯定的是，在住房租赁这场长跑中，拥有深铁置业这样的“战略伴侣”，万科泊寓已经抢占了最有利的跑道。

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